【2021年06月05日】任澤平：高房價(jià)導(dǎo)致生三孩意愿低、年輕人躺平，新房改迫在眉睫

建議把學(xué)前教育和0-3歲的托育服務(wù)納入義務(wù)教育。

生孩子給減稅，因?yàn)樯⒆邮怯谐杀镜摹?/strong>
放開生育有沒有可能改變老齡化、少子化？它改變不了大的趨勢，但有可能會(huì)改變斜率。
促進(jìn)生育政策與相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)政策的配套銜接，是非常重要的，它降低我們的生育成本，比如說教育公平，稅收調(diào)節(jié)，女性就業(yè)權(quán)益保障，應(yīng)該都會(huì)出臺(tái)相關(guān)的政策。
高房價(jià)是抑制生育很重要的原因，高房價(jià)也是導(dǎo)致年輕人躺平的原因，他為什么躺平？因?yàn)閵^斗一生還買不了套房子，為什么不躺平呢？

所以穩(wěn)房價(jià)，推動(dòng)住房制度改革就變得十分的重要。房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融。

我們現(xiàn)在的住房制度改革還沒有破題，我們現(xiàn)在的五限、六限解決不了根本問題，住房制度改革的根本要推動(dòng)人地掛鉤，供求平衡，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康的發(fā)展。
人民幣匯率急升的原因：中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇好于美國，美國放水，中國貨幣政策正?；?。

中國人民銀行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)外匯存款準(zhǔn)備金率，表明了央行的態(tài)度，就是要打擊人民幣過快升值的投機(jī)行為。

股市在很大程度上是貨幣的晴雨表。

大量的牛股出現(xiàn)在賺錢不辛苦的行業(yè)（參考澤平宏觀VIP會(huì)員課程《股市：尋找大牛市，抓住大牛市》）。
推房產(chǎn)稅，對(duì)于一些本來人口流出的、房地產(chǎn)市場比較蕭條的地方，壓力巨大。大幅增加持有成本，而且想賣賣不出去。但是對(duì)于熱點(diǎn)城市，對(duì)于人口流入的、供求失衡的，稅負(fù)是可以轉(zhuǎn)嫁的。
未來的城市規(guī)劃、國土規(guī)劃，要尊重人口流動(dòng)的規(guī)律，不能車多了限號(hào)，人多了往外攆人，這是錯(cuò)的。

現(xiàn)在講以人為本的發(fā)展理念，大家來了都是深圳人，來了都是北京人，沒有低端和高端之分。

我們政策需要做的不是說把所謂的低端人群往外攆，而是讓所有的年輕人，來了之后安居樂業(yè)，這才是我們公共政策應(yīng)該做的。

怎么安居樂業(yè)，比如說增加土地供給，增加住房供給，增加教育醫(yī)療，讓我們城市的軌道交通更加發(fā)達(dá)。

客觀上講，大的都市圈更節(jié)約土地、更節(jié)約資源，更有效率、更有活力，反而小城鎮(zhèn)對(duì)土地資源的浪費(fèi)更嚴(yán)重。
中國房地產(chǎn)還有最后10年時(shí)間窗口，關(guān)鍵是人地掛鉤和控制貨幣。
從長期保值增值的角度，買三大硬通貨：人口流入的都市圈城市群的房子土地，供給稀缺的貴金屬，大賽道的龍頭公司。

以上，是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平博士，5月31日在“未來經(jīng)濟(jì)、股市、房市、商品怎么看？”線上交流中，分享的最新觀點(diǎn)。

對(duì)于剛剛宣布的放開三孩政策，作為最早旗幟鮮明的倡導(dǎo)者——任澤平博士分享了對(duì)于放開三孩政策的解讀，同時(shí)，詳細(xì)分析了如何破解房地產(chǎn)市場困局。
以下是正文：
放開三孩了！
把學(xué)前教育和0-3歲的托育服務(wù)納入義務(wù)教育
生孩子應(yīng)該減稅
先給大家介紹兩方面內(nèi)容：

