【2021年06月07日】任澤平：房?jī)r(jià)低的城市幸福指數(shù)高，新房改向德國(guó)和新加坡學(xué)習(xí)

估計(jì)放開三孩，最終生育情況可能低于保守派的預(yù)測(cè)，有可能在十四五或者最遲不到十五五，全面放開生育。

我們做了一個(gè)近4萬人的問卷調(diào)查，出什么政策我也不生，占比32%，排第一。現(xiàn)在即使放開生育，年輕人也不愿意生了，保守派不用再擔(dān)心中國(guó)人口的大爆炸。

降房?jī)r(jià)排在第二位，占31%，可見大家對(duì)降房?jī)r(jià)的呼吁聲很高。為什么年輕人躺平，為什么不愿意生育，很大程度上跟房?jī)r(jià)過高有關(guān)。全球前十大高房?jī)r(jià)的城市中國(guó)占了一半。
房?jī)r(jià)低的城市幸福指數(shù)高。現(xiàn)在長(zhǎng)沙是中國(guó)的第一大網(wǎng)紅城市，已經(jīng)超過成都、杭州這些地方了，老百姓的幸福指數(shù)特別高。晚上大家去夜宵、唱歌，長(zhǎng)沙還是中國(guó)的腳都。
為什么？因?yàn)殚L(zhǎng)沙房?jī)r(jià)低，長(zhǎng)沙的市區(qū)房?jī)r(jià)1萬多不到2萬，在中國(guó)的省會(huì)城市里面，可能是最低的。長(zhǎng)沙、武漢、重慶、原來的成都，你會(huì)發(fā)現(xiàn)幸福指數(shù)高的往往房?jī)r(jià)不高。

像北上廣深好像大家都是千萬富翁，事實(shí)上擠壓了你很多消費(fèi)，而且背負(fù)了很大的房貸，一輩子給銀行打工，幸福指數(shù)并不高。

中國(guó)大陸的住房制度，1998年學(xué)的中國(guó)香港，中國(guó)香港學(xué)的是英國(guó)，都深陷高房?jī)r(jià)之困。比如說高杠桿、預(yù)售制度、賣樓花、土地批租制度等有很大的關(guān)系。
東京、倫敦、紐約、中國(guó)香港、首爾等，這些國(guó)際上的大都市，那里的年輕人早就躺平了。比如說東京，東京早就陷入到老齡化、少子化、不婚化的低欲望社會(huì)了，在很大程度上跟八九十年代東京的房?jī)r(jià)提高有關(guān)。
那有沒有房地產(chǎn)發(fā)展好的，幸福指數(shù)比較高的？有，德國(guó)、新加坡。比如說德國(guó)，第一是控制貨幣超發(fā)，德國(guó)的貨幣在全球范圍內(nèi)是控制得比較好的，像美國(guó)、日本等貨幣超發(fā)的國(guó)家一般房?jī)r(jià)控制得都不好。第二，對(duì)于開發(fā)商建的房子要限制他的暴利。第三，是保障租戶的權(quán)益，比如說德國(guó)政府對(duì)租金價(jià)格是調(diào)控的。它有一套法律體系。
中國(guó)的房地產(chǎn)是有解的，這個(gè)解就是要改變中國(guó)的住房制度。新房改關(guān)鍵是人地掛鉤和控制貨幣。
人口流入的地方一定要給它供給建設(shè)用地指標(biāo)。建議像東北、西北，建設(shè)用地指標(biāo)賣給東部或者南方，就像碳交易一樣，地方財(cái)政也平衡了，人地掛鉤、房地產(chǎn)的供求也平衡了。

