房地產企業(yè)交房時成本歸集不全如何處理？

作者：鄒文芝

最近，很多房地產企業(yè)財務人員問到公司已經交房，但成本還未歸集完成，由于工程結算滯后，付款不及時等原因，施工單位不開發(fā)票，導致發(fā)生成本尚未取得發(fā)票，如何結轉開發(fā)產品成本？能否待成本完成歸集后在結轉收入成本？針對企業(yè)面臨問題，本文對此進行分析。

一、成本可以預提

《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十二條規(guī)定，除文件中規(guī)定的幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。

根據文件規(guī)定，可以對未結算的工程成本根據合同金額的10%進行預提，合同為招標備案合同。配套成本可以按造價預提，但預算造價應根據國家相關規(guī)定計算，不可以隨意預提。預提的報批、報建費用應根據當地政府相關標準預提，超出標準稅前也不得扣除。

二、發(fā)票取得時間限制

國稅發(fā)〔2009〕31號文件規(guī)定只有三項費用可以預提，并且有金額限制，其他成本以實際發(fā)生成本為準。那么預提的成本需要發(fā)票嗎？應何時取得發(fā)票？有時間限制嗎？

國稅發(fā)〔2009〕31號文件并未規(guī)定發(fā)票取得的時間限制，但是出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，意味著，發(fā)票應與工程結算后取得，一般情況下，工程結束后應盡快辦理結算，但由于施工簽證變更，認質認價遲緩，甲供材質量及數量核對，超供等原因，結算1-2年甚至時間更長。但如果竣工結算了，應盡快取得發(fā)票，最好在竣工結算當年取得發(fā)票。

有些地方直接進行了規(guī)定，按國稅發(fā)〔2009〕31號文件規(guī)定預提的報批報建費用、物業(yè)完善費用，應在開發(fā)項目完工后的2個納稅年度的12月31日前支付。對逾期仍未支付的報批報建費用、物業(yè)完善費用，應在當年的匯算清繳期內并入當期應納稅所得額。

開發(fā)公司可以根據文件的規(guī)定預提成本，即合同金額的10%進行預提。那發(fā)票應在該工程結算后及時取得，如果竣工結算當年還未取得發(fā)票，將面臨所得稅納稅調增的風險，未取得發(fā)票增值稅不能扣除，土增也不能扣除。

三、預提金額與實際結算金額不一致的處理

1. 未跨年

如果企業(yè)交房，交房當月應進行收入成本結轉，未結算的工程成本可以預提，如當年進行了工程結算，發(fā)票當年取得，只影響所得稅季度預交，并不影響當年所得稅匯算清繳金額，最遲次年5月31日前取得發(fā)票均可以當年匯算清繳時扣除。

2.  跨年

如果企業(yè)當年交房，工程結算滯后，第二年才進行工程結算，存在結算金額與預提金額不一致的情況。預提金額小的，應根據結算金額調整開發(fā)產品成本，已經結轉成本的應通過以前年度損益調整科目，調減交房年度利潤。若預提金額大的，應將開發(fā)產品金額進行沖減，已經結轉成本的應通過以前年度損益調整科目，沖減結轉的成本。

四、成本結轉后又發(fā)生成本如何處理

根據國稅發(fā)〔2009〕31號文件第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規(guī)定計入計稅成本。

針對成本結時以實際發(fā)生，但未取得合法票據，待取得合法票據時仍計入該項目成本。若成本結轉時尚未發(fā)生，后來實際發(fā)生的成本，繼續(xù)計入此項目開發(fā)成本，跨年的，按以上辦法追溯到結轉收入當年稅前扣除。

項目發(fā)生的房屋看護費用，如物業(yè)管理費，維修等費用則根據國稅發(fā)〔2009〕31號文件第十五條規(guī)定直接在當年稅前扣除，會計處理應計入銷售費用。

五、舉例說明

光明房地產公司2019年12月交房，全部銷售。開發(fā)成本預算金額10億元，其中建安合同5億元，2019年12月交房時取得成本8億元，尚有2億元建安成本未取得發(fā)票。2020年10月進行了工程結算，結算金額6億元，取得發(fā)票5.5億元，5000萬元為質保金，施工單位未開具發(fā)票，2021年3月開具了質保金發(fā)票5000萬元。同時2021年對已售的房屋的水泵房進行了維修，支付維修費用5萬元，企業(yè)應如何進項財稅處理？（假定金額為不含稅金額）

1、2019年12月交房時：

借：開發(fā)成本20000

    貸：應付賬款——預提成本20000

借：開發(fā)產品　　　　　　　100000

    貸：開發(fā)成本　　　　　　100000

借：主營業(yè)務成本　　　　　100000

    貸：開發(fā)產品　　　　　　100000

由于合同金額5億元，稅前扣除預提金額為5000萬元（50000×10%），多計提的成本15000元在匯算清繳時進行納稅調增處理。

2、2020年結算時

借：應付賬款——預提成本　　　20000

　　以前年度損益調整　　　　　10000

　貸：應付賬款——施工單位30000

借：利潤分配——未分配利潤10000

　　貸：以前年度損益調整　10000

結算金額6億元，并取得發(fā)票5.5億元，2021年3月取得剩余5000萬元發(fā)票，結算的6億元可以全額所得稅前扣除。

3、2021年

借：銷售費用——維修費5

　　貸：銀行存款　　　5

發(fā)生的水泵房維修費計入銷售費用處理，在所得稅前扣除。

六、總結

房地產企業(yè)的痛點：已經交房但成本未歸集完成，工程未辦理結算，工程變更問題存在扯皮，未支付工程款對方不開具發(fā)票，質保金未支付施工單位也不開具發(fā)票，對地產公司影響非常大，所得稅納稅義務已經發(fā)生，不結轉成本，或造成增值稅與所得稅納稅義務時間節(jié)點不一致，金三系統(tǒng)會產生信息比對，引起稅務稽查風險。若結轉成本，發(fā)票還未完全取得。

針對痛點問題，地產公司應做到如下工作：

1、工程結算金額確定時，付款時可以和施工單位商量，除正常工程款外，何以提前支付未開票部分金額的稅金，開具全額發(fā)票。

2、工程結算加快，要做到日常變更簽證手續(xù)及時辦理，甲供材手續(xù)及時辦理，甲供材數量每年核對，材料認質認價及時辦理，對工程施工過程中的管理加強，部門間協(xié)調管理通暢，工程、技術、成本相關部門信息交流要及時。

來源：財稅聚焦