一個(gè)是今天剛剛公布的放開三孩政策。

我們這些年一直呼吁放開生育。去年我們一篇文章（《是該放開三孩了——中國生育報(bào)告》）就是關(guān)于放開三孩，在國內(nèi)最早旗幟鮮明的呼吁放開三孩政策；后來這篇文章全網(wǎng)是5.6億的閱讀，引爆了大家對(duì)老齡化、少子化的關(guān)注和關(guān)心。從學(xué)術(shù)討論成為國家戰(zhàn)略，這是作為學(xué)者的最大貢獻(xiàn)和對(duì)社會(huì)的一種責(zé)任。

今天中央政治局會(huì)議聽取了十四五時(shí)期積極應(yīng)對(duì)老齡化戰(zhàn)略的政策，審議了《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長期均衡發(fā)展的決定》。

這里有幾個(gè)政策的亮點(diǎn)，我簡單給大家說一下。

第一個(gè)是進(jìn)一步優(yōu)化生育政策；實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女的政策，以及配套的支持措施，大家注意了，現(xiàn)在可以生三孩了。

這里還講了一個(gè)叫“促進(jìn)生育政策與相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)政策的配套銜接”，會(huì)有一些支持性的措施來鼓勵(lì)大家生育。

有哪些措施呢？

一個(gè)是關(guān)于教育，就是發(fā)展普惠的托育服務(wù)供給。什么叫托育服務(wù)？就是0-3歲的小孩（托管教育）。

生完孩子以后，女性很難重返勞動(dòng)力市場，因?yàn)?-3歲的小孩，大部分都是女性在帶，所以發(fā)展普惠的托育服務(wù)供給非常重要。

我這里也呼吁，把學(xué)前教育和0-3歲的托育服務(wù)納入義務(wù)教育。

因?yàn)槲覀兩诉@個(gè)孩子，不僅是每個(gè)家庭的，長大了以后是國家的工程師，科學(xué)家，以及各個(gè)崗位的建設(shè)者，追夢者，是為社會(huì)做貢獻(xiàn)的，孩子是國家的未來。

所以0-3歲托育，還有學(xué)前教育，就是3-6歲的幼兒園，應(yīng)該納入義務(wù)教育。

還有加強(qiáng)稅收、住房等支持政策。什么叫稅收支持？就是生孩子給減稅，因?yàn)樯⒆邮怯谐杀镜?/strong>。

還有住房政策，什么概念？要大力發(fā)展租賃房政策。這是相關(guān)支持政策。

總的來說，是通過漸進(jìn)式改革，把我們的生育政策向前邁了一步，這是非常重要的。
年輕人躺平、內(nèi)卷化很大程度上是因?yàn)楦叻績r(jià)
住房制度改革的根本是推動(dòng)人地掛鉤
我們?nèi)ツ旰粲趿诵禄?，后來也從學(xué)術(shù)討論走向國家戰(zhàn)略，未來我可能會(huì)重點(diǎn)呼吁住房制度的改革。

因?yàn)?，現(xiàn)在大家熱議的躺平，內(nèi)卷化，很大程度上是因?yàn)楦叻績r(jià)。

我們現(xiàn)在的住房制度改革還沒有破題，我們現(xiàn)在的五限、六限解決不了根本問題，住房制度改革的根本要推動(dòng)人地掛鉤，供求平衡，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康的發(fā)展。

如果說展望，我有兩點(diǎn)展望：

第一個(gè)，再過幾年，有可能會(huì)全面放開（生育政策），有可能在再過幾年，就會(huì)轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)生育的政策。

有的朋友會(huì)問，放開生育有沒有可能改變老齡化、少子化？改變不了，它改變不了大的趨勢，但有可能會(huì)改變斜率。

如果有些生育的支持政策做的比較好，可以真正讓老百姓生得起，養(yǎng)得起，還是有一定的效果。

所以穩(wěn)房價(jià)才是根本，住房制度改革是根本，這也是我們一直呼吁的。

但是到現(xiàn)在，我們的住房制度改革沒有形成共識(shí)，我們現(xiàn)在五限六限，它都是堵，它不是疏。

房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融的分析框架，是我們團(tuán)隊(duì)提出來的。