為什么勞動(dòng)報(bào)酬是下降的，資本報(bào)酬上升？因?yàn)橘Y本的語權(quán)太強(qiáng)了，勞動(dòng)的話語權(quán)相對(duì)比較弱，所以需要公共政策調(diào)節(jié)。公共政策不能對(duì)資本太友好，對(duì)勞動(dòng)太忽視。
如果出臺(tái)這些政策，可能彌補(bǔ)社會(huì)的撕裂和收入分配的差距。 比如說，房產(chǎn)稅。你可以持有5套，10套房子，是你的自由，但是你占有了過多的社會(huì)資源，那你要多交稅。這很公平，對(duì)不對(duì)？不然你房?jī)r(jià)一漲，別人一輩子白奮斗了。
中國(guó)的貨幣當(dāng)局不希望人民幣匯率短期過快升值。從短期的角度，后面應(yīng)該是以穩(wěn)為主。放在更長(zhǎng)期來看，比如說放在3年5年的維度來看，可能人民幣長(zhǎng)期還是升值的。

如果說大家以后對(duì)REITs投資有興趣，建議重點(diǎn)關(guān)注它的底層資產(chǎn)質(zhì)量、預(yù)期收益以及升值潛力。

以上，是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平博士，在6月4日線上直播中，圍繞“躺平、三孩、房?jī)r(jià)”的話題，分享的最新精彩觀點(diǎn)。

在與吳曉波老師的對(duì)話問答環(huán)節(jié)，圍繞近期“年輕人躺平”的熱點(diǎn)話題，對(duì)當(dāng)前中國(guó)存在的高房?jī)r(jià)、住房制度、稅收制度等問題進(jìn)行了分析，同時(shí)，也給出了建設(shè)性建議。

各位朋友，大家中午好。

我2014年下海，一晃7年，“澤平宏觀”創(chuàng)建七周年了，感謝大家長(zhǎng)期以來的關(guān)心和支持，歡迎多提寶貴意見。
曾經(jīng)有一段時(shí)間癡迷于經(jīng)濟(jì)、股市、房市預(yù)測(cè)，也提出過“5000點(diǎn)不是夢(mèng)”“一線房?jī)r(jià)翻一倍”等。

這幾年我熱心于呼吁了公共政策改革，比如新基建，放開生育，放開三孩。從學(xué)術(shù)討論上升為國(guó)家戰(zhàn)略。不僅關(guān)系國(guó)家和民族的復(fù)興，也關(guān)系到每個(gè)家和個(gè)人的幸福。做有溫度、有情懷、有責(zé)任的研究。

未來可能會(huì)重點(diǎn)呼吁新房改。因?yàn)橹袊?guó)的住房制度改革還有最后的十年窗口，我們這一次房地產(chǎn)改革改不好，對(duì)我們每個(gè)人的幸福，對(duì)于我們每個(gè)追夢(mèng)人、年輕人，都可能是一種巨大的壓力；如果改革好了，不僅涉及到我們國(guó)家的繁榮發(fā)展，而且涉及到我們每個(gè)年輕人的幸福。

好了，言歸正傳，給大家解讀最新兩個(gè)方面的熱點(diǎn)政策：一個(gè)是關(guān)于放開三孩的影響，另一個(gè)是關(guān)于人民幣匯率的走勢(shì)。
最新的調(diào)研顯示：
即使放開三孩，年輕人也不愿意生了
放開三孩政策以后，效果會(huì)怎么樣？

我們最近做了一個(gè)調(diào)研，放開三孩后你最希望的政策，大約有將近4萬人投票；

我們列了7個(gè)選項(xiàng)供大家選擇，比如說降房?jī)r(jià)、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼、個(gè)稅抵扣、女性就業(yè)權(quán)益保障、納入義務(wù)教育等等。

我們最后又給一個(gè)選項(xiàng)，出了這些政策也不生，作為第7個(gè)選項(xiàng)。

結(jié)果大家猜猜，4萬人的投票，結(jié)果怎么樣？

排在第一位的竟然是，出什么政策我也不生，這個(gè)占比是32%?？梢姶蠹椰F(xiàn)在的生育意愿很低。

現(xiàn)在即使放開生育，年輕人也不愿意生了，保守派不用再擔(dān)心中國(guó)人口的大爆炸。

而且按照聯(lián)合國(guó)的預(yù)測(cè)，也包括我們的預(yù)測(cè)，十四五、十五五時(shí)期中國(guó)人口開始下降了，總規(guī)模開始下降，所以盡快出臺(tái)一些讓大家生得起、養(yǎng)得起、愿意生的這樣的一些配套措施。
最遲不到十五五
可能會(huì)全面放開生育
排在第二位的大約占31%，叫降房?jī)r(jià)，可見大家對(duì)降房?jī)r(jià)的呼吁聲很高。

