【2016年03月27日】任澤平：本輪樓市新政將明顯降低一線城市房價漲速

任澤平：本輪樓市新政將明顯降低一線城市房價漲速

2016年03月27日

         近日樓市調(diào)控措施密集出臺。3月25日上午，上海發(fā)布“史上最嚴”樓市新政，提高二套房首付至5-7成，延長社保繳費年限至5年等，3月25日深夜，深圳發(fā)布樓市新政，二套房首付提高至4成，社保繳費年限延長至3年等。同日，央行和銀監(jiān)會系統(tǒng)也在上海和南京分別下發(fā)了特急文件，收緊房市調(diào)控，武漢宣布將首套房公積金貸款最高額度由60萬下調(diào)為50萬。

　　對此，國泰君安證券首席宏觀分析師點評認為，新政將明顯降低一線城市房價漲速。未來房市政策需繼續(xù)適應“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”新發(fā)展階段特征。下面是其主要觀點。

　　1)核心觀點：我們在2014-2015年曾預測“一線房價翻一倍，三四線漲不動，房地產(chǎn)投資零增長”，2015年下半年股市轉(zhuǎn)熊以后，一線核心二線房價大漲。近日樓市調(diào)控措施密集出臺，主要措施包括提高二套房首付，限購政策趨嚴等，本輪新政出臺背景是一線房價過快上漲，并有蔓延至二線勢頭，但上漲過程出現(xiàn)了2015年股市和1991年日本的部分特征，風險較大需防微杜漸。新政降低了一線房市增量需求，對房地產(chǎn)銷售投資有一定負面影響，但三四線房地產(chǎn)去庫存仍是2016年重要任務。本輪房價上漲具有明顯的“政策市”特征，預計新政將明顯降低一線城市房價漲速。房市降杠桿、穩(wěn)預期，避免了房價暴漲后的暴跌風險，十次危機九次地產(chǎn)，未來房市政策需繼續(xù)適應“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”新發(fā)展階段特征。

　　2)本輪房地產(chǎn)新政較嚴厲，主要內(nèi)容：(1)提高二套房首付比例。上海普通住房提高1成至5成，非普通住房提高3成至7成；深圳提高1成至4成。(2)限購政策趨嚴，非戶籍購房延長社保繳費年限。非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，上海由2年提高至5年，深圳由1年提高至3年。(3)加大土地供應，打擊首付貸和加大保障房建設等。

　　3)新政背景是本輪一線房價過快上漲，并有蔓延至二線勢頭，但上漲過程出現(xiàn)了2015年股市和1991年日本的部分特征，風險較大需防微杜漸。

　　和2015年股市比：(1)“水牛”，貨幣超發(fā)未流入實體經(jīng)濟；(2)“政策?！?，“刺激牛”，2014年以來不斷出臺刺激房地產(chǎn)政策；(3)“杠桿?！?，鼓勵居民加杠桿，測算表明，居民加杠桿大多是“場內(nèi)”的，全國房貸“場外配資”金額在500-800億元左右，撬動的房地產(chǎn)成交額按照保守的5倍計算，杠桿成交金額超2500億元。(4)“瘋?！保撾x基本面加速上漲。

　　與日本1991年前后房地產(chǎn)大泡沫比：(1)漲速快，1987-1990年間，日本六大城市房價年均增速24.6%，遠超1986年前均值；(2)脫離基本面，廣場協(xié)議后日本出口大降，實體困難，經(jīng)濟增速低于1986年前的均值；(3)貨幣超發(fā)，從1986年開始，日本M2增速明顯加快，利率大降；(4)區(qū)域分化明顯，1986-1991年間日本六大城市房價大漲，中小城市房價漲幅很??；(5)政策刺激。1991年前，貨幣寬松催生了泡沫，隨后貨幣收緊又刺破了泡沫。中國2015年以來房價上漲也呈現(xiàn)上述特征。

　　4)新政有助于房價降溫，對地產(chǎn)銷量和投資反彈有一定負面影響。改善型和非戶籍購房需求是一線城市地產(chǎn)銷售的重要支撐，本輪新政提高首付、限購趨嚴等都降低了增量需求，對房地產(chǎn)銷售有一定負面影響。首先，本輪新政的明顯特征是“因城施策”。一線城市加大調(diào)控同時，三四線仍然在大力支持，房地產(chǎn)去庫存仍是2016年首要任務之一。其次，一線城市調(diào)控趨嚴，避免了房價暴漲后的暴跌風險。再次，一線城市限購趨嚴，可能部分購房需求向大都市圈周邊衛(wèi)星城擠出。最后，一線和核心二線城市房地產(chǎn)投資占全國比重不到20%。

　　5)預計新政將降低一線城市房價漲速。本輪房價上漲具有明顯的“政策市”特征，每項重要政策后一線城市房價都出現(xiàn)了拐點性變化?！?121”降息后，止跌回升，“330新政”后，加速上漲但隨后回落，“930新政”后再次加速上漲。2016年2月2日首付比例下調(diào)和2月19日契稅和營業(yè)稅調(diào)整后，房價在春節(jié)后跳漲。一線城市房價對政策敏感的背后體現(xiàn)了資金行為和預期的快速變化，預計政策收緊會明顯降低一線城市房價漲速，但由于短期“補庫存”較難，房價短期明顯下跌概率較低。

　　6)房市降杠桿、穩(wěn)預期，避免危機重演。房地產(chǎn)是周期之母，十次危機九次地產(chǎn)：地產(chǎn)泡沫過高將降低一國實體經(jīng)濟競爭力，地產(chǎn)泡沫崩潰將引發(fā)經(jīng)濟金融危機。中國房地產(chǎn)體量大(超200萬億，遠超股市和債市)，投資占比高(房地產(chǎn)鏈上相關(guān)投資占固投約50%)，杠桿高(房地產(chǎn)貸款21萬億)。從已出臺政策看，降低首付比例、打擊首付貸、限購政策趨嚴等，都有利于房市降杠桿，穩(wěn)預期，降低了中國經(jīng)濟尾部風險，此前一線城市房價暴漲增加了中國經(jīng)濟長期悲觀前景預期。

　　7)中國房市向何處去：本次重拳出擊降低了悲劇重演概率，房地產(chǎn)政策應繼續(xù)適應“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”新發(fā)展階段特征。當前中國房市泡沫跟1991年日本房市大泡沫和2015年中國股市大泡沫有很多相似之處，同時也具備1974年日本房市的很多特征和消化空間，如經(jīng)濟有望中速增長、城鎮(zhèn)化還有一定空間等基本面有利因素，如果調(diào)控得當，尚有轉(zhuǎn)機，本輪新政有利于抑制房價過快上漲勢頭，有利于房市降杠桿、穩(wěn)預期，降低了重現(xiàn)日本“最后的狂歡”和股市泡沫破滅概率。住宅投資已告別高增長時代，房地產(chǎn)政策應繼續(xù)適應“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”新發(fā)展階段特征，避免貨幣超發(fā)引發(fā)資產(chǎn)價格脫離人口、城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟增速等基本面的泡沫風險。泡沫吹大了最終是要破的，誰也脫離不了地心引力。

來源：東方財富網(wǎng)（http://finance.eastmoney.com/news/1350,20160327608256574.html）