到現(xiàn)在，中國的住房制度改革，還沒有找到破題的根本。

高房價(jià)是抑制生育很重要的原因，高房價(jià)也是導(dǎo)致年輕人躺平的原因，他為什么躺平？因?yàn)閵^斗一生還買不了套房子，為什么不躺平呢？所以穩(wěn)房價(jià)，推動(dòng)住房制度改革就變得十分的重要。

這是第一個(gè)展望，就是生育政策會(huì)從放開三孩過渡到全面放開，甚至到鼓勵(lì)生育的政策。
放開三孩后
要從稅收、住房制度上給一定的支撐
第二個(gè)，我們現(xiàn)在放開三孩的政策不簡單是放開的問題，后面有一系列的支持體系，從稅收、住房制度等等給一定的支撐，讓更多人生的得起。

所以這個(gè)政策里面講的促進(jìn)生育政策與相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)政策的配套銜接，是非常重要的，它降低我們的生育成本。

后面大家應(yīng)該會(huì)看到一些政策的落地，我估計(jì)快了。

比如說教育的公平，稅收的調(diào)節(jié)，女性就業(yè)權(quán)益的保障，應(yīng)該都會(huì)出臺(tái)相關(guān)的政策，這可能也是大家比較關(guān)心的。

人口是一切發(fā)展的基礎(chǔ)。
人民幣匯率急升的原因：
中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇好于美國
美國放水，中國貨幣政策正常化

最近的人民幣匯率出現(xiàn)了急升，主要是4個(gè)方面的原因：

第一個(gè)是中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇好于美國。

中國經(jīng)濟(jì)比美國的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提前了三個(gè)季度，匯率長期還是看基本面，所以中國經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較好。

第二個(gè)，美國還在放水，我們已經(jīng)貨幣政策正?；耍褪抢?。

第三個(gè)，美元除了對(duì)人民幣貶值，對(duì)歐元也是貶值的，這里很大程度上是因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)的貨幣超發(fā)。

美聯(lián)儲(chǔ)的這種貨幣超發(fā)導(dǎo)致了美元的貶值，美元指數(shù)下跌。

還有，就是歐洲經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇也比較超預(yù)期。

這幾個(gè)方面共同導(dǎo)致了人民幣匯率的升值。
人民幣急升不是央行想看到的
未來以穩(wěn)為主，正在出臺(tái)政策穩(wěn)匯率
展望未來，人民幣怎么看？我個(gè)人看法應(yīng)該是以穩(wěn)為主。

很多人說人民幣匯率升值，可能是為了降低輸入性通脹壓力，不對(duì)。因?yàn)槿嗣駧艆R率升值會(huì)增加下游企業(yè)的壓力，出口企業(yè)的壓力。

而且上游的成本漲價(jià)，匯率再升值，那對(duì)下游企業(yè)是一種雙重打擊，我看公共政策部門也出來澄清了，所以這個(gè)是大家的誤解。

人民幣匯率升值不是央行的主動(dòng)作為，更多的應(yīng)該是市場的預(yù)期，以及投機(jī)性行為。

今天剛剛公布的政策就表明了央行的態(tài)度，就是要打擊人民幣過快升值的投機(jī)行為。

央行現(xiàn)在要干嘛？要讓人民幣穩(wěn)下來，不能再升了。

今天的政策是什么？中國人民銀行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)外匯存款準(zhǔn)備金率。

什么概念？我給大家講一下。

為加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)外匯流動(dòng)性管理，中國人民銀行決定自2021年6月15日起，就是再過半個(gè)月，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)外匯存款準(zhǔn)備金率兩個(gè)百分點(diǎn)，即外匯存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行的5%提高到7%。

什么意思？就是進(jìn)行外匯投機(jī)的成本上升了，央行傳遞了這個(gè)信號(hào)，還是要把匯率穩(wěn)定下來，不希望匯率短期過快急升。

所以長期沒有問題，隨著中國經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，而且中國相對(duì)于美國的增速高了2-3倍，中國長期肯定還是升值的。

