遵義市地方稅務(wù)局 遵義市地方稅務(wù)局關(guān)于遵義市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理辦法

遵義市地方稅務(wù)局
遵義市地方稅務(wù)局關(guān)于遵義市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理辦法

  遵義市地方稅務(wù)局關(guān)于遵義市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理辦法
  全文有效
  2006-12-04
  第一章 總 則
  第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收管理，減少稅收流失、堵塞稅收漏洞,實(shí)現(xiàn)依法治稅,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》以及其他有關(guān)稅收法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
  第二條本辦法所稱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱房開(kāi)企業(yè)），是指進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的投資建設(shè)，并且銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的單位
  第二章 稅務(wù)登記
  第三條凡在我市工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，自領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關(guān)證照和資料，向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依法辦理稅務(wù)登記。并自扣繳義務(wù)發(fā)生之日起30日內(nèi)，申報(bào)辦理扣繳稅款登記。
  第四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)當(dāng)在外出經(jīng)營(yíng)前，向機(jī)構(gòu)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)開(kāi)具《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明》并在注冊(cè)地進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)前，持稅務(wù)登記證副本和《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明》，向當(dāng)?shù)氐胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)報(bào)驗(yàn)登記。在外出經(jīng)營(yíng)地連續(xù)12月內(nèi)累計(jì)超過(guò)180天的，應(yīng)當(dāng)自期滿30日內(nèi)，在經(jīng)營(yíng)地辦理稅務(wù)登記。
  第五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容發(fā)生變化，應(yīng)自登記內(nèi)容發(fā)生變化之日起30日內(nèi)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地、或建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行項(xiàng)目變更登記。
  第六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)取稅務(wù)登記證件后，向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)購(gòu)發(fā)票和專(zhuān)用稅務(wù)收據(jù)?？缈h（市、區(qū)）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)在領(lǐng)取臨時(shí)稅務(wù)登記證件后或憑機(jī)構(gòu)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的證明，向開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)購(gòu)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)地發(fā)票和稅務(wù)收據(jù)。
  第三章 營(yíng)業(yè)稅
  第七條在我市境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)應(yīng)按規(guī)定向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅、教育費(fèi)附加等稅（費(fèi)）。
  第八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱“應(yīng)稅勞務(wù)”）應(yīng)按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅，計(jì)算公式為：
  應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額=營(yíng)業(yè)額×適用稅率
  第九條銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物、構(gòu)筑物、土地附著物所有權(quán)的行為；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是指將擁有的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為。有償包括取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。
  第十條營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的（包括收取的購(gòu)房定金），為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
  一、一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，為收訖銷(xiāo)售和轉(zhuǎn)讓收入價(jià)款或取得索取收入價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）的當(dāng)天。
  二、以分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，以銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的付款日作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，購(gòu)房者提前付款的，為收到付款的當(dāng)天。
  三、采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日作為納稅發(fā)生時(shí)間，余額的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳的當(dāng)天。
  四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送他人的，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。
  第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下列行為屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：
  一、取得的土地使用權(quán)或者不動(dòng)產(chǎn)抵工程款、貸款等債務(wù)的；
  二、不動(dòng)產(chǎn)用于安置拆遷戶的；
  三、將不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)為股利分配給股東，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的；
  四、將取得的土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)的。
  第十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅；利用自有施工力量，自建建筑物后銷(xiāo)售的，其自建行為視同提供建筑業(yè)勞務(wù)。
  第十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓已完成土地開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，但尚未進(jìn)行施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收營(yíng)業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
  第十四條對(duì)雖未辦理過(guò)戶手續(xù)，但實(shí)際已將土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給購(gòu)買(mǎi)方，并向購(gòu)買(mǎi)方收取了房地產(chǎn)價(jià)款或其他經(jīng)濟(jì)利益的，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”或“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。
  第十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位的要求進(jìn)行施工，并向?qū)Ψ筋A(yù)收房款，工程完工后，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。
  有關(guān)單位和個(gè)人出售委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建的房屋，應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為向購(gòu)房者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。
  第十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，其營(yíng)業(yè)額包括全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，如開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者收取延期付款利息、有線電視、電話等費(fèi)用（不包括住房維修基金）。
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以“還本”方式銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，向購(gòu)買(mǎi)者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除“還本”支出。
  第十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。
  上款所稱“購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)”、“受讓的土地使用權(quán)”，是指開(kāi)發(fā)商不參與開(kāi)發(fā)、建設(shè)，以購(gòu)買(mǎi)或者交換方式，直接取得所有權(quán)（或使用權(quán)）原屬于其他單位和個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)；“購(gòu)置或受讓原價(jià)”是指購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際支付的價(jià)款，取得土地使用權(quán)實(shí)際支付的價(jià)款，不包括房產(chǎn)、土地使用權(quán)交易過(guò)程中繳納的稅費(fèi)和土地整理費(fèi)用，并且必須憑發(fā)票等合法有效憑據(jù)才可計(jì)算扣除。
