REITs：稅務(wù)處理跟著不動產(chǎn)一起“動”

REITs：稅務(wù)處理跟著不動產(chǎn)一起“動”

作者：高鵬

作者單位：國家稅務(wù)總局揚(yáng)州市稅務(wù)局

基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，英文簡稱“REITs”）是一種在證券交易所公開交易的封閉式公募基金，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益，轉(zhuǎn)化為流動性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，屬于國際通行的配置資產(chǎn)。簡單來說，REITs是一種讓不動產(chǎn)“動”起來的基金產(chǎn)品。在不動產(chǎn)“動”的過程中，涉及不少稅收政策。

6月21日，首批9只REITs上市。上市當(dāng)日收盤，9只REITs產(chǎn)品全線飄紅，合計(jì)成交額超過18億元，受到業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。此次上市交易的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs，其底層資產(chǎn)是以收取租金、費(fèi)用等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，比如高速公路、工業(yè)園區(qū)等。REITs的基本架構(gòu)是投資人投資REITs，REITs再通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持計(jì)劃（以下簡稱“資產(chǎn)支持計(jì)劃”）持有項(xiàng)目公司股權(quán)。簡單來說，REITs通過募集眾多投資者的資金，用于投資不動產(chǎn)資產(chǎn)來獲得收益，是一種讓不動產(chǎn)“動”起來的基金產(chǎn)品。在不動產(chǎn)“動”的過程中，涉及不少稅收政策。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓：關(guān)注原始權(quán)益人性質(zhì)

REITs在設(shè)立環(huán)節(jié)主要涉及兩類交易，一是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，即原始權(quán)益人向資產(chǎn)支持計(jì)劃轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)，二是股東借款，即資產(chǎn)支持計(jì)劃有償借款給項(xiàng)目公司。原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)，需要關(guān)注項(xiàng)目公司原始權(quán)益人所在國家（地區(qū)）及其性質(zhì)，并據(jù)此確定其所得稅納稅義務(wù)。

以中金普洛斯REIT（508056）為例，公開資料顯示，原始權(quán)益人是一家位于中國香港的非居民企業(yè)，由中國人保、國開行等中國居民企業(yè)通過開曼主體間接持有。由于原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓股權(quán)的比例超過了25%，不能享受稅收協(xié)定待遇。基于此，資產(chǎn)支持計(jì)劃管理人應(yīng)當(dāng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于非居民企業(yè)所得稅源泉扣繳有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第37號）規(guī)定，按照10%的稅率源泉扣繳原始權(quán)益人股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的企業(yè)所得稅。

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，項(xiàng)目公司對原始權(quán)益人進(jìn)行了分紅。根據(jù)相關(guān)政策及稅收協(xié)定，股息所得適用5%的稅率?？梢钥闯?，通過分紅，中國香港股東將股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得轉(zhuǎn)化為了股息所得，減少了股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收成本。同時(shí)，如果中國香港的企業(yè)根據(jù)《境外注冊中資控股居民企業(yè)所得稅管理辦法（試行）》（國家稅務(wù)總局公告2011年第45號）等規(guī)定，登記為境外注冊中資控股居民企業(yè)，可以享受股息分紅免稅優(yōu)惠，但其股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得需要按照25%的稅率繳納企業(yè)所得稅。

如果原始權(quán)益人為中國居民企業(yè)，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)關(guān)注其性質(zhì)。比如華安張江光大REIT（508000）公布的資料顯示，原始權(quán)益人為中國合伙企業(yè)?；诖?，原始權(quán)益人取得的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)按照先分后稅的原則處理，企業(yè)合伙人按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，個(gè)人合伙人按生產(chǎn)經(jīng)營所得繳納個(gè)人所得稅。