為什么年輕人躺平，為什么不愿意生育，很大程度上跟房?jī)r(jià)過高有關(guān)。

我呼吁完新基建、放開生育以后，后面可能會(huì)重點(diǎn)會(huì)呼吁新房改，主要是這個(gè)原因。

因?yàn)槿蚯笆蟾?/strong>房?jī)r(jià)的城市中國(guó)占了一半，按照這個(gè)趨勢(shì)下去，如果不推動(dòng)深層次的住房制度改革，中國(guó)可能會(huì)占百分之七十八十。

但事在人為，還有最后10年的時(shí)間窗口，如果我們推動(dòng)相關(guān)改革，我相信中國(guó)房地產(chǎn)還是有解的。

還有兩個(gè)呼吁比較高的，大致各占9%，一個(gè)是加大教育、醫(yī)療社保的支出，大家呼聲也比較高。

還有就是把學(xué)前教育和0~3歲的托育服務(wù)的供給，納入到義務(wù)教育，大家呼聲也比較高。

這是我們調(diào)研的情況，基本比較客觀地反映了大家現(xiàn)在的呼聲以及生育意愿。

展望一下，我估計(jì)放開三孩，最終的生育的情況可能還是低于保守派的預(yù)測(cè)，有可能在十四五或者最遲不到十五五，我們有可能會(huì)全面放開生育。

人民幣匯率短期以穩(wěn)為主
長(zhǎng)期升值
講一講最近人民幣升值。

過去一段時(shí)間，尤其去年下半年以來，人民幣匯率出現(xiàn)了短期的急升。

人民幣匯率短期的急升主要有幾個(gè)方面的原因，

一個(gè)就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇在全球是領(lǐng)先的，匯率這個(gè)事長(zhǎng)期還是看基本面，短期看利差或資金面。

第二個(gè)原因就涉及到中國(guó)貨幣政策正?；?，美元流動(dòng)性泛濫，持有人民幣資產(chǎn)的更有吸引力。

第三個(gè)就是美元的貶值，過去這一年，美元流動(dòng)性泛濫，美元快速貶值。

也包括一些投機(jī)性的因素，熱錢的流入。

人民幣這種急升，現(xiàn)在央行已經(jīng)出手了，剛剛公布的政策，央行提高了外匯的存款準(zhǔn)備金率，打擊或者提高投機(jī)成本。

傳達(dá)了一個(gè)什么信號(hào)？

中國(guó)的貨幣當(dāng)局不希望人民幣匯率短期過快升值。

主要原因是會(huì)增加出口企業(yè)的成本。因?yàn)楸旧泶笞谏唐吩牧蟽r(jià)格上漲，如果再加上匯率升值，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的雙重打擊。
  
匯率以穩(wěn)為主，長(zhǎng)期來說有利于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。最近央行的一些技術(shù)官員也出來講，人民幣匯率后面要穩(wěn)，后面人民幣匯率短期的急升告一段落了。

從短期的角度，后面應(yīng)該是以穩(wěn)為主。放在更長(zhǎng)期來看，比如說放在1年3年5年的維度來看，可能人民幣長(zhǎng)期還是升值的。

因?yàn)殚L(zhǎng)期還是看一個(gè)國(guó)家的宏觀資產(chǎn)回報(bào)率，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速是美國(guó)的2~3倍，所以持有人民幣資產(chǎn)的回報(bào)率顯然更高。
問答環(huán)節(jié)

房?jī)r(jià)低的城市幸福指數(shù)高
問：不是放不放開三孩的問題，前端問題更重要，結(jié)婚率已經(jīng)下降了，年輕人根本不愿意結(jié)婚，或婚后丁克或離婚無子。政府在哪些方面可以促進(jìn)這些前端問題得到解決？