  第十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：
  一、按本企業(yè)當(dāng)月銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；
  二、按企業(yè)近期銷(xiāo)售同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；
  三、按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：
  銷(xiāo)售額=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）
  其中經(jīng)濟(jì)適用住房成本利潤(rùn)為10%，非經(jīng)濟(jì)適用住房成本利潤(rùn)率為15%，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。
  第十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向土地或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，并按規(guī)定開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票或稅務(wù)收據(jù);提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的在發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。
  第二十條各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)和建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅實(shí)行項(xiàng)目管理制度,有條件的地方應(yīng)使用不動(dòng)產(chǎn)、建筑營(yíng)業(yè)稅軟件.并將有關(guān)信息傳上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)，機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)和不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機(jī)關(guān)要進(jìn)行信息交換以免發(fā)生重復(fù)征稅和漏征漏管。
  第二十一條不動(dòng)產(chǎn)和建筑業(yè)納稅人區(qū)別不同情況分為自開(kāi)票納稅人和代開(kāi)票納稅人。
  （一） 同時(shí)符合下列條件的納稅人為自開(kāi)票納稅人，可以在不動(dòng)產(chǎn)所在地和建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地自行開(kāi)具由當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)售給的發(fā)票：
  1.依法辦理稅務(wù)登記證；
  2.執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目管理辦法；
  3.按照規(guī)定進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)和建筑業(yè)工程項(xiàng)目登記；
  4.使用滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的信息采集、傳輸、比對(duì)要求的開(kāi)票和申報(bào)軟件。
  （二） 不符合上述條件的納稅人為代開(kāi)票納稅人，由其不動(dòng)產(chǎn)所在地和應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為其代開(kāi)發(fā)票。代開(kāi)票納稅人須提供以下資料到稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票：
  1.完稅憑證；
  2.營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證復(fù)印件；
  3.不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售、建筑勞務(wù)合同或其他有效證明；
  4.外出經(jīng)營(yíng)稅收管理證明（提供異地勞務(wù)時(shí)）；
  5.中標(biāo)通知書(shū)等工程項(xiàng)目證書(shū)，對(duì)無(wú)項(xiàng)目證書(shū)的工程項(xiàng)目，納稅人應(yīng)提供書(shū)面材料，材料內(nèi)容包括工程施工地點(diǎn)、工程總造價(jià)、參建單位、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等；
  6.稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他材料。
  第二十二條各單位應(yīng)創(chuàng)造條件，逐步實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅納稅人通過(guò)電子信息網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通方式在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的實(shí)時(shí)監(jiān)控和授權(quán)下自行開(kāi)票
  第二十三條銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、建筑業(yè)發(fā)票的樣式和內(nèi)容由國(guó)家稅務(wù)總局統(tǒng)一制定。銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、建筑業(yè)發(fā)票的印制、領(lǐng)購(gòu)、開(kāi)具、取得、保管、繳銷(xiāo)均由主稅務(wù)機(jī)關(guān)管理和監(jiān)督。
  稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)代開(kāi)的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、建筑業(yè)發(fā)票應(yīng)按建筑工程項(xiàng)目逐戶建立收入臺(tái)賬，逐筆登記代開(kāi)發(fā)票數(shù)量、發(fā)票號(hào)碼、開(kāi)具金額。
  第二十四條不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目管理軟件由國(guó)家稅務(wù)總局統(tǒng)一研究開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一部署實(shí)施。
  第四章 企業(yè)所得稅
  第二十五條凡是實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，都應(yīng)當(dāng)就其取得的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，按有關(guān)規(guī)定繳納企業(yè)所得稅（外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)外從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，按規(guī)定繳納外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅）
  計(jì)算公式為：
  應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率
  應(yīng)納稅所得額=每一納稅年度收入總額-準(zhǔn)予扣除支出項(xiàng)目金額
  第二十六條實(shí)行核定應(yīng)稅所得率征收企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；其應(yīng)稅所得率應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)際在10-20%之間確定。
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向其實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不區(qū)分開(kāi)發(fā)位置，其預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于3%。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí),必須附送有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷(xiāo)售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
  （二）非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定：
  1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于遵義市兩城區(qū)及郊區(qū)的，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于15%。
  2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他各縣、市，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于10％。
  第二十七條企業(yè)所得稅按年匯算、分月（季）預(yù)繳，月份或者季度終了后15日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后4個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。
  第二十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入總額，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入、代建工程或勞務(wù)結(jié)算收入、出租房租金收入、視同銷(xiāo)售的收入、商品房售后服務(wù)收入和其他收入等。
  第二十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向其它經(jīng)營(yíng)管理所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。
  第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按以下原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
  一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)
  （一）采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
  （二）采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
  （三）采取銀行按揭方式或銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
  （四）采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
  1、采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
  2、采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或開(kāi)發(fā)企業(yè)受托方購(gòu)買(mǎi)三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到委托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
