【2016年03月16日】任澤平：當(dāng)前房市泡沫和2015股市泡沫有很多相似之處

任澤平：當(dāng)前房市泡沫和2015股市泡沫有很多相似之處

2016年03月16日

        國(guó)泰君安任澤平認(rèn)為，與過(guò)去比，中國(guó)本輪房?jī)r(jià)大漲有五點(diǎn)不同：

　　1)漲速快；2)脫離基本面。本輪房?jī)r(jià)大幅上漲背景是經(jīng)濟(jì)增速大降，人口增速和城鎮(zhèn)化明顯放緩；3)貨幣超發(fā)， M2與名義GDP增速的裂口不斷擴(kuò)大，杠桿明顯上升，先后推升股市、房市泡沫和滯脹預(yù)期；4)區(qū)域分化明顯。一線城市大漲，三四線持平或下跌；5)政策刺激，每一項(xiàng)重要政策后一線城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了拐點(diǎn)性變化。“1121”降息后，止跌回升，“330新政”后，加速上漲但隨后回落，“930新政”后再次加速上漲。2016年2月2日首付比例下調(diào)和2月19日契稅和營(yíng)業(yè)稅調(diào)整后，房?jī)r(jià)在春節(jié)后跳漲。

　　與日本1991年前后房地產(chǎn)大泡沫比：1)漲速快，1987-1990年間，日本六大城市房?jī)r(jià)年均增速24.6%，遠(yuǎn)超1986年前均值；2)脫離基本面，廣場(chǎng)協(xié)議后日本出口大降，實(shí)體困難，經(jīng)濟(jì)增速低于1986年前的均值；3)貨幣超發(fā)，從1986年開(kāi)始，日本M2增速明顯加快，利率大降；4)區(qū)域分化明顯，1986-1991年間日本六大城市房?jī)r(jià)大漲，中小城市房?jī)r(jià)漲幅很??；5)政策刺激。1991年前，貨幣寬松催生了泡沫，隨后貨幣收緊又刺破了泡沫。6)當(dāng)前中國(guó)房市和日本1974年前后日本的那輪泡沫也有相同點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)有望中速增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化還有一定空間等，如果調(diào)控得當(dāng)，尚有轉(zhuǎn)機(jī)。

　　與2015年股市大泡沫比：1)“水?！?，貨幣超發(fā)未流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)；2)“政策?！保按碳づ！?，2014年以來(lái)不斷出臺(tái)刺激房地產(chǎn)政策；3)“杠桿?！?，鼓勵(lì)居民加杠桿，測(cè)算表明，居民加杠桿大多是“場(chǎng)內(nèi)”的，全國(guó)房貸“場(chǎng)外配資”金額在500-800億元左右，撬動(dòng)的房地產(chǎn)成交額按照保守的5倍計(jì)算，杠桿成交金額超2500億元。房地產(chǎn)杠桿總體低于發(fā)達(dá)國(guó)家。4)“瘋牛”，脫離基本面加速上漲。

　　房地產(chǎn)是周期之母，十次危機(jī)九次地產(chǎn)：地產(chǎn)泡沫過(guò)高將降低一國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，地產(chǎn)泡沫崩潰將引發(fā)經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)。中國(guó)房地產(chǎn)體量大(超200萬(wàn)億，遠(yuǎn)超股市和債市)，投資占比高(房地產(chǎn)鏈上相關(guān)投資占固投約50%)，杠桿高(房地產(chǎn)貸款21萬(wàn)億).

　　任澤平認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)房市泡沫跟1991年日本房市大泡沫和2015年中國(guó)股市大泡沫有很多相似之處，同時(shí)也具備1974年日本房市的很多特征和消化空間。住宅投資已告別高增長(zhǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”新發(fā)展階段特征，避免貨幣超發(fā)引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格脫離人口、城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)增速等基本面的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。泡沫吹大了最終是要破的，誰(shuí)也脫離不了地心引力。

來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng)（http://finance.eastmoney.com/news/1359,20160316604871512.html）