山西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管工作的通知（晉地稅發(fā)〔2010〕50號）

山西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管工作的通知（晉地稅發(fā)〔2010〕50號）

各市地方稅務(wù)局、國家稅務(wù)局，省地方稅務(wù)局直屬一分局、高新區(qū)局、經(jīng)濟區(qū)局：

為了進一步加強和規(guī)范我省房底產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅的征收管理，切實解決當前從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)在所得稅征收管理中存在的問題，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等法律法規(guī)和其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際，現(xiàn)將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅若干征管問題明確如下，請認真貫徹執(zhí)行。

一、高度重視房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅征收管理

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅征收管理是當前稅收征管工作的薄弱環(huán)節(jié)，也是今后我省所得稅工作的重點內(nèi)容。各級主管稅務(wù)機關(guān)要充分認識此項工作的重要性，站在推進依法治稅、服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展、促進社會和諧的高度，認真執(zhí)行有關(guān)政策規(guī)定，努力實現(xiàn)稅收科學化精細化管理，推動我省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理工作再上新臺階。

二、加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅征收管理的具體要求

（一）推行項目管理，加強稅源監(jiān)控

根據(jù)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）經(jīng)營特點，積極推行房地產(chǎn)開發(fā)項目所得稅管理，嚴格以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為利潤核算單位（對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為利潤核算單位）進行企業(yè)所得稅的征收管理。

各級主管稅務(wù)機關(guān)要逐戶按項目建立企業(yè)的所得稅稅源管理檔案和管理臺賬，對企業(yè)的跨地區(qū)開發(fā)項目，要及時掌握、跟蹤管理；同時認真開展轄區(qū)內(nèi)開發(fā)項目的清理工作，對企業(yè)未辦理稅務(wù)登記的，要嚴格按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定進行處理。我省境內(nèi)的分支機構(gòu)以及在我省境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外省（自治區(qū)、直轄市）企業(yè)和在我省境內(nèi)跨市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的本省企業(yè)，應(yīng)以企業(yè)的開發(fā)項目為對象按照本通知規(guī)定就地預(yù)繳企業(yè)所得稅；其余企業(yè)一律按本通知規(guī)定就地征收企業(yè)所得稅，并進行匯算清繳。

各級主管稅務(wù)機關(guān)要主動爭取工商、建設(shè)、國土資源、發(fā)展改革、規(guī)劃、房管等有關(guān)部門配合，加強部門之間的溝通協(xié)作，建立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅源泉控管制度和信息傳遞、反饋、共享機制，實現(xiàn)對企業(yè)從注冊登記到開發(fā)項目的立項、實施、預(yù)售、竣工決算、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等環(huán)節(jié)的一體化管理，堵塞管理漏洞，提高稅源監(jiān)控水平。

（二）嚴格票據(jù)使用，強化以票管稅

在全省范圍內(nèi)，所有房地產(chǎn)開發(fā)項目在預(yù)售環(huán)節(jié)必須按規(guī)定開具由地稅機關(guān)監(jiān)制的《山西省××市地方稅務(wù)局統(tǒng)一收款收據(jù)》（以下簡稱《統(tǒng)一收款收據(jù)》），各級主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強對《統(tǒng)一收款收據(jù)》的監(jiān)控管理，嚴格企業(yè)的申報審核，企業(yè)當期申報的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入不得低于當期《統(tǒng)一收款收據(jù)》所開具的銷售收入。

預(yù)售的開發(fā)產(chǎn)品完工后在產(chǎn)權(quán)辦理環(huán)節(jié)必須憑所開具的《統(tǒng)一收款收據(jù)》換取等金額的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》。對預(yù)售環(huán)節(jié)未開具《統(tǒng)一收款收據(jù)》的企業(yè)，嚴格按照《中共人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則和《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定進行嚴肅處理后，可為其換取《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》。

（三）合理確定利潤，規(guī)范納稅申報

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，計入《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A）類》第4行“利潤總額”，申報預(yù)繳企業(yè)所得稅。預(yù)計利潤率暫按以下標準確定：

1.非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目

（1）位于太原市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%.

（2）位于其他地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%.

（3）位于其他地區(qū)的，不得低于7%.

2.經(jīng)濟適用房開發(fā)項目

經(jīng)濟適用房開發(fā)項目符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關(guān)規(guī)定的，不得低于3%.

上述預(yù)計利潤率是結(jié)合我省實際，按較低的利潤水平確定的，在確定時已充分考慮減除了相應(yīng)的期間費用和稅金。因此，由預(yù)計利潤率計算出的銷售未完工產(chǎn)品收入的預(yù)計利潤額應(yīng)直接計入當期利潤總額，其對應(yīng)的期間費用和稅金不再扣除。

企業(yè)進行年度納稅申報時，若開發(fā)產(chǎn)品在納稅年度內(nèi)已完工并在匯算清繳前按規(guī)定結(jié)算計稅成本，則計算該項目的實際利潤額計入《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A）類》第13行“三、利潤總額”，同時將實際利潤額對應(yīng)的預(yù)計利潤額計入附表三《納稅調(diào)整項目明細表》第52行“五、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤”第4列“調(diào)減金額”；若開發(fā)產(chǎn)品在納稅年度內(nèi)未完工，或已完工但未在匯算清繳前按規(guī)定結(jié)算計稅成本，則按照本通知規(guī)定計算其預(yù)計利潤額，計入附表三《納稅調(diào)整項目明細表》第52行第3列“調(diào)增金額”。

（四）搞好核定征收，強化匯算清繳

開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，及時結(jié)算其計稅成本并計算本項目此前銷售收入的實際利潤額，同時將實際利潤額計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定進行年度納稅申報。

1.企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品已完工但未按規(guī)定進行計稅成本結(jié)算的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當核定其應(yīng)稅所得率，應(yīng)稅所得率不得低于上述預(yù)計利潤率。

2.企業(yè)申報的完工開發(fā)產(chǎn)品的實際利潤額明顯偏低（低于預(yù)計利潤額），又無正當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當按上述方法核定其應(yīng)稅所得率。

3.企業(yè)有《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條規(guī)定的其他情形的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當按上述方法核定其應(yīng)稅所得率。

（五）落實管理員制度，嚴格責任追究

各級主管稅務(wù)機關(guān)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅征收管理中要認真落實稅收管理員制度，規(guī)范管理程序，明確管理職責，將責任落實到人；要結(jié)合本地實際，采取有效措施，加強對此項工作的監(jiān)督檢查，對不認真執(zhí)行有關(guān)稅收政策造成漏征漏管和少征稅款的，要嚴格按照相關(guān)規(guī)定追究其責任，切實加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅征收管理，促進收入及時足額入庫。

三、本通知從2008年1月1日起執(zhí)行。從本通知執(zhí)行之日起與本通知有不同規(guī)定的，適用本通知規(guī)定。