房地產(chǎn)全流程稅費管理有“指引”｜強基·微鏡頭

房地產(chǎn)項目涉及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等9個稅種及土地出讓金繳納等非稅業(yè)務，具有階段性強、周期跨度大、核算鏈條長等特點。在實務中，面對這一專業(yè)性強、流程復雜的行業(yè)，基層稅務部門常出現(xiàn)政策掌握不系統(tǒng)、風險識別不精準、執(zhí)法標準不統(tǒng)一等問題，風險應對往往依賴“事后補救”，難以實現(xiàn)有效監(jiān)管。

圖為正在建設的陜西延長石油集團榆林生活基地職工住宅項目。

為此，國家稅務總局榆林高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)稅務局針對轄區(qū)193戶房地產(chǎn)企業(yè)開工的情況，經(jīng)半年時間調(diào)研論證，編制出臺《房地產(chǎn)行業(yè)稅費全流程操作指引》。該指引以房地產(chǎn)行業(yè)的全生命周期為主線，覆蓋稅源管理、日常管理、風險管理、執(zhí)法風險4個維度，通過圖表清晰展示各環(huán)節(jié)涉稅風險點、政策依據(jù)及應對方案。在此基礎上，該局還構建了貫穿“事前、事中、事后”的全流程一體化管理體系，提升房地產(chǎn)行業(yè)稅收合規(guī)管理效能。

“全周期”視角，厘清行業(yè)特質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅業(yè)務復雜，不同階段有不同的適用政策。為了幫助基層稅務干部理清政策要點，做好日常管理，進行及時的風險應對，榆林高新區(qū)稅務局在60頁的《操作指引》中，以圖表的方式對房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理從項目設立、取得土地、開發(fā)建設、項目銷售、竣工結(jié)算、土增清算等各個環(huán)節(jié)進行說明，并涵蓋行業(yè)基本情況、經(jīng)營特點以及高新區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)管戶與納稅現(xiàn)狀。尤其是針對高新區(qū)內(nèi)特殊的村企合作項目及其歷史成因帶來的征管難點，《操作指引》也提供了針對性分析，助力基層精準施策。
“過去，對于企業(yè)的申報數(shù)據(jù)，我們更多是等企業(yè)申報后‘看結(jié)果’，現(xiàn)在依據(jù)《操作指引》，進行比對分析，我們可以知道企業(yè)在哪個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)風險，重點關注并提前介入?！庇芰指咝聟^(qū)稅務局稅源管理二股股長劉昕說，“在項目啟動初期，我們可以有針對性地開展政策輔導與風險提示；在項目建設過程中，再根據(jù)各類風險指標進行動態(tài)監(jiān)控，對房地產(chǎn)行業(yè)的管理從事后應對轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑拜o導、事中監(jiān)控?！?/font>

“小切口”突破，開展風險防控

劉昕介紹，榆林高新區(qū)稅務局通過對房地產(chǎn)企業(yè)進行調(diào)研分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的土地價款支付、預售收入確認、成本分攤等關鍵節(jié)點易發(fā)生涉稅風險。在《操作指引》中，該局設置了“土地征用及拆遷補償費收入占比異?！薄霸鲋刀愵A繳稅金財務數(shù)據(jù)對比異?！薄扒捌诠こ藤M收入占比異?！薄敖ㄖ惭b工程費收入占比異?！钡阮A警指標，稅務干部根據(jù)申報表內(nèi)數(shù)據(jù)計算預警指標數(shù)值，指標超過閾值的表明可能存在風險，需要進一步核實，從而幫助稅務部門及時發(fā)現(xiàn)苗頭性問題，防患于未然。
榆林高新區(qū)稅務局在《操作指引》中共提煉形成了21項核心風險指標，覆蓋土地取得階段契稅計稅基礎不實、預售階段增值稅預繳不足、竣工結(jié)算階段企業(yè)所得稅收入成本確認偏差等高頻風險場景。依托金稅四期系統(tǒng)數(shù)據(jù)和與不動產(chǎn)登記部門建立的信息共享機制，稅務干部可以對照指標，開展“數(shù)據(jù)比對—疑點篩查—風險核驗—查補入庫”的閉環(huán)管理。
“這些指標是基于多年稽查經(jīng)驗和典型案件總結(jié)而來，且并非一成不變，在驗證過程中，我們還在持續(xù)調(diào)整風險指標?！痹摼侄悇崭刹繌堅娪昱e例說，在一次例行風險掃描中，系統(tǒng)顯示某置業(yè)有限公司申報的契稅金額與其土地成交價存在明顯差異，經(jīng)他們核查《操作指引》，發(fā)現(xiàn)其中提示了契稅計稅依據(jù)應包括城市基礎設施配套費等全部經(jīng)濟利益支出，而該公司未將約1200萬元的城市配套費納入計稅基礎，導致少繳契稅近40萬元。稅務部門第一時間約談企業(yè)，并輔導其整改，最終企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)完成了稅款補繳，避免了滯納金和行政處罰。
據(jù)了解，榆林高新區(qū)稅務局依托《操作指引》開展風險識別，構建起“早發(fā)現(xiàn)、快響應、準處置”的動態(tài)監(jiān)管體系。今年4月—10月，該局已累計發(fā)現(xiàn)并化解房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風險疑點32條，協(xié)助12戶企業(yè)完成自查整改。

“導航式”引導，助力企業(yè)合規(guī)

監(jiān)管效能的提升還體現(xiàn)在服務的溫度與精度上。過去，不少房地產(chǎn)企業(yè)因?qū)φ呃斫獠粶?、?nèi)部財務管理不規(guī)范，在進行土地增值稅清算、收入確認時點判斷等方面常常出現(xiàn)申報錯誤，輕則面臨補稅風險，重則影響納稅繳費信用評級。
為此，榆林高新區(qū)稅務局借助《操作指引》中的信息，編制企業(yè)版《涉稅風險提示清單》，并結(jié)合稅務部門為企業(yè)建立的動態(tài)臺賬，根據(jù)每家企業(yè)的不同項目進度，主動推送個性化的政策提醒。
“以前我們做自查，就像‘盲人摸象’，不知道哪里容易出錯，需要重點核查什么?，F(xiàn)在有了這個《涉稅風險提示清單》，哪個階段該繳什么稅、有哪些常見風險、政策依據(jù)是什么，一目了然。我們可以對照自查，提前糾偏，做到心中有數(shù)?！标兾饔芰峙d泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務負責人呂榮瓊說。
通過政企雙向發(fā)力，榆林高新區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)納稅遵從度顯著提升。2025年以來，該區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)平均申報準確率上升8個百分點，因政策誤解導致的更正申報量同比下降6%，稅收爭議事項減少近3成。
“房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及面廣，對經(jīng)濟社會發(fā)展具有重要影響，其健康平穩(wěn)運行事關發(fā)展大局和民生福祉。”榆林高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)稅務局主要負責人說，下一步，該局將根據(jù)行業(yè)發(fā)展和政策變化持續(xù)迭代更新《操作指引》和《涉稅風險提示清單》，并探索在建筑、能源等復雜行業(yè)推廣應用這一模式。