房地產(chǎn)全流程稅費管理有“指引”｜強(qiáng)基·微鏡頭

房地產(chǎn)項目涉及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等9個稅種及土地出讓金繳納等非稅業(yè)務(wù)，具有階段性強(qiáng)、周期跨度大、核算鏈條長等特點。在實務(wù)中，面對這一專業(yè)性強(qiáng)、流程復(fù)雜的行業(yè)，基層稅務(wù)部門常出現(xiàn)政策掌握不系統(tǒng)、風(fēng)險識別不精準(zhǔn)、執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等問題，風(fēng)險應(yīng)對往往依賴“事后補(bǔ)救”，難以實現(xiàn)有效監(jiān)管。

圖為正在建設(shè)的陜西延長石油集團(tuán)榆林生活基地職工住宅項目。

為此，國家稅務(wù)總局榆林高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局針對轄區(qū)193戶房地產(chǎn)企業(yè)開工的情況，經(jīng)半年時間調(diào)研論證，編制出臺《房地產(chǎn)行業(yè)稅費全流程操作指引》。該指引以房地產(chǎn)行業(yè)的全生命周期為主線，覆蓋稅源管理、日常管理、風(fēng)險管理、執(zhí)法風(fēng)險4個維度，通過圖表清晰展示各環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險點、政策依據(jù)及應(yīng)對方案。在此基礎(chǔ)上，該局還構(gòu)建了貫穿“事前、事中、事后”的全流程一體化管理體系，提升房地產(chǎn)行業(yè)稅收合規(guī)管理效能。

“全周期”視角，厘清行業(yè)特質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅業(yè)務(wù)復(fù)雜，不同階段有不同的適用政策。為了幫助基層稅務(wù)干部理清政策要點，做好日常管理，進(jìn)行及時的風(fēng)險應(yīng)對，榆林高新區(qū)稅務(wù)局在60頁的《操作指引》中，以圖表的方式對房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理從項目設(shè)立、取得土地、開發(fā)建設(shè)、項目銷售、竣工結(jié)算、土增清算等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行說明，并涵蓋行業(yè)基本情況、經(jīng)營特點以及高新區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)管戶與納稅現(xiàn)狀。尤其是針對高新區(qū)內(nèi)特殊的村企合作項目及其歷史成因帶來的征管難點，《操作指引》也提供了針對性分析，助力基層精準(zhǔn)施策。
“過去，對于企業(yè)的申報數(shù)據(jù)，我們更多是等企業(yè)申報后‘看結(jié)果’，現(xiàn)在依據(jù)《操作指引》，進(jìn)行比對分析，我們可以知道企業(yè)在哪個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)風(fēng)險，重點關(guān)注并提前介入?！庇芰指咝聟^(qū)稅務(wù)局稅源管理二股股長劉昕說，“在項目啟動初期，我們可以有針對性地開展政策輔導(dǎo)與風(fēng)險提示；在項目建設(shè)過程中，再根據(jù)各類風(fēng)險指標(biāo)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，對房地產(chǎn)行業(yè)的管理從事后應(yīng)對轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑拜o導(dǎo)、事中監(jiān)控?！?/font>

