房地產(chǎn)全流程稅費(fèi)管理有“指引”｜強(qiáng)基·微鏡頭

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等9個(gè)稅種及土地出讓金繳納等非稅業(yè)務(wù)，具有階段性強(qiáng)、周期跨度大、核算鏈條長(zhǎng)等特點(diǎn)。在實(shí)務(wù)中，面對(duì)這一專業(yè)性強(qiáng)、流程復(fù)雜的行業(yè)，基層稅務(wù)部門常出現(xiàn)政策掌握不系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別不精準(zhǔn)、執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)往往依賴“事后補(bǔ)救”，難以實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)管。

圖為正在建設(shè)的陜西延長(zhǎng)石油集團(tuán)榆林生活基地職工住宅項(xiàng)目。

為此，國(guó)家稅務(wù)總局榆林高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)稅務(wù)局針對(duì)轄區(qū)193戶房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)工的情況，經(jīng)半年時(shí)間調(diào)研論證，編制出臺(tái)《房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)全流程操作指引》。該指引以房地產(chǎn)行業(yè)的全生命周期為主線，覆蓋稅源管理、日常管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)4個(gè)維度，通過(guò)圖表清晰展示各環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、政策依據(jù)及應(yīng)對(duì)方案。在此基礎(chǔ)上，該局還構(gòu)建了貫穿“事前、事中、事后”的全流程一體化管理體系，提升房地產(chǎn)行業(yè)稅收合規(guī)管理效能。

“全周期”視角，厘清行業(yè)特質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅業(yè)務(wù)復(fù)雜，不同階段有不同的適用政策。為了幫助基層稅務(wù)干部理清政策要點(diǎn)，做好日常管理，進(jìn)行及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，榆林高新區(qū)稅務(wù)局在60頁(yè)的《操作指引》中，以圖表的方式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理從項(xiàng)目設(shè)立、取得土地、開(kāi)發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目銷售、竣工結(jié)算、土增清算等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行說(shuō)明，并涵蓋行業(yè)基本情況、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及高新區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)管戶與納稅現(xiàn)狀。尤其是針對(duì)高新區(qū)內(nèi)特殊的村企合作項(xiàng)目及其歷史成因帶來(lái)的征管難點(diǎn)，《操作指引》也提供了針對(duì)性分析，助力基層精準(zhǔn)施策。
“過(guò)去，對(duì)于企業(yè)的申報(bào)數(shù)據(jù)，我們更多是等企業(yè)申報(bào)后‘看結(jié)果’，現(xiàn)在依據(jù)《操作指引》，進(jìn)行比對(duì)分析，我們可以知道企業(yè)在哪個(gè)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)關(guān)注并提前介入?！庇芰指咝聟^(qū)稅務(wù)局稅源管理二股股長(zhǎng)劉昕說(shuō)，“在項(xiàng)目啟動(dòng)初期，我們可以有針對(duì)性地開(kāi)展政策輔導(dǎo)與風(fēng)險(xiǎn)提示；在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，再根據(jù)各類風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理從事后應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑拜o導(dǎo)、事中監(jiān)控。”

