北京市大興區(qū)地方稅務(wù)局 興地稅稅政二〔2007〕124號(hào) 北京市大興區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作流程》的通知

北京市大興區(qū)地方稅務(wù)局 北京市大興區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作流程》的通知
興地稅稅政二〔2007〕124號(hào)

北京市大興區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作流程》的通知
  興地稅稅政二〔2007〕124號(hào)
  全文有效
  2007.06.25
  各科、室、所：
  現(xiàn)將《大興區(qū)地方稅務(wù)局房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作流程》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真學(xué)習(xí)，遵照?qǐng)?zhí)行。
  附件： 1.土地增值稅清算工作流程圖
  2.土地增值稅清算工作交接單
  3.土地增值稅清算工作審批表
  二００七年六月二十五日
  大興區(qū)地方稅務(wù)局房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作流程
  為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算的管理工作，根據(jù)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《北京市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知（京地稅地〔2007〕134 號(hào)以下簡(jiǎn)稱《清算辦法》）及市局的工作要求，結(jié)合本地區(qū)土地增值稅征收管理情況，遵循依法行政、嚴(yán)格審核，統(tǒng)一規(guī)范、便于操作，職責(zé)分明、相互配合的原則，特制定本工作流程。
  一、土地增值稅清算工作流程的適用范圍
  凡符合以下規(guī)定的均應(yīng)依照本工作流程進(jìn)行清算管理。
  （一）按《清算辦法》中第五條規(guī)定，符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：
  1、全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；
  2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；
  3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目；
  4、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
  （二）按《清算辦法》中第六條規(guī)定，符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
  1、納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過(guò)竣工驗(yàn)收，在整個(gè)預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的；
  2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
  3、經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
  二、土地增值稅清算工作流程須提交的申報(bào)資料
  按照《清算辦法》第十條規(guī)定納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交的有關(guān)清稅項(xiàng)目資料，共計(jì)十二項(xiàng)。
  （一）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等；
  （二）國(guó)有土地使用權(quán)證書；
  （三）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；
  （四）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；
  （五）能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；
  （六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式 ，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等；
  （七）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；
  （八）清算項(xiàng)目的銷售許可證；
  （九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等；
  （十）《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》；
  （十一）《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》；
  （十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。
  三、土地增值稅清算工作程序
  第一：受理和初審階段。主要職責(zé)部門為各主管稅務(wù)所。分管的內(nèi)容包括：《清算辦法》中涉及納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交的有關(guān)資料的受理、資料的初審。
  （一）初審應(yīng)報(bào)送的資料：
  審核項(xiàng)目包括兩類：