任澤平：我也做了一些調(diào)查，供大家參考，現(xiàn)在新的一代年輕人結(jié)婚少了，結(jié)婚晚了，離婚多了，不生孩子了。

這一個(gè)是大家選擇的自由，觀念發(fā)生了變化。

確實(shí)發(fā)達(dá)國(guó)家也出現(xiàn)過這種現(xiàn)象，像歐美日本，但是另一方面，中國(guó)也有中國(guó)的特殊情況，比如說我們房?jī)r(jià)過高，

大家流行說躺平，高房?jī)r(jià)一定躺平嘛，因?yàn)槟銑^斗一生買不起一套房子。

房?jī)r(jià)過高，抑制了結(jié)婚，抑制了生育，抑制了奮斗。

我給你們舉一個(gè)例子，我是昨天剛從長(zhǎng)沙回來，一家公募基金在那辦的一個(gè)活動(dòng)，我就問主辦方為什么把活動(dòng)放在長(zhǎng)沙舉辦？

以前大的活動(dòng)一般都放在北上廣深舉辦，我覺得很奇怪，

會(huì)議的主辦方就跟我講，說現(xiàn)在長(zhǎng)沙是中國(guó)的第一大網(wǎng)紅城市，已經(jīng)超過成都、杭州這些地方了。

長(zhǎng)沙是中國(guó)的第一大網(wǎng)紅城市，老百姓的幸福指數(shù)特別高。晚上大家去夜宵、唱歌，長(zhǎng)沙還是中國(guó)的腳都，幸福指數(shù)非常高。

后來我就問了長(zhǎng)沙的朋友，為什么長(zhǎng)沙現(xiàn)在幸福指數(shù)這么高，成了中國(guó)第一大網(wǎng)紅城市？

他們跟我說的第一個(gè)答案，就是因?yàn)殚L(zhǎng)沙房?jī)r(jià)低，

長(zhǎng)沙的市區(qū)房?jī)r(jià)1萬多不到2萬，在中國(guó)的省會(huì)城市里面，估計(jì)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)確實(shí)可能是最低的，想想也是有道理的。

比如說像北上廣深好像大家都是千萬富翁，但事實(shí)上擠壓了你很多消費(fèi)，而且背負(fù)了很大的房貸，幸福指數(shù)并不高，你還要去還房貸。

在長(zhǎng)沙這個(gè)地方多好呀，買房子難度沒有像北上廣深大，大家騰出手來就可以去消費(fèi)。

回答你這個(gè)問題，中國(guó)的結(jié)婚晚了、結(jié)婚少了、包括不生育了等等，很大程度上還是和我們的一二線城市房?jī)r(jià)太高了有很大的關(guān)系，

反過來想，如果中國(guó)的房?jī)r(jià)從現(xiàn)在的基礎(chǔ)上降一半，當(dāng)然要控制金融風(fēng)險(xiǎn)問題，大家幸福指數(shù)多高。

有朋友講說武漢的幸福指數(shù)也很高，是的。武漢、重慶幸福指數(shù)都很高，你會(huì)發(fā)現(xiàn)幸福指數(shù)高的往往就是房?jī)r(jià)不高，房?jī)r(jià)一高了以后，大家都背負(fù)著房貸的壓力，都是賬面財(cái)富，都給銀行打工，大家幸福指數(shù)肯定都不會(huì)太高。

呼吁完放開三孩以后，我要重點(diǎn)呼吁穩(wěn)房?jī)r(jià)、新房改。
建議公共政策盡快推動(dòng)新房改
加大教育醫(yī)療社保的投入
問：在未來的職業(yè)發(fā)展選擇中，年輕人選擇怎樣的職業(yè)，相對(duì)而言不容易躺平？

任澤平：現(xiàn)在流行的熱詞“躺平”，確實(shí)是面對(duì)現(xiàn)實(shí)的一種無奈選擇，這個(gè)當(dāng)然也是一種選擇的自由，確實(shí)也可以理解，因?yàn)楝F(xiàn)在高房?jī)r(jià)，包括教育、醫(yī)療的成本都比較高。

這里我有兩點(diǎn)建議：

第一個(gè)是建議盡快推動(dòng)新房改，通過人地掛鉤，控制貨幣超發(fā)，穩(wěn)房?jī)r(jià)。

第二個(gè)是加大教育醫(yī)療社保的投入等等。

公共政策如果調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)共同富裕，建立一個(gè)和諧的社會(huì)，我相信年輕人就不會(huì)躺平，

