房開企業(yè)虧損退稅，怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和納稅申報(bào)

房開企業(yè)虧損退稅，怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和納稅申報(bào)

作者：段暉

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第81號(hào)，以下簡(jiǎn)稱81號(hào)公告）規(guī)定，企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒(méi)有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，可以按照規(guī)定的方法，計(jì)算出該項(xiàng)目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻?xiàng)目開發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅。

截止目前，財(cái)政部尚未就上述退稅給出具體的會(huì)計(jì)處理規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)總局也沒(méi)有就納稅申報(bào)表的填報(bào)給出具體的說(shuō)明。為此，筆者根據(jù)相關(guān)財(cái)稅規(guī)定，結(jié)合實(shí)務(wù)案例，分享一下個(gè)人的理解，僅供大家參考。同時(shí)筆者認(rèn)為，我們首先應(yīng)當(dāng)對(duì)于開工年度和預(yù)售年度的財(cái)稅處理做一個(gè)線條式的梳理，然后更有利于討論和明晰

清算退稅年度的財(cái)稅處理。

一、開工年度（2017）財(cái)稅處理

（一）業(yè)務(wù)事項(xiàng)

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目A公司于2017年開工，當(dāng)年會(huì)計(jì)利潤(rùn)為-3100萬(wàn)元；

2、假定無(wú)納稅調(diào)整事項(xiàng)。

（二）會(huì)計(jì)處理

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號(hào)—所得稅》第十五條規(guī)定，企業(yè)對(duì)于能夠結(jié)轉(zhuǎn)以后年度的可抵扣虧損和稅款抵減，應(yīng)當(dāng)以很可能獲得用來(lái)抵扣可抵扣虧損和稅款抵減的未來(lái)應(yīng)納稅所得額為限，確認(rèn)相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)。

A公司當(dāng)年虧損3100萬(wàn)元，企業(yè)所得稅稅率為25%，預(yù)計(jì)未來(lái)可抵減所得稅775萬(wàn)元。

會(huì)計(jì)處理如下：

1、虧損年度確認(rèn)可抵扣暫時(shí)性差異

借：遞延所得稅資產(chǎn)　775

　貸：所得稅費(fèi)用　　775

2、結(jié)轉(zhuǎn)

借：所得稅費(fèi)用　 775

　貸：本年利潤(rùn)　 775

（三）納稅申報(bào)

正常申報(bào)（略）。

二、預(yù)售年度（2018）財(cái)稅處理

（一）業(yè)務(wù)事項(xiàng)

1、2018年A項(xiàng)目開始預(yù)售，預(yù)收房款176000萬(wàn)元；

2、2018年A項(xiàng)目依法預(yù)繳增值稅4800萬(wàn)元，城建稅及附加552萬(wàn)元，預(yù)繳土地增值稅4173萬(wàn)元；

3、當(dāng)年會(huì)計(jì)利潤(rùn)為-3700萬(wàn)元，上述稅款未計(jì)入“稅金及附加”科目，不影響當(dāng)年損益；

4、預(yù)收房款依法應(yīng)當(dāng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額19275萬(wàn)元；

5、假定無(wú)其他納稅調(diào)整事項(xiàng)。

（二）會(huì)計(jì)處理

1、A公司當(dāng)年納稅調(diào)整后所得15575萬(wàn)元，應(yīng)納企業(yè)所得稅3893.75萬(wàn)元，會(huì)計(jì)處理如下：

借：遞延所得稅資產(chǎn)3893.75

　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅3893.75

2、依法抵減上年度虧損，會(huì)計(jì)處理如下：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅　775

　貸：遞延所得稅資產(chǎn)　　　　　　775

3、A公司當(dāng)年實(shí)際繳納企業(yè)所得稅3118.75萬(wàn)元，會(huì)計(jì)處理如下：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅 3118.75

　貸：銀行存款                            3118.75

（三）納稅申報(bào)

正常申報(bào)（略）。

三、預(yù)售年度（2019）財(cái)稅處理

（一）業(yè)務(wù)事項(xiàng)

1、A項(xiàng)目2019年度預(yù)收房款9810萬(wàn)元；

2、A項(xiàng)目2019年度依法預(yù)繳增值稅270萬(wàn)元，城建稅及附加31.05萬(wàn)元，預(yù)繳土地增值稅381.60萬(wàn)元；

3、當(dāng)年會(huì)計(jì)利潤(rùn)為-3350萬(wàn)元，上述稅款未計(jì)入“稅金及附加”科目，不影響當(dāng)年損益；

4、預(yù)收房款依法應(yīng)當(dāng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額937.35萬(wàn)元；

5、假定無(wú)其他納稅調(diào)整事項(xiàng)。

（二）會(huì)計(jì)處理

1、A公司當(dāng)年納稅調(diào)整后所得為-2412.65萬(wàn)元，確認(rèn)可抵扣暫時(shí)性差異，會(huì)計(jì)處理如下：

借：遞延所得稅資產(chǎn)603.16

　貸：所得稅費(fèi)用603.16

2、結(jié)轉(zhuǎn)