  第一類為符合《清算辦法》第五條規(guī)定的納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)的，由納稅人填寫以下資料：
  1、《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》；
  2、《土地增值稅清算申請(qǐng)表》；
  3、《土地增值稅清算材料清單》。
  第二類為符合《清算辦法》第六條規(guī)定的由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)出具《土地增值稅清算通知書》，并由納稅人填寫以下資料：
  1、《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》；
  2、《土地增值稅清算申請(qǐng)表》；
  3、《土地增值稅清算材料清單》。
  （二）初審的重點(diǎn)內(nèi)容：
  1、查驗(yàn)清算項(xiàng)目資料是否齊全：受理人員應(yīng)按照土地增值稅清算管理規(guī)定的要求，認(rèn)真查驗(yàn)納稅人提交的清算資料，對(duì)納稅人提交的申請(qǐng)資料齊全的，應(yīng)予以受理并轉(zhuǎn)入審核程序，對(duì)納稅人提交的清稅資料不全的不予受理。
  2、查驗(yàn)清算項(xiàng)目是否與初始項(xiàng)目登記表一致：土地增值稅清算以納稅人初始填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，項(xiàng)目登記是以國(guó)家有關(guān)管理部門審批下達(dá)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為依據(jù)。對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。
  3、查看各項(xiàng)申報(bào)表格的填寫是否符合要求：納稅人委托中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》中應(yīng)詳細(xì)披露清算項(xiàng)目的收入、扣除項(xiàng)目和進(jìn)行土地增值稅的相關(guān)鑒證信息。
  4、查看《鑒證報(bào)告》內(nèi)容是否規(guī)范：《鑒證報(bào)告》需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)詳細(xì)披露清算項(xiàng)目的內(nèi)容，具體有：整體項(xiàng)目用途與面積分布情況的全面介紹，包括：開發(fā)總建筑面積、批準(zhǔn)可銷售面積、總自用面積包含已對(duì)外出租一年以上的面積、總配套設(shè)施詳細(xì)用途與面積分布情況、本次清稅面積等情況；全部收入項(xiàng)目的組成情況介紹，包括：貨幣收入、實(shí)物收入及其他經(jīng)濟(jì)收益；扣除項(xiàng)目金額的情況介紹，包括：取得土地使用權(quán)支付金額、總開發(fā)成本、費(fèi)用、允許分?jǐn)偪鄢呐涮自O(shè)施、清稅面積與未銷售面積成本的配比、未扣除金額等情況；稅款詳細(xì)計(jì)算過(guò)程，必須包含扣除項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偱浔裙?；需要向稅?wù)機(jī)關(guān)介紹與清算項(xiàng)目相關(guān)的其他鑒證情況的說(shuō)明，如出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅竣工面積情況，分?jǐn)偱涮自O(shè)施的具體用途面積等情況；
  5、對(duì)清算項(xiàng)目?jī)?nèi)容情況進(jìn)行分析判斷：稅務(wù)機(jī)關(guān)人員在收到納稅人提交的申請(qǐng)材料和《鑒證報(bào)告》后，首先應(yīng)從客觀上了解清算項(xiàng)目的基本情況，對(duì)清算內(nèi)容及結(jié)果進(jìn)行分析，簡(jiǎn)單測(cè)算，初步掌握清算項(xiàng)目每平方米售價(jià)、取得土地使用權(quán)支付的金額、開發(fā)成本和建安成本扣除、清算項(xiàng)目利潤(rùn)率等情況，通過(guò)測(cè)算可以分析與同地段、同類商品房售價(jià)是否有較大差別，每平方米建安成本的扣除額，是否明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的每平方米工程造價(jià)金額等，對(duì)相差較多的可暫列為有疑點(diǎn)項(xiàng)目，需要進(jìn)行核查原因。
  （三）初審的結(jié)果：填寫《大興區(qū)地稅局土地增值稅清算審批表》與清算資料一同上報(bào)審核部門。
  （四）文書編號(hào)說(shuō)明：土地增值稅清算工作流程涉及的文書編號(hào)要按照份清算項(xiàng)目進(jìn)行編號(hào)，所有與該項(xiàng)目有關(guān)的附件標(biāo)號(hào)均須一致，編號(hào)規(guī)則為：14+立項(xiàng)年份（兩位）+稅務(wù)所編號(hào)+序號(hào)，編號(hào)共計(jì)八位，此編號(hào)與電子臺(tái)帳編號(hào)相同。
  （五）本階段時(shí)限：20日內(nèi)
  第二：審核和審批階段。主要職責(zé)部門為稅政管理二科。分管的內(nèi)容包括：土地增值稅清算政策的宣傳貫徹、指導(dǎo)培訓(xùn)、監(jiān)督落實(shí)，《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》及有關(guān)資料的審核工作，協(xié)調(diào)、解決、反饋土地增值稅清算工作中出現(xiàn)的問(wèn)題。
  （一）審核的重點(diǎn)內(nèi)容：