在部分REITs中，存在項(xiàng)目公司反向吸收合并其母公司的重組交易?，F(xiàn)行稅法并未對反向吸收合并作出明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，可以將這一業(yè)務(wù)理解為項(xiàng)目公司先吸收合并其母公司，再對吸收合并取得的自身股權(quán)作庫存股注銷處理。具體而言，在吸收合并環(huán)節(jié)，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號）關(guān)于吸收合并特殊性稅務(wù)處理規(guī)定，項(xiàng)目公司吸收母公司取得的資產(chǎn)（包括項(xiàng)目公司自身股份）和負(fù)債，以母公司原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定；母公司投資人取得的項(xiàng)目公司股份，以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)確定；庫存股的注銷作投資成本的收回處理。

股東借款：可能存在資本弱化情況

部分REITs中，資產(chǎn)支持計(jì)劃會借款給項(xiàng)目公司，并取得相應(yīng)利息收入。

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于資管產(chǎn)品增值稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2017〕56號），資產(chǎn)支持計(jì)劃取得的利息收入可以適用簡易計(jì)稅辦法，適用3%的征稅率繳納增值稅。在企業(yè)所得稅方面，現(xiàn)行稅法并未對資產(chǎn)支持計(jì)劃的運(yùn)營所得作出明確征稅規(guī)定，實(shí)踐中通常不會對其所得征稅。因此，資產(chǎn)支持計(jì)劃管理人無須就該筆利息收入繳納企業(yè)所得稅。

由于項(xiàng)目公司向資產(chǎn)支持計(jì)劃支付的利息，屬于向金融企業(yè)借款的利息支出，符合企業(yè)所得稅稅前扣除條件，可以稅前扣除。但是，項(xiàng)目公司的稅負(fù)通常高于資產(chǎn)支持計(jì)劃，如果項(xiàng)目公司支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出超過規(guī)定比例，可能存在資本弱化的情況，超出部分通常不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。

三類分紅：無須繳納所得稅和增值稅

REITs設(shè)立后，主要涉及項(xiàng)目公司分紅和REITs份額轉(zhuǎn)讓交易。其中，分紅包括三個(gè)方面，即項(xiàng)目公司向資產(chǎn)支持計(jì)劃分配利潤，資產(chǎn)支持計(jì)劃向REITs分紅，REITs向投資者分紅。由于現(xiàn)行稅法并未對資產(chǎn)支持計(jì)劃的運(yùn)營所得做出明確征稅規(guī)定，實(shí)踐中通常不會對其所得征稅，因此項(xiàng)目公司向資產(chǎn)支持計(jì)劃分配利潤不存在涉稅問題。

資產(chǎn)支持計(jì)劃向REITs分紅時(shí)，由于REITs取得的是非保本的收益，不屬于利息或利息性質(zhì)的收入，因此REITs管理人無須繳納增值稅。所得稅方面，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕1號）中關(guān)于鼓勵(lì)證券投資基金發(fā)展的優(yōu)惠政策，對證券投資基金從證券市場中取得的收入，暫不征收企業(yè)所得稅，因此REITs從資產(chǎn)支持計(jì)劃取得的分紅無須繳納企業(yè)所得稅。

REITs向投資者分紅環(huán)節(jié)，由于REITs不承諾保本，因此無須繳納增值稅。在企業(yè)所得稅方面，法人投資者取得的分紅收益可以享受鼓勵(lì)證券投資基金發(fā)展的優(yōu)惠政策，暫不繳納企業(yè)所得稅；個(gè)人投資者取得的收入，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于證券投資基金稅收問題的通知》（財(cái)稅字〔1998〕55號）規(guī)定，暫不繳納個(gè)人所得稅。

轉(zhuǎn)讓份額：個(gè)人投資者可享受免稅政策

投資者轉(zhuǎn)讓REITs份額時(shí)，需區(qū)分投資者身份。如果是法人投資者，應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)讓收入減去投資成本作為計(jì)稅依據(jù)，依法繳納“金融商品轉(zhuǎn)讓”增值稅和企業(yè)所得稅。需要注意的是，投資期間基金分紅的，基于除權(quán)機(jī)制基金價(jià)格會減少，但是不影響投資的計(jì)稅基礎(chǔ)。對于個(gè)人投資者，可以享受個(gè)人所得稅和增值稅免稅優(yōu)惠政策。

來源：中國稅務(wù)報(bào)   2021年07月02日  版次：08