天津市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（試行）》的通知（津地稅地〔2007〕25號(hào)）

天津市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（試行）》的通知（津地稅地〔2007〕25號(hào)）

【注：根據(jù)《關(guān)于印發(fā)<天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（津地稅地〔2010〕49號(hào)），本文自2010年7月15日起全文失效?！?/font>

各地方稅務(wù)局：

為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算的管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）及土地增值稅相關(guān)政策文件，市局修定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中存在的問題與意見請(qǐng)及時(shí)反饋市局，以便修改完善。

二○○七年七月十三日

天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（試行）

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《征管法》）、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）及有關(guān)文件的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括未預(yù)征土地增值稅稅款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，均適用本辦法。

第三條 土地增值稅清算以市政府有關(guān)建設(shè)管理部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目又有其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)分別核算增值額。凡在2005年10月1日前銷售房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積15％（含15％）以上的，對(duì)其銷售剩余部分房地產(chǎn)建筑面積的收入，暫按規(guī)定的預(yù)征率征收土地增值稅；銷售房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積不足15％的，要按本辦法進(jìn)行清算。

第二章 清算條件

第四條 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第五條 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）已通過竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可銷售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

（二）取得開發(fā)項(xiàng)目銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）納稅人有涉嫌偷逃稅款等稅收違法行為的；

（五）其它需要清算的情況。

第六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專項(xiàng)鑒證業(yè)務(wù)，納稅人可以委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證的，應(yīng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)格式（見附件一）出具《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《鑒證報(bào)告》）。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

第三章 清算申報(bào)

第七條 凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在90日內(nèi)準(zhǔn)備清算資料，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算申請(qǐng)，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》（附件二）。對(duì)納稅人提交稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理清算手續(xù)。

對(duì)納稅人提交的清稅申請(qǐng)材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（附件三）交納稅人后轉(zhuǎn)入審核程序。

對(duì)納稅人提交的清稅資料不完整的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在《土地增值稅清算申請(qǐng)表》中注明不予核準(zhǔn)的理由，同時(shí)開具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》（附件四）并送達(dá)納稅人。納稅人將清算資料補(bǔ)充完整后，應(yīng)予以受理。

第八條 凡主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要對(duì)其開具《土地增值稅清算通知書》（附件五）送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)準(zhǔn)備清算資料，填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，在90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

第九條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，須填寫《土地增值稅清算材料清單》（附件六）。應(yīng)提交的有關(guān)資料如下：

（一）國(guó)有土地使用權(quán)證書；

（二）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》；

（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等；

（四）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；

（五）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；

（六）銷售房地產(chǎn)有關(guān)證明資料，以房地產(chǎn)購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等；

（七）能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；

（八）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證（包括：已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、防洪費(fèi)等稅費(fèi)）及清算項(xiàng)目預(yù)繳土地增值稅的完稅憑證；

（九）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

（十）清算項(xiàng)目的房屋銷售許可證；

（十一）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

第四章 清算審核

第十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請(qǐng)之日起90日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的補(bǔ)正資料時(shí)間。

第十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真審核納稅人提供的證明資料，審核資料是否真實(shí)有效；審核《鑒證報(bào)告》格式的規(guī)范性、內(nèi)容的齊全性；審核《鑒證報(bào)告》所附鑒證表扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)容與相關(guān)資料的對(duì)應(yīng)性。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)《鑒證報(bào)告》的工作底稿進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)問題進(jìn)行延伸檢查。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人提供有效的資料原件審核后加蓋清算章，對(duì)允許分?jǐn)偟慕ㄖ娣e及費(fèi)用注明比例并加蓋清算章。

第十二條 清算項(xiàng)目銷售收入的確定。銷售收入是指銷售房地產(chǎn)所取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。收入的確認(rèn)重點(diǎn)審核企業(yè)預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，同時(shí)應(yīng)審核向購(gòu)買方收取的銷售房地產(chǎn)收入中是否包含代收費(fèi)用。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)取得收入。對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價(jià)格明顯偏低的，收入確定由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照稅收征管法及房屋評(píng)估有關(guān)規(guī)定核定價(jià)格。

第十三條 清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額的確定?？鄢?xiàng)目金額應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定計(jì)算，發(fā)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額確認(rèn)扣除；對(duì)納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

第十四條 納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供合法有效憑證，方可據(jù)實(shí)扣除項(xiàng)目金額的范圍如下：

（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中實(shí)際發(fā)生的土地征用費(fèi)用、契稅、耕地占用稅、拆遷地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

