以競拍方式取得固定資產(chǎn)，計稅基礎如何確定

企業(yè)以競拍方式取得不動產(chǎn)，通常要承擔整個交易過程中發(fā)生的稅費。同時，政府為了鼓勵企業(yè)投資，對這種情況有時也會給予獎勵或補助。上述兩類事項如何財稅處理，將影響資產(chǎn)入賬價值，從而對可稅前扣除折舊、應稅所得和申報房產(chǎn)稅產(chǎn)生影響。本文對此作一探討，供納稅人實務操作參考。

案例

甲公司成立于2020年6月，為設備制造企業(yè)，企業(yè)所得稅實行查賬征收，屬于增值稅一般納稅人。該公司2020年利潤表列報虧損300萬元。

審計人員對甲公司2020年企業(yè)所得稅匯算清繳申報審核時，關注到下列事項：

1.“其他收益”科目記載收到財政部門匯入獎勵資金160萬元。

2.“營業(yè)外支出”中反映通過競拍方式購買房屋、土地繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅和印花稅等260萬元。

據(jù)財務經(jīng)理介紹，甲公司與區(qū)人民政府簽訂的招商引資協(xié)議，在A工業(yè)園區(qū)內(nèi)投資固定資產(chǎn)達1500萬元以上，可獲得獎勵資金160萬元。

2020年7月，甲公司在當?shù)厝嗣穹ㄔ喊l(fā)布的網(wǎng)上公告得知：位于A工業(yè)園區(qū)乙公司因拖欠商業(yè)銀行借款，經(jīng)債權人起訴，人民法院立案審理后，對乙公司所擁有廠房13000平方米、土地使用面積32000平方米（2014年自建并投入使用），通過拍賣程序予以處置。公告顯示，拍賣底價1470萬元，降價幅度10%。同時明確，上述不動產(chǎn)過戶發(fā)生的相關稅費，均由買受方承擔。

當月，甲公司以含稅價1323萬元競拍成交，向主管稅務機關申報納稅，取得各類完稅憑證稅費總額260萬元，并辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權登記手續(xù)。依據(jù)相關文件和資料，確定廠房入賬價值1323萬元。甲公司據(jù)此計算可扣除折舊和申報房產(chǎn)稅。

審計人員認為，甲公司2020年度財稅處理存在下列稅務風險，應予以重視。

一、稅收風險表現(xiàn)形式

１. 受讓時未向轉(zhuǎn)讓方索取增值稅專用發(fā)票

甲公司未取得乙公司開具增值稅專用發(fā)票，少抵扣進項稅額63萬元（1323÷1.05×5%）。

審計人員通過上網(wǎng)搜索并向主管稅務機關了解到，乙公司未注銷工商登記和稅務登記，只注銷防偽稅控開票系統(tǒng)，屬于非正常戶。按目前操作規(guī)程，如乙公司提出申請，主管稅務機關按照非正常戶處理規(guī)定進行處罰，將其恢復為正常戶后，即可恢復防偽稅控開票系統(tǒng)開具增值稅專用發(fā)票。因甲公司在辦理房地產(chǎn)過戶時已繳納增值稅，乙公司開票不涉及稅款申報問題。

２. 資產(chǎn)計稅基礎錯誤

甲公司辦理房地產(chǎn)過戶繳納相關稅費不能計入當期損益，應資本化?！镀髽I(yè)所得稅實施條例》第五十八條規(guī)定，外購的固定資產(chǎn)，以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達到預定用途發(fā)生的其他支出為計稅基礎。

甲公司為取得不動產(chǎn)，按人民法院規(guī)定承擔了整個交易所有稅費260萬元，是必要支出，其中增值稅63萬元屬于價外稅，能取得增值稅專用發(fā)票，則按其差額197萬元（260-63）計入資產(chǎn)價值。

３. 取得政府補助財稅處理不恰當

取得政府補助160萬元一次性計入當期收益錯誤?！?/font>企業(yè)會計準則——政府補助準則》規(guī)定，對取得與資產(chǎn)相關的政府補助可選擇總價法或凈額法核算。