因?yàn)樘善侥强隙ㄊ且环N無奈的選擇，誰愿意放棄自己的夢(mèng)想躺平呢？只要我們的環(huán)境、政策到位，大家都會(huì)成為一個(gè)追夢(mèng)人，都愿意去追求自己的夢(mèng)想、價(jià)值，因?yàn)橐粋€(gè)人的價(jià)值最終還是取決于對(duì)他人、對(duì)社會(huì)的價(jià)值。

當(dāng)然它確實(shí)需要環(huán)境，如果你奮斗一生連一套房子都買不起，你對(duì)很多事情的這種熱情確實(shí)會(huì)大幅下降。

希望能夠推動(dòng)相關(guān)改革，希望每個(gè)人積極向上。
REITs可以投資
重點(diǎn)關(guān)注它的底層資產(chǎn)
問：最近非常熱的REITs基金是否可以進(jìn)行投資，如果投資，它的前景怎么樣？

任澤平：REITs最早在發(fā)達(dá)國(guó)家，已經(jīng)有很多年了，簡(jiǎn)單來講，它是一個(gè)資產(chǎn)證券化的工具，對(duì)我們每個(gè)人而言，它就是一個(gè)收益權(quán)憑證。

它的底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施、不動(dòng)產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)、酒店、寫字樓、商場(chǎng)、園區(qū)、收費(fèi)公路、物流、倉(cāng)儲(chǔ)這些不動(dòng)產(chǎn)，這是它的底層資產(chǎn)。

它的收益率來自于這些底層資產(chǎn)預(yù)期的現(xiàn)金流、或者預(yù)期收益以及它升值的收益。

中國(guó)這一次推出的REITs，是率先在基礎(chǔ)設(shè)施REITs里面推動(dòng)的，第一批包括園區(qū)，倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、節(jié)能減排設(shè)備設(shè)施等等。

第一批推出的資產(chǎn)質(zhì)量還是非常好的，都超募，受到大家的追捧，

如果說大家以后對(duì)REITs投資工具有興趣了，我建議大家，重點(diǎn)關(guān)注它的底層資產(chǎn)質(zhì)量、預(yù)期收益以及升值潛力。以后買REITs，就關(guān)注這三個(gè)點(diǎn)。

當(dāng)然了，這里也是金融改革領(lǐng)域的進(jìn)步，REITs在國(guó)內(nèi)外是大賽道，是萬億級(jí)的。

中國(guó)的大開發(fā)時(shí)代逐漸結(jié)束，未來進(jìn)入一個(gè)存量的時(shí)代，存量時(shí)代怎么挑選好的資產(chǎn)就變得非常重要了，REITs未來的市場(chǎng)空間非常大。
三胎會(huì)帶來育嬰用品相關(guān)行業(yè)消費(fèi)需求
問：你講到三胎政策有利于教育、醫(yī)療行業(yè)，能再更細(xì)致的講一下，它還利好哪些行業(yè)板塊？

任澤平：三胎政策具有一些生育的堆積效應(yīng)，放開三胎以后，就像當(dāng)年放開二胎以后，在一兩年的時(shí)間，會(huì)有一些想生三孩的人，在未來一兩年集中釋放生育的意愿，所以會(huì)帶來育嬰用品相關(guān)行業(yè)的消費(fèi)需求。

最終落地效果怎么樣，還是取決于政策的配套，房?jī)r(jià)、稅收都非常重要，真正讓大家生得起、養(yǎng)得起。
像長(zhǎng)沙這樣的地方越多越好
問：網(wǎng)紅城市長(zhǎng)沙幸福感很高，那長(zhǎng)沙的房子值不值得投資？

任澤平：嚴(yán)格來講，長(zhǎng)沙是一個(gè)人口流入的地方，而且是區(qū)域中心，城市發(fā)展?jié)摿σ卜浅：谩?br />
但這些年，地方政府比較積極去控制房?jī)r(jià)，比如限價(jià)、增加土地供應(yīng)，據(jù)了解，長(zhǎng)沙對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控、限價(jià)限購(gòu)做得非常嚴(yán)格，在所有的省會(huì)城市里，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)漲幅算是比較少的，幸福指數(shù)也是比較高的。

