山西省地方稅務局、山西省國家稅務局關于加強房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅征收管理的通知（晉地稅發(fā)〔2010〕50號）

山西省地方稅務局、山西省國家稅務局關于加強房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅征收管理的通知（晉地稅發(fā)〔2010〕50號）

各市地方稅務局、國家稅務局，省地方稅務局直屬一分局、高新區(qū)局、經(jīng)濟區(qū)局：

為了進一步加強和規(guī)范我省房底產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅的征收管理，切實解決當前從事房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)在所得稅征收管理中存在的問題，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等法律法規(guī)和其他有關規(guī)定，結合我省實際，現(xiàn)將房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅若干征管問題明確如下，請認真貫徹執(zhí)行。

一、高度重視房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅征收管理

房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅征收管理是當前稅收征管工作的薄弱環(huán)節(jié)，也是今后我省所得稅工作的重點內容。各級主管稅務機關要充分認識此項工作的重要性，站在推進依法治稅、服務經(jīng)濟發(fā)展、促進社會和諧的高度，認真執(zhí)行有關政策規(guī)定，努力實現(xiàn)稅收科學化精細化管理，推動我省房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅管理工作再上新臺階。

二、加強房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅征收管理的具體要求

（一）推行項目管理，加強稅源監(jiān)控

根據(jù)從事房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）經(jīng)營特點，積極推行房地產開發(fā)項目所得稅管理，嚴格以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為利潤核算單位（對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為利潤核算單位）進行企業(yè)所得稅的征收管理。

各級主管稅務機關要逐戶按項目建立企業(yè)的所得稅稅源管理檔案和管理臺賬，對企業(yè)的跨地區(qū)開發(fā)項目，要及時掌握、跟蹤管理；同時認真開展轄區(qū)內開發(fā)項目的清理工作，對企業(yè)未辦理稅務登記的，要嚴格按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規(guī)定進行處理。我省境內的分支機構以及在我省境內從事房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的外?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）企業(yè)和在我省境內跨市從事房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的本省企業(yè)，應以企業(yè)的開發(fā)項目為對象按照本通知規(guī)定就地預繳企業(yè)所得稅；其余企業(yè)一律按本通知規(guī)定就地征收企業(yè)所得稅，并進行匯算清繳。

各級主管稅務機關要主動爭取工商、建設、國土資源、發(fā)展改革、規(guī)劃、房管等有關部門配合，加強部門之間的溝通協(xié)作，建立房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅源泉控管制度和信息傳遞、反饋、共享機制，實現(xiàn)對企業(yè)從注冊登記到開發(fā)項目的立項、實施、預售、竣工決算、產權轉移等環(huán)節(jié)的一體化管理，堵塞管理漏洞，提高稅源監(jiān)控水平。

（二）嚴格票據(jù)使用，強化以票管稅

在全省范圍內，所有房地產開發(fā)項目在預售環(huán)節(jié)必須按規(guī)定開具由地稅機關監(jiān)制的《山西省××市地方稅務局統(tǒng)一收款收據(jù)》（以下簡稱《統(tǒng)一收款收據(jù)》），各級主管稅務機關應加強對《統(tǒng)一收款收據(jù)》的監(jiān)控管理，嚴格企業(yè)的申報審核，企業(yè)當期申報的銷售未完工開發(fā)產品的收入不得低于當期《統(tǒng)一收款收據(jù)》所開具的銷售收入。

預售的開發(fā)產品完工后在產權辦理環(huán)節(jié)必須憑所開具的《統(tǒng)一收款收據(jù)》換取等金額的《銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票》。對預售環(huán)節(jié)未開具《統(tǒng)一收款收據(jù)》的企業(yè)，嚴格按照《中共人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則和《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》及其實施細則的有關規(guī)定進行嚴肅處理后，可為其換取《銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票》。

（三）合理確定利潤，規(guī)范納稅申報

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應按照規(guī)定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A）類》第4行“利潤總額”，申報預繳企業(yè)所得稅。預計利潤率暫按以下標準確定：

1.非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目

（1）位于太原市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%.

（2）位于其他地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%.

（3）位于其他地區(qū)的，不得低于7%.

2.經(jīng)濟適用房開發(fā)項目

經(jīng)濟適用房開發(fā)項目符合建設部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關規(guī)定的，不得低于3%.

上述預計利潤率是結合我省實際，按較低的利潤水平確定的，在確定時已充分考慮減除了相應的期間費用和稅金。因此，由預計利潤率計算出的銷售未完工產品收入的預計利潤額應直接計入當期利潤總額，其對應的期間費用和稅金不再扣除。

企業(yè)進行年度納稅申報時，若開發(fā)產品在納稅年度內已完工并在匯算清繳前按規(guī)定結算計稅成本，則計算該項目的實際利潤額計入《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A）類》第13行“三、利潤總額”，同時將實際利潤額對應的預計利潤額計入附表三《納稅調整項目明細表》第52行“五、房地產企業(yè)預售收入計算的預計利潤”第4列“調減金額”；若開發(fā)產品在納稅年度內未完工，或已完工但未在匯算清繳前按規(guī)定結算計稅成本，則按照本通知規(guī)定計算其預計利潤額，計入附表三《納稅調整項目明細表》第52行第3列“調增金額”。

（四）搞好核定征收，強化匯算清繳

開發(fā)產品完工后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，及時結算其計稅成本并計算本項目此前銷售收入的實際利潤額，同時將實際利潤額計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額，按規(guī)定進行年度納稅申報。

1.企業(yè)的開發(fā)產品已完工但未按規(guī)定進行計稅成本結算的，主管稅務機關應當核定其應稅所得率，應稅所得率不得低于上述預計利潤率。

2.企業(yè)申報的完工開發(fā)產品的實際利潤額明顯偏低（低于預計利潤額），又無正當理由的，主管稅務機關應當按上述方法核定其應稅所得率。

3.企業(yè)有《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條規(guī)定的其他情形的，主管稅務機關應當按上述方法核定其應稅所得率。

（五）落實管理員制度，嚴格責任追究

各級主管稅務機關在房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅征收管理中要認真落實稅收管理員制度，規(guī)范管理程序，明確管理職責，將責任落實到人；要結合本地實際，采取有效措施，加強對此項工作的監(jiān)督檢查，對不認真執(zhí)行有關稅收政策造成漏征漏管和少征稅款的，要嚴格按照相關規(guī)定追究其責任，切實加強房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅征收管理，促進收入及時足額入庫。

三、本通知從2008年1月1日起執(zhí)行。從本通知執(zhí)行之日起與本通知有不同規(guī)定的，適用本通知規(guī)定。