但是短期這種急升是企業(yè)無法承受的，而且目前央行也出了政策，就是要把匯率急升的政策改變。

現(xiàn)在央行傳遞的信號(hào)就是，不希望看到人民幣匯率升的過快，升的過急。

所以我估計(jì)這些政策出來以后，人民幣匯率升值可能暫告一段落，后面就是以穩(wěn)為主。

這是我對(duì)人民幣匯率升值的一個(gè)解讀。
直播問答環(huán)節(jié)

股市是貨幣的晴雨表
問：您在今年1月提出了通脹預(yù)期和流動(dòng)性拐點(diǎn)，隨后市場就進(jìn)行了調(diào)整并風(fēng)格切換。

您又在今年的5月25號(hào)提出了未來貨幣政策會(huì)對(duì)資本市場重新友好，隨后這段時(shí)間股票市場就走勢強(qiáng)勁。

您覺得股市下一步的機(jī)會(huì)又是怎么樣呢？

任澤平：股票市場的分析框架，我有幾個(gè)經(jīng)驗(yàn)可以給大家講一下。

第一個(gè)，股市在很大程度上是貨幣的晴雨表（詳見澤平宏觀VIP會(huì)員課程《股市：尋找大牛股，抓住大牛市》）。

因?yàn)楣墒幸埠?，房市，商品，它本身是資產(chǎn)價(jià)格，

所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)好不好是一方面，但貨幣松的時(shí)候股市一般都漲，貨幣一收緊股市大部分就跌。

比如說去年經(jīng)濟(jì)不好，中國經(jīng)濟(jì)，美國經(jīng)濟(jì)都不好，但股市漲得很好。

中國今年的經(jīng)濟(jì)顯然比去年要好，但一開年股市反而調(diào)整，什么原因？

就是貨幣政策從松轉(zhuǎn)向了中性和穩(wěn)健。

所以大家留意，股市不是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，在很大程度上它是貨幣的晴雨表。
大量的牛股出現(xiàn)在賺錢不辛苦的行業(yè)
問：過去10年的大牛股選股邏輯，還適用于未來10年嗎？

任澤平：國民經(jīng)濟(jì)100多個(gè)行業(yè)，但國民經(jīng)濟(jì)無非是三類，賺錢不辛苦、辛苦不賺錢、賺辛苦錢的。

根據(jù)我們研究發(fā)現(xiàn)，大量的牛股是出現(xiàn)在賺錢不辛苦的行業(yè)（參考澤平宏觀VIP會(huì)員課程《股市：尋找大牛市，抓住大牛市》）。

然后我們又進(jìn)一步分析了究竟哪些行業(yè)是賺錢不辛苦的？它有什么特征，這在美國和中國都是適用的。

主要是我們掌握的這種規(guī)律，它不僅適用于過去10年，也將適用于未來10年，20年。

希望大家能夠把握這種規(guī)律，抓住大牛股，主要還是掌握這種牛股輩出的基本邏輯。

隨著人口的發(fā)展
醫(yī)藥養(yǎng)老這些行業(yè)將是大賽道
問：醫(yī)藥、養(yǎng)老、醫(yī)療這些股票的未來前景又如何？

任澤平：這些行業(yè)都是大賽道，為什么這么說？

比如說醫(yī)藥，養(yǎng)老，醫(yī)療，隨著老齡化的推進(jìn)，這些需求都會(huì)大幅上升。

未來大家買健康，買快樂，所以這些行業(yè)應(yīng)該是隨著人口的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，前景會(huì)越來越好。
房產(chǎn)稅短期有效果
長期影響不大
問：房產(chǎn)稅政策會(huì)對(duì)超一線城市和三四線城市房價(jià)有怎樣的影響？

任澤平：房產(chǎn)稅是短期影響，長期影響不大。

房地產(chǎn)稅是什么概念呢？它對(duì)存量的保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，增加持有成本。

對(duì)于一些本來人口流出的、房地產(chǎn)市場比較蕭條的這些地方，壓力巨大。大幅增加持有成本，而且想賣賣不出去。

但是對(duì)于熱點(diǎn)城市，對(duì)于人口流入的、供求失衡的，稅負(fù)是可以轉(zhuǎn)嫁的。所以對(duì)于這些這種地方，基本沒有影響或者影響不大。

