山西省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)（晉地稅函〔2010〕47號(hào)）

山西省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)（晉地稅函〔2010〕47號(hào)）

大同市地方稅務(wù)局:

你局《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》（同地稅發(fā)〔2009〕110號(hào)）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：

一、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品在未完工前采取預(yù)售方式取得的銷售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳。結(jié)合我省實(shí)際，預(yù)計(jì)利潤(rùn)率暫按以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

（一）非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目

1、位于太原市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

2、位于其他地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

3、位于其他地區(qū)的，不得低于7％。

（二）經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目

經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目符合建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于印發(fā)<經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法>的通知》（建住房〔2004〕77號(hào)）等有關(guān)規(guī)定的，不得低于3％。

企業(yè)年度匯算清繳時(shí)，若此開發(fā)產(chǎn)品已完工并按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，則按照實(shí)際利潤(rùn)額進(jìn)行調(diào)整；若此開發(fā)產(chǎn)品未完工，或已完工但未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，則應(yīng)按規(guī)定計(jì)算其預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

二、開發(fā)產(chǎn)品已完工但未按規(guī)定進(jìn)行計(jì)稅成本結(jié)算時(shí)企業(yè)所得稅征管問(wèn)題

開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算本項(xiàng)目此前銷售收入的實(shí)際利潤(rùn)額，同時(shí)將實(shí)際利潤(rùn)額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。

（一）開發(fā)產(chǎn)品已完工但未按規(guī)定進(jìn)行計(jì)稅成本結(jié)算時(shí)，地稅機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅所得額。計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅所得額＝完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入×應(yīng)稅所得率

核定應(yīng)稅所得率不得低于上述預(yù)計(jì)利潤(rùn)率。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的應(yīng)納稅所得額中完工開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際利潤(rùn)額明顯偏低（低于預(yù)計(jì)利潤(rùn)額），又無(wú)正當(dāng)理由的，地稅機(jī)關(guān)有權(quán)按上述方法核定其應(yīng)納稅所得額。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)其他《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第35條規(guī)定的情形，地稅機(jī)關(guān)有權(quán)按上述方法核定其應(yīng)納稅所得額。

三、是否可以采取“以票管稅”管理手段的問(wèn)題

一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額可分為兩部分：銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計(jì)利潤(rùn)額和開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)算計(jì)稅成本后的實(shí)際利潤(rùn)額。對(duì)于預(yù)計(jì)利潤(rùn)額部分，其數(shù)額為銷售收入與預(yù)計(jì)利潤(rùn)率的乘積，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《山西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管工作的通知》（晉地稅發(fā)〔2007〕54號(hào)）的有關(guān)規(guī)定采取“以票管稅”的管理手段；對(duì)于實(shí)際利潤(rùn)額部分，其數(shù)額為銷售收入減去對(duì)應(yīng)的成本、費(fèi)用、稅金和損失后的余額，故不采取“以票管稅”的管理手段。

地稅機(jī)關(guān)采取“以票管稅”時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)《統(tǒng)一收款收據(jù)》的監(jiān)控管理，嚴(yán)格申報(bào)審核，企業(yè)當(dāng)期申報(bào)的銷售未完工產(chǎn)品的收入不應(yīng)低于當(dāng)期《統(tǒng)一收款收據(jù)》所開具的銷售收入。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的收入，其對(duì)應(yīng)的期間費(fèi)用和稅金能否在當(dāng)期扣除的問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率是結(jié)合我省工作實(shí)際，按較低的利潤(rùn)水平確定的。在確定預(yù)計(jì)利潤(rùn)率時(shí)，已充分考慮減除了相應(yīng)的期間費(fèi)用和稅金。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的收入，按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)額應(yīng)直接計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)總額，其對(duì)應(yīng)的期間費(fèi)用和稅金在當(dāng)期不再扣除。

五、房地產(chǎn)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)是否應(yīng)出具中介機(jī)構(gòu)鑒證報(bào)告的問(wèn)題

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第9條第2款“在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料”的規(guī)定，申報(bào)企業(yè)可提供由中介機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于該企業(yè)差異調(diào)整情況的鑒證報(bào)告。

六、申報(bào)表如何填報(bào)的問(wèn)題

（一）預(yù)繳申報(bào)表的填報(bào)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)預(yù)繳企業(yè)所得稅的，在未完工前采取預(yù)售方式取得的銷售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）》第4行“利潤(rùn)總額”內(nèi)。

（二）年度申報(bào)表的填報(bào)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本期取得的未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，填入《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）》附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》第52行第3列“調(diào)增金額”。開發(fā)產(chǎn)品完工后，將銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入轉(zhuǎn)為銷售收入時(shí)，轉(zhuǎn)回已按規(guī)定計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，填入《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）》附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》第52行第4列“調(diào)減金額”。

七、以上規(guī)定自2008年1月1日起執(zhí)行。

二〇一〇年三月五日