如果很多的城市都能夠?qū)W長(zhǎng)沙，幸福指數(shù)會(huì)提高很多。

國(guó)家層面，要控制貨幣超發(fā)，政府層面人口流入的地方要適當(dāng)增加土地供應(yīng)。

雖然賣地創(chuàng)造的收入少了，但老百姓的幸福指數(shù)提高了。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是為了什么？就是讓老百姓更加幸福。

發(fā)展的目的并不是更多的賣土地財(cái)政，讓房?jī)r(jià)漲得高，好像很有面子一樣，
發(fā)展的目的就是讓老百姓幸福，這是以人為本的發(fā)展理念。像長(zhǎng)沙這樣的地方，越多越好。
房產(chǎn)稅治標(biāo)不治本
長(zhǎng)期對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控影響不大
問：杭州最近疑似有房地產(chǎn)稅的新政頒布，這個(gè)政策會(huì)對(duì)杭州有什么影響？

任澤平：房產(chǎn)稅這一次可能會(huì)在熱點(diǎn)城市擴(kuò)圍征收。

房產(chǎn)稅主要是為了籌集地方收入，對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)短期有影響，長(zhǎng)期影響不大，當(dāng)然也分區(qū)域看。

為什么這么說？因?yàn)榉績(jī)r(jià)主要還是取決于供求關(guān)系，如果這個(gè)地方供不應(yīng)求，人口流入又沒有供應(yīng)，該漲也要漲，因?yàn)槎愗?fù)是可以轉(zhuǎn)嫁的；如果有的地方人口流出，又出了房產(chǎn)稅，政府供給又非常多，它的房?jī)r(jià)的壓力就會(huì)比較大。

比如美國(guó)，房產(chǎn)稅都實(shí)行了好多年，但美國(guó)兩大海岸線的房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)新高，廣闊的中部地區(qū)房?jī)r(jià)是陰跌，它還是取決于供求關(guān)系。

所以房產(chǎn)稅治標(biāo)不治本，主要還是跟區(qū)域、供求關(guān)系、住房制度改革有關(guān)。
住房制度決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)
問：你提出了新房改，如果國(guó)家認(rèn)可了新房改，使用這個(gè)政策建議，對(duì)房?jī)r(jià)未來的影響會(huì)有多大？

任澤平：這涉及到我們國(guó)家的房地產(chǎn)未來10年的發(fā)展前景，我們研究了過去上百年十幾個(gè)代表性經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)的歷史，答案是非常清楚的，住房制度決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。
中國(guó)大陸的住房制度，1998年學(xué)的中國(guó)香港，中國(guó)香港學(xué)的是英國(guó)，都深陷高房?jī)r(jià)之困。

現(xiàn)在全球十大高房?jī)r(jià)城市，中國(guó)占了一半，哪天深圳房?jī)r(jià)超過香港，都不稀奇，就是住房制度決定的。

是不是中國(guó)的房地產(chǎn)沒有解？是有解的；但現(xiàn)在我們沒有形成共識(shí)，我希望未來的十年把它矯正過來，必須深刻認(rèn)識(shí)中國(guó)住房存在的根本問題。

也有搞得好的，比如德國(guó)、新加坡，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好，老百姓幸福指數(shù)也很高，因?yàn)榉康禺a(chǎn)控制的好。

他們的經(jīng)驗(yàn)是什么？一個(gè)是控制貨幣，第二個(gè)是發(fā)展租賃。
人地掛鉤
東北西北的用地指標(biāo)可以賣給東部南方
還有一個(gè)就是人地掛鉤，人口流入的地方一定要給它供給建設(shè)用地指標(biāo)。

人口流入的地區(qū)，不要再用地指標(biāo)向它傾斜，而為了控制大城市，深圳、杭州都不給供地，這都是錯(cuò)的。

怎么辦？

既然碳指標(biāo)都可以交易，以后中國(guó)的建設(shè)用地指標(biāo)可以交易，比如東北、西北人都走了，建設(shè)用地指標(biāo)賣給東部或者南方，這樣，政府的收入就增加了。