比如像美國的熱點(diǎn)城市，像包括中國香港、英國倫敦早就出房產(chǎn)稅了，房價(jià)該漲一樣漲；因?yàn)樗┎粦?yīng)求，投資屬性，包括海外移民、當(dāng)?shù)乩习傩召I的很多，這些稅費(fèi)都是可以轉(zhuǎn)嫁的。

無論上海也好，杭州也好，深圳也好，未來推房產(chǎn)稅，短期有效果，長期還是取決于住房制度的改革。

這里也包括大家買房的問題，短期你可以作為考量，長期不用過度考量房產(chǎn)稅的情況。

第三個(gè)，從公共政策的角度，房地產(chǎn)稅不是抑制房價(jià)的；公共政策當(dāng)時(shí)推房產(chǎn)稅，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)大開發(fā)時(shí)代快結(jié)束了，再過10年土地出讓收入沒有了，怎么辦？增量的沒有，那就是存量，開始用房產(chǎn)稅來替代土地出讓收入。
房產(chǎn)稅是完善地方財(cái)稅體系的，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅、消費(fèi)稅、個(gè)人所得稅是地方主體稅，在美國都是這樣；

推房產(chǎn)稅恐怕是大勢所趨，但是對(duì)于調(diào)控房價(jià)的作用，還是取決于供求關(guān)系。

大家買房也是這個(gè)概念，房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融，

你還是買那些長期人口流入、土地供給比較受限的，這個(gè)地方長期來說就是硬通貨，建議大家還是加大這些關(guān)注點(diǎn)。
從保值增值的角度
買房一定是買人口流入的都市圈和城市群
問：現(xiàn)在大家國家的調(diào)控政策就是防住不炒，你又說我們短期可以不太關(guān)注房產(chǎn)稅，如果現(xiàn)在手上有現(xiàn)金，能否作為投資買入房子，作為保值增值的目的？

任澤平：我剛才講的分析框架，人口流出的地方長期蕭條，像美國也是這樣，人口從廣闊的中部地區(qū)往兩個(gè)海岸線遷移，中部的房價(jià)就長期陰跌，鐵銹州；兩大海岸線人口流入，房價(jià)就不斷創(chuàng)新高。

所以關(guān)鍵是看人口的流入和流出。人往哪里流動(dòng)？人往都市圈和城市群流入，大家買房，從保值增值的角度，一定是買人口流入的都市圈和城市群。

比如最近北京深圳出臺(tái)的這些政策，坦率地講，都是錯(cuò)的。北京疏解人口，深圳最近也是出臺(tái)了提高落戶門檻的政策，這種都是違背規(guī)律的。人往都市圈城市群流入，這是規(guī)律。
城市規(guī)劃要尊重人口流動(dòng)規(guī)律
要人地掛鉤、以人為本
未來我們的城市規(guī)劃、國土規(guī)劃，要尊重人口流動(dòng)的規(guī)律，不能車多了限號(hào)，人多了往外攆人，這是錯(cuò)的，

因?yàn)楝F(xiàn)在講以人為本的發(fā)展理念，大家來了都是深圳人，來了都是北京人，沒有低端和高端之分。

我們政策需要做的不是說把所謂的低端人群往外攆，而是讓所有的年輕人，無論他是高端還是低端，來了之后安居樂業(yè)，這才是我們公共政策應(yīng)該做的。

怎么安居樂業(yè)，比如說增加土地供給，增加住房供給，增加教育醫(yī)療，讓我們城市的軌道交通更加發(fā)達(dá)。

客觀上講，大的都市圈更節(jié)約土地、更節(jié)約資源，更有效率、更有活力，反而小城鎮(zhèn)對(duì)土地資源的浪費(fèi)更嚴(yán)重。

因?yàn)榇蟮亩际腥Σ耪嬲羌s化發(fā)展，

所以對(duì)中國這樣的國家，我還是建議要順應(yīng)人口流動(dòng)，尤其是往都市圈城市群流動(dòng)的規(guī)律。

人地掛鉤，就是人來了，把地給他，這樣我們才能真正解決一二線高房價(jià)和三四線高庫存的問題。

這是我對(duì)公共政策的建議，就是尊重人口流動(dòng)的規(guī)律，

年輕人到了大的城市，你就讓他安居樂業(yè)，不要攆人，也不要抬高什么門檻，這都是懶政和惰政，都是對(duì)客觀規(guī)律的認(rèn)識(shí)不夠深刻。