甲公司購入不動產(chǎn)收到政府補助按總額法核算更恰當，能真實反映固定資產(chǎn)歷史成本，且計算從價計征房產(chǎn)稅基數(shù)時無須調(diào)整。其會計處理，應先通過“遞延收益”科目核算，然后在資產(chǎn)使用壽命內(nèi)按合理、系統(tǒng)的方法分期計入損益。

稅務處理方面。甲公司取得政府補助，不屬于《財政部、國家稅務總局關于專項用途財政性資金企業(yè)處理問題的通知》（財稅〔2011〕70號）規(guī)定的不征稅收入范圍，應按應稅收入一次性計入當期所得。由于財稅處理方法不同，發(fā)生可抵扣暫時性差異，應通過納稅申報調(diào)整。

４. 房產(chǎn)稅申報不正確

由于固定資產(chǎn)入賬金額不正確，申報房產(chǎn)稅計稅余值發(fā)生錯誤?！敦斦?、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第一條規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

甲公司對其取得的政府補助，不論是采用總額法還是凈額法會計處理，都不影響以房屋原值計算申報房產(chǎn)稅。

二、化解風險對策

1.主動與稅務機關溝通，取得乙公司開具增值稅專用發(fā)票，增加可抵扣進項稅額63萬元。

審計人員了解到，至2021年3月末，甲公司尚未投產(chǎn)，仍處于建設期，增值稅留抵稅額137萬元。按照《財政部、稅務總局、海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部、稅務總局、海關總署公告2019年第39號）第七條的相關規(guī)定，甲公司屬于2019年4月1日后新設企業(yè)，2020年信用等級評定為B級，如果能在4月取得乙方開具專用發(fā)票，期末留抵稅額200萬元，與2019年3月末增值稅留抵稅額0元比較，增量留抵稅額200萬元，且2020年11月、12月和2021年的1月~4月，連續(xù)6個月增量留抵稅額大于零，可適用增量留抵退稅額政策，退稅120萬元（200×60%）。

2.更正資產(chǎn)入賬價值和政府補助會計差錯。

甲公司取得不動產(chǎn)繳納稅費260萬元已計入當期損益應沖回并計入資產(chǎn)成本，入賬價值1520萬元（1323-63+260），沖回當期已確認的160萬元政府補助，重新確認政府補助收益3.33萬元〔160÷（20×12）×5〕。

3.納稅調(diào)整固定資產(chǎn)折舊和攤銷政府補助。

按照甲公司確定該項資產(chǎn)的預計凈殘值0、使用壽命20年，計算調(diào)整可稅前扣除固定資產(chǎn)折舊=（1520-1323）÷（20×12）×5=4.10（萬元）。

調(diào)增政府補助應稅收入=160-3.33=156.67（萬元）。

但應注意的是，甲公司以后每年攤銷遞延收益8萬元（160÷20），在匯算清繳中應納稅調(diào)減8萬元。

4.正確申報房產(chǎn)稅。

2020年應申報房產(chǎn)稅=1520×70%×1.2%÷12×5=5.32（萬元）;

實際申報房產(chǎn)稅=1323×70%×1.2%÷12×5=4.63（萬元）;

應補繳房產(chǎn)稅=5.32-4.63=0.69（萬元）。

5.重新確認虧損額。

經(jīng)調(diào)整資產(chǎn)入賬價值、政府補助、折舊和補繳房產(chǎn)稅，2020年利潤總額=（-300+260-160）-0.69-4.10+3.33=-201.46（萬元）；

當年應納稅所得額=-201.46+156.67=-44.79（萬元），為稅法認定虧損額。

提示

通過對甲公司以競拍方式取得不動產(chǎn)案例的剖析，得到以下啟示：一是企業(yè)承擔產(chǎn)權過戶手續(xù)中發(fā)生的各項稅費，除增值稅視具體情況確定外，其他稅費應資本化；二是對取得政府補助，按應稅收入處理；三是對于從價計征房產(chǎn)稅，應以不動產(chǎn)入賬原價確定計稅余值。

作者：朱載軍 朱恭平

來源：每日稅訊