“小切口”突破，開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)防控

劉昕介紹，榆林高新區(qū)稅務(wù)局通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)研分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的土地價(jià)款支付、預(yù)售收入確認(rèn)、成本分?jǐn)偟汝P(guān)鍵節(jié)點(diǎn)易發(fā)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。在《操作指引》中，該局設(shè)置了“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)收入占比異常”“增值稅預(yù)繳稅金財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)比異?！薄扒捌诠こ藤M(fèi)收入占比異常”“建筑安裝工程費(fèi)收入占比異?！钡阮A(yù)警指標(biāo)，稅務(wù)干部根據(jù)申報(bào)表內(nèi)數(shù)據(jù)計(jì)算預(yù)警指標(biāo)數(shù)值，指標(biāo)超過(guò)閾值的表明可能存在風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)一步核實(shí)，從而幫助稅務(wù)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)苗頭性問(wèn)題，防患于未然。
榆林高新區(qū)稅務(wù)局在《操作指引》中共提煉形成了21項(xiàng)核心風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，覆蓋土地取得階段契稅計(jì)稅基礎(chǔ)不實(shí)、預(yù)售階段增值稅預(yù)繳不足、竣工結(jié)算階段企業(yè)所得稅收入成本確認(rèn)偏差等高頻風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景。依托金稅四期系統(tǒng)數(shù)據(jù)和與不動(dòng)產(chǎn)登記部門建立的信息共享機(jī)制，稅務(wù)干部可以對(duì)照指標(biāo)，開(kāi)展“數(shù)據(jù)比對(duì)—疑點(diǎn)篩查—風(fēng)險(xiǎn)核驗(yàn)—查補(bǔ)入庫(kù)”的閉環(huán)管理。
“這些指標(biāo)是基于多年稽查經(jīng)驗(yàn)和典型案件總結(jié)而來(lái)，且并非一成不變，在驗(yàn)證過(guò)程中，我們還在持續(xù)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)?！痹摼侄悇?wù)干部張?jiān)娪昱e例說(shuō)，在一次例行風(fēng)險(xiǎn)掃描中，系統(tǒng)顯示某置業(yè)有限公司申報(bào)的契稅金額與其土地成交價(jià)存在明顯差異，經(jīng)他們核查《操作指引》，發(fā)現(xiàn)其中提示了契稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等全部經(jīng)濟(jì)利益支出，而該公司未將約1200萬(wàn)元的城市配套費(fèi)納入計(jì)稅基礎(chǔ)，導(dǎo)致少繳契稅近40萬(wàn)元。稅務(wù)部門第一時(shí)間約談企業(yè)，并輔導(dǎo)其整改，最終企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)完成了稅款補(bǔ)繳，避免了滯納金和行政處罰。
據(jù)了解，榆林高新區(qū)稅務(wù)局依托《操作指引》開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，構(gòu)建起“早發(fā)現(xiàn)、快響應(yīng)、準(zhǔn)處置”的動(dòng)態(tài)監(jiān)管體系。今年4月—10月，該局已累計(jì)發(fā)現(xiàn)并化解房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)疑點(diǎn)32條，協(xié)助12戶企業(yè)完成自查整改。

“導(dǎo)航式”引導(dǎo)，助力企業(yè)合規(guī)

監(jiān)管效能的提升還體現(xiàn)在服務(wù)的溫度與精度上。過(guò)去，不少房地產(chǎn)企業(yè)因?qū)φ呃斫獠粶?zhǔn)、內(nèi)部財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，在進(jìn)行土地增值稅清算、收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)判斷等方面常常出現(xiàn)申報(bào)錯(cuò)誤，輕則面臨補(bǔ)稅風(fēng)險(xiǎn)，重則影響納稅繳費(fèi)信用評(píng)級(jí)。
為此，榆林高新區(qū)稅務(wù)局借助《操作指引》中的信息，編制企業(yè)版《涉稅風(fēng)險(xiǎn)提示清單》，并結(jié)合稅務(wù)部門為企業(yè)建立的動(dòng)態(tài)臺(tái)賬，根據(jù)每家企業(yè)的不同項(xiàng)目進(jìn)度，主動(dòng)推送個(gè)性化的政策提醒。
“以前我們做自查，就像‘盲人摸象’，不知道哪里容易出錯(cuò)，需要重點(diǎn)核查什么。現(xiàn)在有了這個(gè)《涉稅風(fēng)險(xiǎn)提示清單》，哪個(gè)階段該繳什么稅、有哪些常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)、政策依據(jù)是什么，一目了然。我們可以對(duì)照自查，提前糾偏，做到心中有數(shù)?！标兾饔芰峙d泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人呂榮瓊說(shuō)。
通過(guò)政企雙向發(fā)力，榆林高新區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)納稅遵從度顯著提升。2025年以來(lái)，該區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)平均申報(bào)準(zhǔn)確率上升8個(gè)百分點(diǎn)，因政策誤解導(dǎo)致的更正申報(bào)量同比下降6%，稅收爭(zhēng)議事項(xiàng)減少近3成。
“房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及面廣，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要影響，其健康平穩(wěn)運(yùn)行事關(guān)發(fā)展大局和民生福祉?！庇芰指咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)稅務(wù)局主要負(fù)責(zé)人說(shuō)，下一步，該局將根據(jù)行業(yè)發(fā)展和政策變化持續(xù)迭代更新《操作指引》和《涉稅風(fēng)險(xiǎn)提示清單》，并探索在建筑、能源等復(fù)雜行業(yè)推廣應(yīng)用這一模式。