比如深圳、杭州，人口大量流入，沒有用地指標(biāo)怎么辦？買東北、西北的建設(shè)用地指標(biāo)。這樣供求就平衡了，房?jī)r(jià)也平穩(wěn)住了，地區(qū)的發(fā)展也解決了。

雖然中國(guó)房地產(chǎn)的問題很大，還沒有形成共識(shí)，但只要我們認(rèn)識(shí)到問題根源，中國(guó)房地產(chǎn)到現(xiàn)在是有解的。
股市是貨幣的晴雨表
漲跌看貨幣的松緊
問：你在2014年預(yù)測(cè)5000點(diǎn)不是夢(mèng)，又在2015年股災(zāi)前發(fā)出預(yù)警，全部預(yù)測(cè)準(zhǔn)確。這次你重新回歸資本市場(chǎng)，對(duì)未來A股怎么看？

任澤平：從兩個(gè)維度來講：

從長(zhǎng)期來說，隨著國(guó)家推動(dòng)注冊(cè)制改革、重視創(chuàng)新，中國(guó)資本市場(chǎng)迎來了繁榮發(fā)展的重大機(jī)遇期。因?yàn)橘Y本市場(chǎng)對(duì)于創(chuàng)新發(fā)展是非常重要的。

從短期來看，我一直講，股市在很大程度上是貨幣的晴雨表，貨幣松，大部分時(shí)間股市是漲的；貨幣收緊，大部分時(shí)候股市是跌的，往往跟經(jīng)濟(jì)基本面沒什么關(guān)系。

比如去年因?yàn)橐咔椋忻澜?jīng)濟(jì)都不好，但貨幣是松的，所以股市大漲；今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)好了，但貨幣政策正?；?，結(jié)果股市反而調(diào)整了，很大程度上與流動(dòng)性有關(guān)。

所以股市、房市、商品、比特幣等等，本質(zhì)上是資產(chǎn)，股市是貨幣的晴雨表，股市的漲跌很大程度上看貨幣的松緊。
對(duì)話環(huán)節(jié)
國(guó)際大都市的年輕人早就躺平了
問：今天除了中國(guó)大陸以外，還有一些國(guó)際城市，比如說東京、倫敦、紐約、中國(guó)香港、首爾等，現(xiàn)在生活在這些超級(jí)城市中20歲-30歲的年輕人，如果沒有父母給他們錢，憑他們今天的工資收入有多少人能夠買得起房？

他們的困境是不是和今天中國(guó)的北上廣深、杭州、南京、蘇州的同學(xué)們是一樣的？

任澤平：剛才說的這些國(guó)際上的大都市，那里的年輕人早就躺平了，

比如說東京，東京早就陷入到老齡化、少子化、不婚化的低欲望社會(huì)了，在很大程度上跟八九十年代東京的房?jī)r(jià)提高有關(guān)。

在這里我們也可以做個(gè)對(duì)照，同樣是省會(huì)城市，比如長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)就比較低，它是個(gè)網(wǎng)紅城市，大家吃喝玩樂都很開心。

但是一些房?jī)r(jià)很高的一線城市，包括中國(guó)香港的幸福指數(shù)就不是很高。

這不僅是我們研究的一個(gè)結(jié)果，也確實(shí)是大家共同的呼聲。
中國(guó)的房地產(chǎn)是有解的
要改變中國(guó)的住房制度
問：如果年輕人都是因?yàn)榉績(jī)r(jià)高而躺平了，那你的解決方案是什么？

任澤平：這個(gè)東西還是得講講邏輯。

我先給大家說個(gè)數(shù)據(jù)，全球前十大的高房?jī)r(jià)城市，中國(guó)就占了一半。

為什么占了一半？

這跟我們的住房制度有關(guān)。中國(guó)大陸1998年房改學(xué)的是中國(guó)香港，但全球房?jī)r(jià)最高的就是中國(guó)香港。中國(guó)香港學(xué)的是英國(guó)的住房制度，而倫敦在發(fā)達(dá)國(guó)家里面是房?jī)r(jià)最高的。