  審核部門應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）和北京市地稅局《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（京地稅地〔2007〕134 號(hào)）的規(guī)定認(rèn)真審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實(shí)有效；審核《鑒證報(bào)告》的真實(shí)性；格式的規(guī)范性；內(nèi)容的齊全性，內(nèi)容應(yīng)包含開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積、批準(zhǔn)總銷售面積、企業(yè)總自用面積、總配套設(shè)施面積、項(xiàng)目分類用途情況、允許分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施面積、本次土地增值稅清算面積，審核各表格扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)容與相關(guān)資料的關(guān)系等。審核機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)《鑒證報(bào)告》的工作底稿進(jìn)行抽查和檢查。
  （二）審批的內(nèi)容：對(duì)經(jīng)審核的清算事項(xiàng)在《大興區(qū)地稅局土地增值稅清算審批表》簽署相關(guān)意見(jiàn)和建議。
  （三）本階段時(shí)限：40至65日內(nèi)
  第三：處理和完稅階段。主要職責(zé)部門為各主管稅務(wù)所、納稅評(píng)估部門和稽查部門。各稅務(wù)所負(fù)責(zé)根據(jù)審核部門意見(jiàn)做完稅、補(bǔ)正或移交工作、土地增值稅清算資料歸檔、土地增值稅電子臺(tái)帳的錄入等工作。納稅評(píng)估部門負(fù)責(zé)《清算辦法》中第二十四條規(guī)定的土地增值稅的清算、反饋和須移交稽查部門進(jìn)行土地增值稅清算的工作?；椴块T負(fù)責(zé)組織實(shí)施對(duì)審核或評(píng)估過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的土地增值稅清算項(xiàng)目的稽查檢查及土地增值稅清算的反饋工作。
  （一）審核無(wú)問(wèn)題的處理：審核機(jī)關(guān)在審核過(guò)程中未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，由審核機(jī)關(guān)《大興區(qū)地稅局土地增值稅清算審批表》中簽署同意意見(jiàn)，并將有關(guān)資料返回稅務(wù)所，由稅務(wù)所通知納稅人完稅。
  （二）審核有問(wèn)題的處理：審核機(jī)關(guān)在審核過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，按照以下規(guī)定處理：
  1、在審查清算項(xiàng)目過(guò)程中因鑒證事項(xiàng)或其他問(wèn)題需要納稅人進(jìn)一步補(bǔ)充與清算項(xiàng)目相關(guān)的證明資料時(shí)，決定暫停清算的，由稅政二科在《大興區(qū)地稅局土地增值稅清算審批表》審批意見(jiàn)中給予建議，由稅務(wù)所根據(jù)科室意見(jiàn)向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書》，待納稅人重新補(bǔ)充證明資料后，再辦理稅款清算手續(xù)。
  2、在審查清算項(xiàng)目過(guò)程中發(fā)現(xiàn)符合《清算辦法》第二十四條規(guī)定的情況，須對(duì)該清算項(xiàng)目需要進(jìn)行納稅評(píng)估或稽查檢查的，由稅政二科在《大興區(qū)地稅局土地增值稅清算審批表》審批意見(jiàn)中建議稅務(wù)所將資料移交評(píng)估部門，稅務(wù)所根據(jù)科室意見(jiàn)將全部資料移交納稅評(píng)估部門進(jìn)行清算評(píng)估，并由稅務(wù)所向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》送達(dá)納稅人；納稅評(píng)估部門在評(píng)估中可根據(jù)實(shí)際情況轉(zhuǎn)稽查部門或通知納稅人完稅。
  3、在清算審核、納稅評(píng)估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有《清算辦法》第二十五條規(guī)定的，可以按確定的銷售收入進(jìn)行核定征收土地增值稅。核定方法：可由稅政二科在《大興區(qū)地稅局土地增值稅清算審批表》審批意見(jiàn)中建議主管稅務(wù)所對(duì)納稅人進(jìn)行核定，主管稅務(wù)所應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》送達(dá)納稅人；也可由評(píng)估和稽查檢查過(guò)程中對(duì)納稅人進(jìn)行核定。
  （三）本階段時(shí)限：5至30日內(nèi)，其中：審核無(wú)問(wèn)題5日內(nèi)通知納稅人完稅，審核有問(wèn)題5日內(nèi)轉(zhuǎn)評(píng)估部門，評(píng)估檢查部門工作時(shí)限為25日內(nèi)。
  土地增值稅清算工作流程共計(jì)90日。
  四、土地增值稅清算工作流程的工作要求
  （一）土地增值稅清算工作流程涉及的相關(guān)部門要嚴(yán)格按照相關(guān)文件規(guī)定和本工作流程的具體內(nèi)容執(zhí)行。
  （二）土地增值稅清算工作流程涉及的相關(guān)部門要加強(qiáng)工作上的溝通和銜接，保證土地增值稅清算工作的落實(shí)到位。
  （三）土地增值稅清算工作流程涉及的相關(guān)部門要注重收集、整理和總結(jié)土地增值稅工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，提出管理的建議和意見(jiàn)。