  3、采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格，于付款之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷(xiāo)方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
  4、采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過(guò)差價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格，于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
  （五）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
  （六）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
  第三十一條房地產(chǎn)企業(yè)在下列情況下，應(yīng)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)，同銷(xiāo)售確認(rèn)收入：
  一、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利等。
  二、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。
  三、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者。
  四、以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或自有資產(chǎn)抵償債務(wù)，包括企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或自有資產(chǎn)直接低償債務(wù)，企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或自有資產(chǎn)作為抵押向他人借款，逾期不能償還本金，而將抵押品賠付債權(quán)人的。
  五、以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。
  第三十二條代建工程、提供勞務(wù)收入、出租房租金收入的確認(rèn)
  一、開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過(guò)12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
  完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例、測(cè)量已完成合同工作量等方法確定。
  二、開(kāi)發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
  三、出租房屋按合同、協(xié)議約定的承租方付租日期應(yīng)付的租金，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。
  第三十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以合同、協(xié)議或其他方式約定并實(shí)際取得的定金、預(yù)收房款以及其他具有預(yù)收款性質(zhì)的各種款項(xiàng)，應(yīng)于企業(yè)實(shí)際收到定金或預(yù)收款之日確認(rèn)預(yù)售收入的實(shí)現(xiàn)。
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于15%（含15%）。由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開(kāi)的原則分類(lèi)（或分項(xiàng)）確定。
  第三十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的銷(xiāo)售折扣，如果企業(yè)在銷(xiāo)售合同中明確給予買(mǎi)方的折扣、折讓?zhuān)忆N(xiāo)售額和折扣額在同一張銷(xiāo)售發(fā)票上注明的，允許稅前扣除，其他方式的各種折扣、折讓一律不能沖減其銷(xiāo)售收入。
  第三十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每一納稅年度準(zhǔn)預(yù)扣除的支出項(xiàng)目包括開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的、與取得收入相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金和損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷(xiāo)售成本的界限。期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。
  一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)以獨(dú)立編制“建筑工程預(yù)算書(shū)”（包括獨(dú)立編制設(shè)計(jì)預(yù)算和施工圖預(yù)算）的單位工程為成本核算對(duì)象，分別核算建造成本。對(duì)支付的屬于多個(gè)成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，應(yīng)按建筑面積等合理的方法在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。
  二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的，已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的建造成本。具體計(jì)算公式如下：
  可售面積單位工程成本=成本核算對(duì)象總建造成本/成本核算對(duì)象總可售面積
  當(dāng)期可扣除的銷(xiāo)售成本=各成本對(duì)象已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積之和×可售面積單位工程成本
  三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。
  （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。
  （二）前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
  （三）建筑安裝工程費(fèi)包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
  （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
  （五）公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。凡是建成后產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的綠地、花園、停車(chē)場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、教育設(shè)施及會(huì)所等，其相應(yīng)支出不能計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本。
  （六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)、各項(xiàng)臨時(shí)設(shè)施攤銷(xiāo)等。
  各項(xiàng)臨時(shí)設(shè)施攤銷(xiāo)是指現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)作業(yè)棚、材料庫(kù)、辦公室、臨時(shí)性簡(jiǎn)易周轉(zhuǎn)房，以及臨時(shí)搭建的職工宿舍、食堂等臨時(shí)性福利設(shè)施，其建造時(shí)的實(shí)際支出可直接計(jì)入成本核算對(duì)象，屬于不同成本核算對(duì)象的，應(yīng)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)偂?
  （七）借款費(fèi)用是指為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金，在成本對(duì)象完工前發(fā)生的利息等。
  第三十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)以實(shí)際支付或上繳數(shù)，按規(guī)定在稅前扣除。屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對(duì)象，屬于成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，再將?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)?，其中，?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和分?jǐn)偟牟糠譁?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。
  第三十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的下列支出，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和范圍扣除。
  一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售之前發(fā)生的裝飾費(fèi)應(yīng)在當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售面積和裝飾工程總面積之間分?jǐn)偅瑢儆诋?dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積承擔(dān)的部分，允許稅前扣除，剩余的待實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售時(shí)做稅前扣除。
  二、售后維修費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的維修費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除。
  三、土地閑置費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本，因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。
  四、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入之前發(fā)生的，與建造、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無(wú)限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。
  五、折舊。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊，并準(zhǔn)予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和臨時(shí)出租她待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。
  第三十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，下列項(xiàng)目不得扣除：
  一、資本性支出、無(wú)形資產(chǎn)的受讓開(kāi)發(fā)支出；
  二、因造反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金以及被沒(méi)收財(cái)物的損失；
  三、各項(xiàng)稅收的滯納金、罰金和罰款；
  四、國(guó)家稅收法規(guī)規(guī)定可提取的準(zhǔn)備金之外的任何形式的準(zhǔn)備金；
  五、各種贊助支出；
  六、非法支出；
  七、自然災(zāi)害或者意外事故損未有賠償?shù)牟糠郑?