英國(guó)倫敦的房?jī)r(jià)也是極高的，這跟住房制度，比如說高杠桿、預(yù)售制度、賣樓花、土地批租制度等有很大的關(guān)系。

那有沒有房地產(chǎn)發(fā)展好的，幸福指數(shù)比較高的，大家不投資房子的國(guó)家？有！

德國(guó)、新加坡。

中國(guó)的房地產(chǎn)是有解的，這個(gè)解就是要改變中國(guó)的住房制度。

我們?cè)倥e一個(gè)土地財(cái)政的例子。

地方政府拆遷的成本也比較高，而且地方可支配財(cái)力的60%來自賣地收入。

我在這里沒有絕對(duì)地說誰好誰不好，我的意思是，這個(gè)土地制度決定了高土地價(jià)格、高房?jī)r(jià)。

這個(gè)問題有沒有解？是有解的。

比如說德國(guó)，第一是控制貨幣超發(fā)。

第二，對(duì)于開發(fā)商建的房子要限制他的暴利，可以有合理利潤(rùn)，但是如果利潤(rùn)率過高，那國(guó)家是要限制的。

第三，是保障租戶的權(quán)益，比如說德國(guó)政府對(duì)租金價(jià)格是調(diào)控的。

德國(guó)有一個(gè)住房租賃法案，如果房租超過國(guó)家政策的某個(gè)百分比，那就是違法的。

如果說開發(fā)商暴利，租戶暴利，這也是違法的，它有一套法律體系。

還有更重要的是，德國(guó)的貨幣超發(fā)在全球范圍內(nèi)是控制得比較好的。

我舉一個(gè)例子，

在歐元誕生之前，當(dāng)時(shí)整個(gè)歐洲的錨貨幣就是德國(guó)馬克。因?yàn)榇蠹矣X得馬克對(duì)貨幣控制得好，很多歐洲國(guó)家覺得自己控制得沒有德國(guó)好，所以就盯著馬克好了。

后來歐洲成立了歐央行，總部就設(shè)在了德國(guó)的法蘭克福，所以德國(guó)一直對(duì)貨幣控制得比較好，德國(guó)房?jī)r(jià)是全球房?jī)r(jià)穩(wěn)定的一個(gè)謎或者說是奇跡。

我們?cè)賮砜慈?，像美?guó)、日本等貨幣超發(fā)的國(guó)家一般房?jī)r(jià)控制得都不好，貨幣超發(fā)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
公共政策不能對(duì)資本太友好
對(duì)勞動(dòng)太忽視
問：怎么看待社會(huì)階層撕裂的問題？

任澤平：《21世紀(jì)資本論》提出了一個(gè)很重要的命題，

在過去的幾十年，資本收益是大于勞動(dòng)收益的，這就導(dǎo)致了財(cái)富和收入差距的大幅拉大，以及社會(huì)階層的撕裂。

無論是美國(guó)，中國(guó)，包括全球都面臨同一個(gè)問題。

那這個(gè)問題的癥結(jié)在哪里？或者說怎么解決它？

其實(shí)是有辦法的。

咱們反過來講，為什么勞動(dòng)報(bào)酬是下降的，資本報(bào)酬上升了？

因?yàn)橘Y本話的語權(quán)太強(qiáng)了，勞動(dòng)的話語權(quán)相對(duì)比較弱，所以這時(shí)候就需要從公共政策的角度去調(diào)節(jié)問題。

你的公共政策不能對(duì)資本太友好，對(duì)勞動(dòng)太忽視。

我舉個(gè)例子，如果出臺(tái)這些政策，有沒有可能彌補(bǔ)社會(huì)的撕裂和收入分配的差距？

我認(rèn)為是可以的。

比如說，房產(chǎn)稅。你可以持有5套，10套房子，是你的自由，但是你占有了過多的社會(huì)資源，那你要多交稅。這很公平，對(duì)不對(duì)？

不然你房?jī)r(jià)一漲，別人一輩子白奮斗了。