（三）納稅人在銷售房地產(chǎn)過程中繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、防洪費(fèi)等稅費(fèi)。

第十五條 對(duì)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱開發(fā)成本）中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。對(duì)納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，有下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按核定辦法扣除：

（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；

（二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的；

（三）虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的；

（四）清算項(xiàng)目中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的每平方米建安成本扣除額，明顯高于天津市建設(shè)工程造價(jià)管理部門制定的《天津市建筑工程預(yù)算基價(jià)》公布的每平方米工程造價(jià)金額及年度公布的《天津市建筑工程造價(jià)指數(shù)及變動(dòng)幅度》，又無正當(dāng)理由的。

（五）發(fā)現(xiàn)《鑒證報(bào)告》有弄虛作假問題的。

第十六條 公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除范圍確認(rèn)，以房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出確定。非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。（由于各開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計(jì)算分?jǐn)偅?/font>

對(duì)于成片開發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用，在先期清算時(shí)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偂?/font>

對(duì)于后期清算時(shí)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí)，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂?/font>

第十七條 對(duì)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）扣除的確定，對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5％計(jì)算扣除。對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10％進(jìn)行計(jì)算扣除。

第五章 清算管理

第十八條 各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要做好土地增值稅的清算管理工作，認(rèn)真查驗(yàn)和審核清算企業(yè)報(bào)送的《鑒證報(bào)告》內(nèi)容及相關(guān)資料，在審查清算項(xiàng)目過程中因鑒證事項(xiàng)或其他問題需要納稅人進(jìn)一步補(bǔ)充與清算項(xiàng)目相關(guān)的證明資料時(shí)，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書》（附件七），待納稅人重新補(bǔ)充證明資料后，再辦理稅款清算手續(xù)。對(duì)納稅人不能按主管稅務(wù)局規(guī)定期限提交補(bǔ)正材料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《征管法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以按確定的銷售收入進(jìn)行核定征收土地增值稅（征收率另行制定）。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財(cái)務(wù)賬簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財(cái)務(wù)賬簿，但賬目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（二）擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；

（三）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的；

（四）納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

第二十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過清算審核對(duì)清算項(xiàng)目需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》（附件八）和《土地增值稅核定征收通知書》（附件九）并送達(dá)納稅人。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納稅稽查檢查需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅核定征收通知書》并送達(dá)納稅人。

第二十一條 經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核后，需辦理退還土地增值稅手續(xù)的，依照有關(guān)規(guī)定辦理退稅手續(xù)。

第二十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)妥善保存土地增值稅清算項(xiàng)目的資料。

第六章 對(duì)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的管理

第二十三條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專項(xiàng)鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)對(duì)不同用途的房地產(chǎn)開發(fā)清算項(xiàng)目所涉及的收入、成本、費(fèi)用等情況加以區(qū)分并說明情況。

第二十四條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對(duì)清算項(xiàng)目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、銷售收入、成本及費(fèi)用等情況進(jìn)行鑒證。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的《鑒證報(bào)告》范本和內(nèi)容對(duì)鑒證情況出具《鑒證報(bào)告》，并接受稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供清算項(xiàng)目鑒證工作底稿的查驗(yàn)核實(shí)工作。

第七章 清算處罰

第二十六條 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人存在未及時(shí)、如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)、提供虛假納稅資料、偷逃稅等稅收違法行為的，按照《征管法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

第二十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算審核工作中，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)出具虛假《鑒證報(bào)告》，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，除按照《征管法》及《征管法實(shí)施細(xì)則》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰外，還應(yīng)對(duì)違紀(jì)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行通報(bào)。被通報(bào)的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》，在辦理土地增值稅清算工作時(shí)均不予認(rèn)可。

第八章 附則

第二十八條 本辦法所涉及各文書和表格均列舉在附件中。

第二十九條 此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。

第三十條 本辦法自下發(fā)之日起開始執(zhí)行。

第三十一條 自本通知生效之日起，原《關(guān)于土地增值稅有關(guān)政策及征收管理問題的通知》（津地稅地〔2005〕26號(hào)）附件二《天津市土地增值稅清算管理辦法》廢止。

附件：

1.土地增值稅清算鑒證報(bào)告

2.土地增值稅清算申請(qǐng)表

3.土地增值稅清算受理通知書

4.土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書

5.土地增值稅清算通知書

6.土地增值稅清算材料清單

7.土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書

8.土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書

9.土地增值稅核定征收通知書