  八、稅收法規(guī)有具體扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)（比例或金額），實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用超過(guò)或高于法定范圍和標(biāo)準(zhǔn)的部分；
  九、與取得收入無(wú)關(guān)的其他各項(xiàng)支出；
  十、非法定憑證載名的支出。
  第五章 土地增值稅
  第三十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在我市境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的，應(yīng)繳納土地增值稅。計(jì)算公式為：
  應(yīng)納土地增值稅稅額=增值稅×適用稅率
  增值額=收入總額-扣除項(xiàng)目金額
  第四十條土地增值稅實(shí)行30%-60%的四級(jí)超額累進(jìn)稅率。
  第四十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向其所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。
  第四十二條納稅人應(yīng)在房地產(chǎn)單位項(xiàng)目竣工決算后30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同、土地受讓合同、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告批復(fù)文件及建設(shè)工程規(guī)劃批復(fù)、稅務(wù)登記證、土地增值稅項(xiàng)目登記表、土地增值稅申報(bào)表、預(yù)繳土地增值稅完稅憑證及其他有關(guān)資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理土地增值稅稅額的清算。
  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額、扣除項(xiàng)目金額、預(yù)繳土地增值稅額、多用途房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面積劃分情況及其他需要審核的項(xiàng)目。
  第四十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，實(shí)行土地增值稅預(yù)征管理，預(yù)征率為1%，其計(jì)算公式為：
  應(yīng)預(yù)征的稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入×預(yù)征率。
  已預(yù)征的稅款少于應(yīng)繳稅款的，應(yīng)在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)結(jié)清應(yīng)補(bǔ)的稅款。預(yù)征稅款超過(guò)應(yīng)繳稅款的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)辦理退稅，或者經(jīng)納稅人同意抵繳其它納稅項(xiàng)目應(yīng)繳納的稅。
  第四十四條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實(shí)際取得的轉(zhuǎn)讓收入價(jià)款、預(yù)收款、定（訂）金和其他經(jīng)濟(jì)利益。包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
  第四十五條納稅人“以房抵債”、“以房抵息”、“以房換房”，且發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)視為取得“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”繳納土地增值稅。納稅人將其開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)贈(zèng)與他人的，應(yīng)比照上述規(guī)定執(zhí)行。
  第四十六條土地增值稅的計(jì)算扣除項(xiàng)目，具體為：
  一、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
  二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。指納稅人開(kāi)發(fā)土地和新建房及配置設(shè)施實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
  三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。指與開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除的，應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)扣除：
  （一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除；但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的百分之五計(jì)算扣除。
  （二）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的百分之十計(jì)算扣除。
  四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加和經(jīng)省以上人民教府批準(zhǔn)征收的規(guī)費(fèi)、基金，也可視同稅金予以扣除。
  五、根據(jù)取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。
  第四十七條土地增值稅的計(jì)算扣除項(xiàng)目采取正列舉的辦法，凡本辦法未列舉的項(xiàng)目支出，均不得在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。
  第四十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的下列業(yè)務(wù)，按照規(guī)定扣除：
  一、納稅人將其開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)贈(zèng)與他人視同“實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售”的，其開(kāi)發(fā)該房地產(chǎn)的成本、費(fèi)用，可在征收土地增值稅時(shí)作為扣降項(xiàng)目計(jì)算扣除。
  二、地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)可予以扣除，如果未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)不得扣除。
  三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，凡單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占開(kāi)發(fā)土地總面積的比例分?jǐn)傢?xiàng)目金額；凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑面積占總規(guī)劃面積的比例計(jì)算分?jǐn)偲湎鄳?yīng)扣除項(xiàng)目金額。
  四、納稅人拆遷安置超面積返還期應(yīng)取得的收入，或者拆遷安置中對(duì)外銷(xiāo)售部分取得的收入，可作為該房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的沖減因素。
  第四十九條有下列情況之一的，納稅人應(yīng)對(duì)未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)土地增值稅清算：
  一、納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；
  二、納稅人申請(qǐng)辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記。
  納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)提出清算土地增值稅申請(qǐng)。
  納稅人申請(qǐng)辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記的，應(yīng)在辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記前提出清算土地增值稅申請(qǐng)。
  第六章 其他稅種及附加
  第五十條城市維護(hù)建設(shè)稅
  一、內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)以實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。
  二、 城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)行地區(qū)差別比例稅率，納稅人所在地為城市市區(qū)、縣城和建制鎮(zhèn)、其他地區(qū)的稅率分別為7%、5%、1%。
  三、 稅額計(jì)算
  應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅稅額=繳納的三稅（增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅）×適用稅率