“小切口”突破，開展風(fēng)險防控

劉昕介紹，榆林高新區(qū)稅務(wù)局通過對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)研分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的土地價款支付、預(yù)售收入確認(rèn)、成本分?jǐn)偟汝P(guān)鍵節(jié)點易發(fā)生涉稅風(fēng)險。在《操作指引》中，該局設(shè)置了“土地征用及拆遷補(bǔ)償費收入占比異?！薄霸鲋刀愵A(yù)繳稅金財務(wù)數(shù)據(jù)對比異?！薄扒捌诠こ藤M收入占比異常”“建筑安裝工程費收入占比異?！钡阮A(yù)警指標(biāo)，稅務(wù)干部根據(jù)申報表內(nèi)數(shù)據(jù)計算預(yù)警指標(biāo)數(shù)值，指標(biāo)超過閾值的表明可能存在風(fēng)險，需要進(jìn)一步核實，從而幫助稅務(wù)部門及時發(fā)現(xiàn)苗頭性問題，防患于未然。
榆林高新區(qū)稅務(wù)局在《操作指引》中共提煉形成了21項核心風(fēng)險指標(biāo)，覆蓋土地取得階段契稅計稅基礎(chǔ)不實、預(yù)售階段增值稅預(yù)繳不足、竣工結(jié)算階段企業(yè)所得稅收入成本確認(rèn)偏差等高頻風(fēng)險場景。依托金稅四期系統(tǒng)數(shù)據(jù)和與不動產(chǎn)登記部門建立的信息共享機(jī)制，稅務(wù)干部可以對照指標(biāo)，開展“數(shù)據(jù)比對—疑點篩查—風(fēng)險核驗—查補(bǔ)入庫”的閉環(huán)管理。
“這些指標(biāo)是基于多年稽查經(jīng)驗和典型案件總結(jié)而來，且并非一成不變，在驗證過程中，我們還在持續(xù)調(diào)整風(fēng)險指標(biāo)。”該局稅務(wù)干部張詩雨舉例說，在一次例行風(fēng)險掃描中，系統(tǒng)顯示某置業(yè)有限公司申報的契稅金額與其土地成交價存在明顯差異，經(jīng)他們核查《操作指引》，發(fā)現(xiàn)其中提示了契稅計稅依據(jù)應(yīng)包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等全部經(jīng)濟(jì)利益支出，而該公司未將約1200萬元的城市配套費納入計稅基礎(chǔ)，導(dǎo)致少繳契稅近40萬元。稅務(wù)部門第一時間約談企業(yè)，并輔導(dǎo)其整改，最終企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)完成了稅款補(bǔ)繳，避免了滯納金和行政處罰。
據(jù)了解，榆林高新區(qū)稅務(wù)局依托《操作指引》開展風(fēng)險識別，構(gòu)建起“早發(fā)現(xiàn)、快響應(yīng)、準(zhǔn)處置”的動態(tài)監(jiān)管體系。今年4月—10月，該局已累計發(fā)現(xiàn)并化解房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險疑點32條，協(xié)助12戶企業(yè)完成自查整改。

“導(dǎo)航式”引導(dǎo)，助力企業(yè)合規(guī)

監(jiān)管效能的提升還體現(xiàn)在服務(wù)的溫度與精度上。過去，不少房地產(chǎn)企業(yè)因?qū)φ呃斫獠粶?zhǔn)、內(nèi)部財務(wù)管理不規(guī)范，在進(jìn)行土地增值稅清算、收入確認(rèn)時點判斷等方面常常出現(xiàn)申報錯誤，輕則面臨補(bǔ)稅風(fēng)險，重則影響納稅繳費信用評級。
為此，榆林高新區(qū)稅務(wù)局借助《操作指引》中的信息，編制企業(yè)版《涉稅風(fēng)險提示清單》，并結(jié)合稅務(wù)部門為企業(yè)建立的動態(tài)臺賬，根據(jù)每家企業(yè)的不同項目進(jìn)度，主動推送個性化的政策提醒。
“以前我們做自查，就像‘盲人摸象’，不知道哪里容易出錯，需要重點核查什么?，F(xiàn)在有了這個《涉稅風(fēng)險提示清單》，哪個階段該繳什么稅、有哪些常見風(fēng)險、政策依據(jù)是什么，一目了然。我們可以對照自查，提前糾偏，做到心中有數(shù)?！标兾饔芰峙d泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)負(fù)責(zé)人呂榮瓊說。
通過政企雙向發(fā)力，榆林高新區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)納稅遵從度顯著提升。2025年以來，該區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)平均申報準(zhǔn)確率上升8個百分點，因政策誤解導(dǎo)致的更正申報量同比下降6%，稅收爭議事項減少近3成。
“房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及面廣，對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展具有重要影響，其健康平穩(wěn)運行事關(guān)發(fā)展大局和民生福祉?！庇芰指咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局主要負(fù)責(zé)人說，下一步，該局將根據(jù)行業(yè)發(fā)展和政策變化持續(xù)迭代更新《操作指引》和《涉稅風(fēng)險提示清單》，并探索在建筑、能源等復(fù)雜行業(yè)推廣應(yīng)用這一模式。