借：所得稅費(fèi)用603.16

　貸：本年利潤(rùn)603.16

（三）納稅申報(bào)

正常申報(bào)（略）。

四、清算年度（2020）財(cái)稅處理

（一）業(yè)務(wù)事項(xiàng)

1、2020年A項(xiàng)目竣工交付，收入和成本均已確認(rèn)，稅費(fèi)均依法計(jì)提并繳納，當(dāng)年會(huì)計(jì)利潤(rùn)20000萬(wàn)元；

2、2020年度依法應(yīng)當(dāng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額20212.35萬(wàn)元；

3、假定無(wú)其他納稅調(diào)整事項(xiàng)。

（二）會(huì)計(jì)處理

1、當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，計(jì)提企業(yè)所得稅，會(huì)計(jì)處理如下：

借：所得稅費(fèi)用5000

　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅5000

2、A公司當(dāng)年納稅調(diào)整后所得為-212.35萬(wàn)元，因此按照當(dāng)年計(jì)提稅額沖減以前年度調(diào)增稅額，會(huì)計(jì)處理如下：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅5000

　貸：遞延所得稅資產(chǎn)5000

3、結(jié)轉(zhuǎn)

借：本年利潤(rùn)　　5000

　貸：所得稅費(fèi)用5000

（三）納稅申報(bào)

正常申報(bào)（略）。

五、清算退稅（2020）財(cái)稅處理

這是本文討論的重點(diǎn)。

（一）業(yè)務(wù)事項(xiàng)

1、經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，土地增值稅總額5911.79萬(wàn)元。根據(jù)81號(hào)公告，2018年度應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀?146.79萬(wàn)元，當(dāng)年已經(jīng)扣除4173萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)充扣除973.79萬(wàn)元，按規(guī)定計(jì)算2018年度應(yīng)退企業(yè)所得稅243.45萬(wàn)元；

2、A項(xiàng)目2019年度應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀?65萬(wàn)元，當(dāng)年已經(jīng)扣除381.60萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)充扣除383.40萬(wàn)元，因當(dāng)年未繳納企業(yè)所得稅，增加虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)；

3、因A項(xiàng)目清算后無(wú)其他后續(xù)開發(fā)，A公司計(jì)劃注銷，“遞延所得稅資產(chǎn)”科目余額擬結(jié)轉(zhuǎn)至相應(yīng)科目。

（二）會(huì)計(jì)處理

1、從開工年度、預(yù)售年度至清算年度，這樣線條式地梳理下來(lái)，多繳所得稅退稅如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，其答案已經(jīng)躍然紙上，當(dāng)然是沖減“遞延所得稅資產(chǎn)”科目。

借：銀行存款　　　　243.45

　貸：遞延所得稅資產(chǎn)243.45

2、因2019年度和2020年度未實(shí)際繳納企業(yè)所得稅，且A公司計(jì)劃注銷，因此，“遞延所得稅資產(chǎn)”科目余額應(yīng)當(dāng)原路沖轉(zhuǎn)。會(huì)計(jì)處理如下：

借：本年利潤(rùn)　　　　412.80

　貸：遞延所得稅資產(chǎn)412.80

（三）納稅申報(bào)

根據(jù)81號(hào)公告第一條（二）項(xiàng)規(guī)定，“該項(xiàng)目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅;企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款;當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額?！?/font>

解讀這一規(guī)定，個(gè)人認(rèn)為需要抓住一個(gè)關(guān)鍵詞——那就是“調(diào)整當(dāng)年度”。也就是說(shuō)，A公司在申請(qǐng)退稅之前，應(yīng)當(dāng)先調(diào)整更正各年度納稅申報(bào)表：

1、將2018年度調(diào)增應(yīng)納稅所得額19275萬(wàn)元，補(bǔ)充扣除土地增值稅973.79萬(wàn)元后，更正為調(diào)增應(yīng)納稅所得額18301.21萬(wàn)元；

2、將2019年度調(diào)增應(yīng)納稅所得額937.35萬(wàn)元，補(bǔ)充扣除土地增值稅383.40萬(wàn)元后，更正為調(diào)增應(yīng)納稅所得額553.95萬(wàn)元；

3、將2020年度調(diào)減應(yīng)納稅所得額20212.35萬(wàn)元，相應(yīng)調(diào)整土地增值稅973.79+383.40=1357.19萬(wàn)元，更正為調(diào)減應(yīng)納稅所得額18855.16萬(wàn)元；

4、更正完畢，系統(tǒng)將顯示2018年度多繳稅款243.45萬(wàn)元，2019年度虧損2796.05萬(wàn)元，2020年度應(yīng)納稅所得額1144.84萬(wàn)元，彌補(bǔ)2019年度虧損后，累計(jì)虧損1651.21萬(wàn)元。

因A公司申請(qǐng)注銷，累計(jì)虧損1651.21萬(wàn)元不能繼續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)，也不符合退稅條件，其對(duì)應(yīng)的所得稅412.80元應(yīng)從“遞延所得稅資產(chǎn)”原路沖回，最終實(shí)現(xiàn)稅會(huì)一致。

相關(guān)業(yè)務(wù)事項(xiàng)見下表：