  四、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城市維護(hù)建設(shè)稅的征收管理比照營(yíng)業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定辦理。
  第五十一條車(chē)船使用稅
  一、房地產(chǎn)企業(yè)按其擁有并且使用的車(chē)輛和船舶的種類(lèi)、噸位和規(guī)定的稅額計(jì)算繳納車(chē)船使用稅或事船使用牌照稅。
  二、 稅額計(jì)算
  客車(chē)應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅車(chē)輛×適用稅額
  貨車(chē)應(yīng)納稅額=載重凈噸位×60元
  三、 車(chē)船使用稅按年計(jì)算、分期繳納，自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所在地地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。
  第五十二條房產(chǎn)稅
  一、房地產(chǎn)企業(yè)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)應(yīng)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅。
  二、對(duì)自用的房屋，按房產(chǎn)原值一次減除30％后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%；對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%；
  三、房產(chǎn)稅按年計(jì)算、分期繳納。房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)征收。城市房地產(chǎn)稅比照辦理。
  第五十三條印花稅
  一、房地產(chǎn)企業(yè)書(shū)立、領(lǐng)受屬于征稅范圍內(nèi)所列憑證的，均應(yīng)繳納印花稅。
  二、征稅范圍、稅率和計(jì)稅依據(jù)
  1、購(gòu)銷(xiāo)合同。按購(gòu)銷(xiāo)金額的萬(wàn)分之三計(jì)算繳納。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與個(gè)人訂立的購(gòu)房合同，暫免貼花。
  2、加工承搜合同。按加工或承攬收入的萬(wàn)分之五計(jì)算繳納。
  3、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同。按收取費(fèi)用的萬(wàn)分之五計(jì)算繳納。
  4、建筑安裝工程承包合同。按承包金額的萬(wàn)分之三計(jì)算繳鈉。
  5、財(cái)產(chǎn)租賃合同。按租賃金額的千分之一計(jì)算繳納。
  6、貨物運(yùn)輸合同。按運(yùn)輸費(fèi)用的萬(wàn)分之五計(jì)算繳納。
  7、倉(cāng)儲(chǔ)保管合同。按倉(cāng)儲(chǔ)保管費(fèi)用的千分之一計(jì)算繳納。
  8、借款合同。按借款金額的萬(wàn)分之零點(diǎn)五計(jì)算繳納。
  9、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同。按取得的保險(xiǎn)費(fèi)收入的千分之一計(jì)算繳納。
  10、技術(shù)合同。按所載金額的萬(wàn)分之三計(jì)算繳納。
  11、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。以所載金額為計(jì)稅依據(jù)，稅率為萬(wàn)分之五。
  12、營(yíng)業(yè)賬簿。記載資金的賬簿。以“實(shí)收資本”與“資本公積”的合計(jì)金額為計(jì)稅依據(jù)，稅率萬(wàn)分之五；其他營(yíng)業(yè)賬簿，按件貼花五元。
  13、權(quán)利、許可證照。按件貼花五元。
  三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收印花稅：
  （一）、未按規(guī)定建立印花稅應(yīng)稅憑證登記簿，或未如實(shí)登記和完整保存應(yīng)稅憑證的；
  （二）、拒不提供應(yīng)稅憑證戲不如實(shí)提供應(yīng)稅憑證致使計(jì)稅依據(jù)明顯偏低的；
  （三）、采用按期匯總繳納辦法的，未按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限報(bào)進(jìn)匯總繳納印花稅情況報(bào)告，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期報(bào)告，逾期仍不報(bào)告的或者主管機(jī)關(guān)在檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人有未按規(guī)定匯總繳納印花稅情況的。
  四、 應(yīng)納稅憑證應(yīng)當(dāng)于書(shū)立或者領(lǐng)受時(shí)貼花。
  第五十四條土地使用稅
  一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用的土地，應(yīng)繳納土地使用稅。其建造商品房的用地，應(yīng)按規(guī)定繳納土地使用稅。
  二、城鎮(zhèn)土地使用稅以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按當(dāng)?shù)匾?guī)定稅額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算繳納。
  三、城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納。城鎮(zhèn)土地使用稅由土地所在地地稅機(jī)關(guān)征收。
  第五十五條個(gè)人所得稅
  一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向個(gè)人支付的工資、薪金所得，利息、股息、紅利所得，勞務(wù)報(bào)酬所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，特許權(quán)使用費(fèi)所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得、其他所得應(yīng)按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。
  二、個(gè)人承包、承租經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的所得，應(yīng)按對(duì)企事業(yè)單位承包、承租經(jīng)營(yíng)所得項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。
  三、獨(dú)資、合伙房地產(chǎn)企業(yè)比照“個(gè)體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得”應(yīng)稅項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。
  四、個(gè)人所得稅的納稅義務(wù)人、扣繳義務(wù)人每月繳納的稅款，應(yīng)當(dāng)在次月七日內(nèi)繳入國(guó)庫(kù)，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送申報(bào)表、代扣代繳稅款匯總表。
  第五十六條教育費(fèi)附加、地方教育附加
  一、內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定的比例計(jì)算繳納教育費(fèi)附加、地方教育附加。
  二、 附加金額的計(jì)算
  應(yīng)納教育費(fèi)附加額=繳納的三稅（增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅）×3%。
  應(yīng)納地方教育附加額=繳納的三稅(增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅)×1%。
  第七章 征收管理
  第五十七條稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)和建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅實(shí)行項(xiàng)目管理制度,積積創(chuàng)造條件使用不動(dòng)產(chǎn)、建筑營(yíng)業(yè)稅軟件，對(duì)未按規(guī)定安裝和使用軟件的，由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)發(fā)票和稅務(wù)收據(jù)。
  第五十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依法設(shè)置帳簿，準(zhǔn)確進(jìn)行收入、成本、費(fèi)用的核算，按照規(guī)定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容，向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，報(bào)送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的其他有關(guān)證件、資料，并按規(guī)定繳納各項(xiàng)稅款。
  跨縣（市、區(qū)）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)向開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)地主營(yíng)稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其外出經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)企業(yè)所得稅的證明。
  第五十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其實(shí)行核定征收：
  一、未按照規(guī)定辦理稅務(wù)登記，外出經(jīng)營(yíng)未按規(guī)定向開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)地稅機(jī)關(guān)報(bào)驗(yàn)登記的；
  二、應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置帳簿的；
  三、雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查帳的；
  四、發(fā)生納稅義務(wù)，未按規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)主營(yíng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的。
  五、計(jì)稅依據(jù)偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
  第六十條主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、銷(xiāo)售、竣工登記備案制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送相關(guān)資料，對(duì)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和其他地方各稅分屬不同稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理的，應(yīng)同時(shí)分別向各稅種的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送。
  一、開(kāi)工環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)10日內(nèi)，報(bào)送《國(guó)有土地使用權(quán)證》（《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》）、《土地出讓合同》、《土地轉(zhuǎn)讓合同》、土地平面圖和《取得土地使用權(quán)登記表》（附表3）。
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得開(kāi)發(fā)許可10日內(nèi)，報(bào)送《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、施工平面圖、建筑工程發(fā)包合同、建筑工程監(jiān)理合同、拆遷補(bǔ)償合同、水、電、等協(xié)議、聯(lián)建及房屋分配協(xié)議和《新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工登記表》（附表4）。
  各許可證、合同、平面圖和登記表內(nèi)容發(fā)生變更，應(yīng)在變更后10日內(nèi)，報(bào)送變更后的文本并填寫(xiě)變更登記表。
  二、開(kāi)發(fā)預(yù)售環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按年度、分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)，報(bào)送建設(shè)銷(xiāo)售情況（《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)銷(xiāo)售明細(xì)表一》附表5）。在每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可后，報(bào)送預(yù)售許可證，預(yù)售商品分層平面圖、商品房預(yù)售方案，并分期報(bào)送《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)銷(xiāo)售明細(xì)表二》（附表6）。
  三、竣工環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付使用后，報(bào)送工程竣工報(bào)告和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)銷(xiāo)售明細(xì)表二》。
  上述證件、合同、協(xié)議、圖紙應(yīng)同時(shí)提供原件和復(fù)印件，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核對(duì)后，原件退回，復(fù)印件留存。
  第六十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品備查簿》（附表）詳細(xì)登記開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的房號(hào)、面積、成本、去向等資料。
  第六十二條主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臺(tái)帳，根據(jù)企業(yè)報(bào)送的《取得土地使用稅登記表》、《新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工登記表》《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)銷(xiāo)售明細(xì)表》以及有關(guān)資料，詳細(xì)記錄各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)信息、成本費(fèi)用、銷(xiāo)售收入和各項(xiàng)稅款繳納等，具體應(yīng)包括以下基本指標(biāo)。
  房源登記情況，包括（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱；（2）項(xiàng)目坐落地址；（3）取得土地使用權(quán)方式和支付地價(jià)款；（4）支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用；（5）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積；（6）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)型和各自建筑面積；（7）項(xiàng)目施工建設(shè)總承包企業(yè)名稱；（8）建筑工程預(yù)（決）算金額；（9）項(xiàng)目可供銷(xiāo)售面積；（10）已銷(xiāo)售（含預(yù)售）房屋（土地）面積；（11）最低房屋銷(xiāo)售價(jià)格；（12）采取何種銷(xiāo)售方式；（13）已售出房屋收取總價(jià)款等。
  稅款繳納情況，包括：（1）納稅人識(shí)別碼；（2）稅款征收方式；（3）繳納稅款種類(lèi)和各稅種的申報(bào)期；（4）各稅繳納情況及其所屬期；（5）緩繳、欠繳稅款情況；（6）稅收罰款和滯納金繳納等。
  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)管理的需要，自行設(shè)計(jì)臺(tái)帳格式，增加相關(guān)信息。
  第六十三條為避免稅收流失和重復(fù)征稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)聯(lián)系和溝通。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)將納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓和納稅等情況按月傳遞給機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
  第六十四條各級(jí)地稅部門(mén)要根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行業(yè)特點(diǎn)，加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)的信息交流，采集涉稅信息，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的部門(mén)聯(lián)合控管。
  與工商管理部門(mén)合作，對(duì)房地產(chǎn)漏征漏管戶進(jìn)行清理，嚴(yán)格按照規(guī)定在企業(yè)提供注銷(xiāo)稅務(wù)登記證明后，辦理工商登記注銷(xiāo)手續(xù)，按月向工商部門(mén)采集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)業(yè)、變更、注銷(xiāo)、吊銷(xiāo)登記分戶信息。
  與發(fā)改部門(mén)合作，房地產(chǎn)企業(yè)辦理立項(xiàng)手續(xù)時(shí)，要提供稅務(wù)登記證明。按月向計(jì)劃部門(mén)采集開(kāi)發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)文號(hào)、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目、投資概算、建設(shè)地址、項(xiàng)目備案號(hào)等立項(xiàng)批復(fù)信息。
  與規(guī)劃部門(mén)合作，按月采集開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可銷(xiāo)售面積、不可銷(xiāo)售面積、公共配套設(shè)施情況等信息。
  與建設(shè)部門(mén)合作，承攬、中標(biāo)施工企業(yè)辦理施工許可證時(shí)，必須提供工程項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核發(fā)的稅務(wù)管理證明。按月向建設(shè)部門(mén)采集城市拆遷資料信息，發(fā)放的建筑工程施工許可證書(shū)編號(hào)、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開(kāi)工日期等。
  與土地部門(mén)合作，在單位和個(gè)人辦理土地過(guò)戶手續(xù)時(shí)，要提供《專(zhuān)用發(fā)票》。按月向土地部門(mén)采集土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)（出）讓方、轉(zhuǎn)（出）讓方地址、受讓方地址、土地位量、土地面積、土地用途、土地成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓金額等。
  與房產(chǎn)管理部門(mén)合作，在單位和個(gè)人辦理房產(chǎn)過(guò)戶待續(xù)時(shí)，必須提供稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票。按月向房產(chǎn)管理部門(mén)采集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱、房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、發(fā)證時(shí)間等房產(chǎn)交易信息，預(yù)售許可證發(fā)放的精況，以及涉及拆遷戶數(shù)、面積、補(bǔ)償款等開(kāi)發(fā)成本情況。
  第八章 納稅評(píng)估
  第六十五條各級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)積極開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅評(píng)估，通過(guò)對(duì)納稅情況的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性的綜合評(píng)定，建立房地產(chǎn)行業(yè)收入和成本監(jiān)控體系，實(shí)現(xiàn)整體、實(shí)時(shí)控管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正和處理納稅行為中的錯(cuò)誤，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)申報(bào)和稅收征管質(zhì)量的提高。
  第六十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)評(píng)估對(duì)象可以采取規(guī)模選擇法、隨機(jī)選擇法、納稅異常選擇法等合理的方法確定。有條件的地區(qū)應(yīng)按依托計(jì)算機(jī)等先進(jìn)技術(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況的歷史數(shù)據(jù)，開(kāi)展行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率、成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售收入利潤(rùn)率、營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)率、企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率等指標(biāo)的分析，探索建立指標(biāo)警戒體系，將低于警戒值的納稅人作為評(píng)估對(duì)象，實(shí)現(xiàn)對(duì)指標(biāo)異常納稅人的及時(shí)控管。
  第六十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)納稅評(píng)估的主要內(nèi)容是對(duì)納稅申報(bào)資料、稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握的征管資料以及通過(guò)綜合治稅獲取信息的審核和分析，重點(diǎn)對(duì)以下方面進(jìn)行審查核實(shí)。
  一、全面核實(shí)納稅人實(shí)際參與開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量，各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，重點(diǎn)核對(duì)基本情況資料，與該項(xiàng)目的“竣工驗(yàn)收證明書(shū)”、“土地規(guī)則許可證”、“土地出讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓?zhuān)┖贤?、“竣工?yàn)收時(shí)間”等資料進(jìn)行核對(duì)，對(duì)影響主營(yíng)業(yè)務(wù)的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行審核。
  二、從核實(shí)納稅人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面積入手，與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑規(guī)則許可證、規(guī)則用地許可證、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、施工圖紙?jiān)O(shè)施文件審查意見(jiàn)或聯(lián)建協(xié)議等資料進(jìn)行核對(duì)，核實(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面積情況。
  三、核實(shí)納稅人確定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可售商品房面積，從數(shù)量一審核判定納稅人是否存在隱匿商品房未轉(zhuǎn)收入或少轉(zhuǎn)收入情況。通過(guò)抽查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的回遷安置協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議、房屋銷(xiāo)售合同，并根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目座落地點(diǎn)等客觀情況判定回遷，聯(lián)建商品房的真實(shí)性，核實(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可售商品房面積的真實(shí)數(shù)量。
  四、通過(guò)驗(yàn)證審核開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已售商品房面積的真實(shí)程度，核實(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否有隱匿或少轉(zhuǎn)收入的情況。
  五、核實(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售單價(jià)與同期市場(chǎng)價(jià)格相比是否異常。
  六、審核商品房銷(xiāo)售收入是否按照規(guī)定和結(jié)算方式予以確認(rèn)，有無(wú)延遲確認(rèn)或少確認(rèn)收入的情況。
  七、在核實(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入的已售商品房面積，商品房銷(xiāo)售單價(jià)，商品房銷(xiāo)售收入確認(rèn)方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)核實(shí)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目平均售房單價(jià)與已售商品房面積，計(jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)轉(zhuǎn)收入數(shù)據(jù)并與實(shí)際已轉(zhuǎn)收入數(shù)據(jù)進(jìn)行比較；確認(rèn)收入的準(zhǔn)確性，計(jì)算分析其差異。
  八、按各成本項(xiàng)目進(jìn)行審核，對(duì)于同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的，審核其是否正確其是否正確區(qū)分各成本核算對(duì)象和界限。對(duì)一次性發(fā)生屬于多個(gè)成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，或分批開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)重點(diǎn)審核其一次性支付的應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的各類(lèi)費(fèi)用，是否按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)合理的進(jìn)行分配。
  九、核實(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位成本是否準(zhǔn)確，落實(shí)已結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本的正確性。
  十、納稅人同期銷(xiāo)售費(fèi)用絕對(duì)差額較大則審核是否與銷(xiāo)售收入的增加存在合理的配比，進(jìn)而審查廣告費(fèi)支出、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出是否按比例扣除，兩者的劃分是否符合規(guī)定，有無(wú)大宗的銷(xiāo)售開(kāi)支變相扣除等。
  十一、在企業(yè)經(jīng)營(yíng)不產(chǎn)生大的起伏的情況下，管理費(fèi)用的發(fā)生額應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定，如果納稅人同期管理費(fèi)用絕對(duì)差額較大，則審核經(jīng)營(yíng)規(guī)模及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是否有大的調(diào)整。
  十二、納稅人同期財(cái)務(wù)費(fèi)用絕對(duì)差額較大，則審核同期的貸款利率的變化情況、財(cái)務(wù)報(bào)表借款的增減情況，進(jìn)而審核其資金使用、構(gòu)成的變化。
  第六十八條各級(jí)地稅部門(mén)要定期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估情況進(jìn)行匯總分析，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，督促納稅人、扣繳義務(wù)人及時(shí)糾正，并作為制定政策，加強(qiáng)征管、稽查的重要依據(jù)。
  第九章 稅務(wù)檢查
  第六十九條稅務(wù)機(jī)關(guān)依法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)檢查，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須接受稅務(wù)機(jī)關(guān)必須接受稅務(wù)機(jī)關(guān)依法進(jìn)行的稅務(wù)檢查，如實(shí)反映情況，提供有關(guān)資料，不得拒絕、隱瞞。
  第七十條各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的日常檢查和專(zhuān)項(xiàng)檢查，根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，采用交叉稽查、實(shí)地核查、信息比對(duì)相結(jié)合等形式，全面審核相關(guān)涉稅資料，提高檢查成效，堵塞稅收征管漏洞。對(duì)重大案件要適時(shí)通過(guò)媒體或媒介予以曝光，加強(qiáng)社會(huì)輿論對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督，創(chuàng)造依法納稅的社會(huì)氛圍。
  對(duì)跨縣（市、區(qū)）經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，機(jī)構(gòu)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)主動(dòng)與經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)地稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)聯(lián)系，做好外出開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收檢查。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)積極配合所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)，避免稅款的流失。
  第七十一條各級(jí)稅務(wù)部門(mén)要建立內(nèi)部信息定期交換制度，檢查情況要定期向稅收管理等部門(mén)反映。要加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管的考核力度，對(duì)檢查中存在和發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，要分清責(zé)任，確屬征管責(zé)任區(qū)管理偏松，不負(fù)責(zé)任，玩忽職守造成的，要依照行政執(zhí)法過(guò)錯(cuò)追究責(zé)任制的規(guī)定，追究有關(guān)人員的責(zé)任，切實(shí)提高房地產(chǎn)稅收管理水平。
  第十章 法律責(zé)任
  第七十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定期限辦理稅務(wù)登記、納稅申報(bào)和報(bào)送相關(guān)納稅資料的、稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，根據(jù)征管法的規(guī)定予以處罰。
  第七十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定設(shè)置、保管帳簿或者保管記帳憑證和有關(guān)資料，未按照規(guī)定將財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度或者財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)處理辦法和會(huì)計(jì)核算軟件報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)備查的，稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，根據(jù)征管法的規(guī)定予以處罰。
  第七十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逃避、拒絕或者以其他方式阻撓稅務(wù)檢查的；由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，并可依據(jù)征管法的有關(guān)規(guī)定予以處罰。
  第七十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有稅收違法行為，拒不接受稅務(wù)機(jī)關(guān)處理的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以收繳其發(fā)票和稅務(wù)收據(jù)或者停止向其發(fā)售發(fā)票和稅務(wù)收據(jù)。
  第七十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有發(fā)票違法行為的，依照發(fā)票管理辦法的有關(guān)規(guī)定處理。
  第七十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷(xiāo)毀帳簿、記帳憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款，構(gòu)成犯罪的，移送有關(guān)部門(mén)依法追究刑事責(zé)任。
  第七十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欠繳應(yīng)納稅款，采取轉(zhuǎn)移或者隱匿財(cái)產(chǎn)的手段，妨礙稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳欠繳稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳欠繳的稅款、滯納金，并處欠繳稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成的犯罪的，移送有關(guān)部門(mén)依法追究刑事責(zé)任。
  第七十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以暴力、威脅方法拒不繳納稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其拒繳的稅款、滯納金外，移送有關(guān)部門(mén)依法追究刑事責(zé)任。
  第八十條納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅上發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，必須先依照稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅決定繳納或解繳稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的納稅擔(dān)保，然后可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或向人民法院起訴。
  第十一章 附則
  第八十一條本辦法未盡事宜，按相關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
  第八十二條本辦法由遵義市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。
  第八十三條本辦法自2007年 元月1日起執(zhí)行。