還是要人地掛鉤，真的是以人為本，人來了把用地指標(biāo)給它調(diào)過來，這就能夠改變中國房地產(chǎn)現(xiàn)在的這些歷史問題，一二線高房價(jià)，三四線高庫存的問題。

我呼吁新基建，從學(xué)術(shù)討論上升為國家戰(zhàn)略，我們?nèi)ツ旰粲醴砰_三胎，今天終于也上升為國家戰(zhàn)略，放開三孩政策全面實(shí)施了；

我們這個(gè)呼吁，是為了國家和民族，也是為了我們每個(gè)人，關(guān)系到我們每個(gè)人每個(gè)家庭的幸福。

作為一個(gè)學(xué)者，還是有責(zé)任做這樣的呼吁。

我未來將會(huì)呼吁新房改，我們現(xiàn)在住房制度改革，連破題都沒有破題，

五限、六限都是懶政惰政的表現(xiàn)，而且是不尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的表現(xiàn)。

尤其是，我非常反對(duì)大城市驅(qū)趕所謂的低端人群；

所有人都是從底層奮斗起來的，1978年中國城鎮(zhèn)化率17.92%，82%都是農(nóng)民，你忘了這40多年中國怎么走過來的嗎？

人不能忘了初心，不要?jiǎng)硬粍?dòng)什么抬高門檻，動(dòng)不動(dòng)要驅(qū)趕低端人群，更多的是尊重規(guī)律。

我們呼吁新基建成為了國家戰(zhàn)略，我們呼吁放開三孩，現(xiàn)在也正式落地了，這關(guān)系到我們每個(gè)家庭的幸福；

我們后面要重點(diǎn)呼吁住房制度改革，真正讓我們的年輕人不要躺平，不要內(nèi)卷化，不要雞娃。

最近有一些詞，我看了也很心酸，現(xiàn)在流行說躺平，我相信這些年輕人說躺平的時(shí)候，內(nèi)心還是想奮斗的，誰愿意放棄自己的夢想就地躺平呢？

躺平一定是面對(duì)現(xiàn)實(shí)被迫的、無奈的一種選擇。

比如說很重要的原因就是高房價(jià)，你奮斗了一輩子買不了一套房子，那為什么不躺平呢？
中國房地產(chǎn)是有解的
學(xué)習(xí)德國、新加坡的成功案例
問：中國的房地產(chǎn)未來到底會(huì)偏向于哪一種模式？能給我們描繪一下嗎？

任澤平：中國的房地產(chǎn)，站在了歷史的十字路口。

中國大陸的住房制度，1998年房改學(xué)的中國香港，中國香港又學(xué)的英國，你會(huì)發(fā)現(xiàn)大家都深陷高房價(jià)之困，

土地的批租制度，控制土地的供給，還有就是預(yù)售制度，高杠桿等等，它有一套的制度，所以決定了高房價(jià)。

全球前10大高房價(jià)城市，中國大陸已經(jīng)占了一半了，中國香港加上北上廣深；

這樣下去，如果說我們不做出深層次的住房制度改革，我未來全球前10大高房價(jià)城市可能中國全包了，那這個(gè)問題就大了。

現(xiàn)在在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，我們城鎮(zhèn)化率63.89%，我們還有最后10年的時(shí)間窗口，來做出重大的調(diào)整。
中國的住房制度改革有沒有解？

到現(xiàn)在從技術(shù)上是有解的，我們無非是解決我們認(rèn)識(shí)問題和我們改革的決心問題。

住房制度大致分為三類，

像中國香港和英國是一類，深陷高房價(jià)之困，這些都是很多教訓(xùn)大于經(jīng)驗(yàn)的。

第二類，比如說像日本美國是一類，他們貨幣超發(fā)等等，房地產(chǎn)過度金融化，經(jīng)常爆發(fā)危機(jī)。2008年的次貸危機(jī)，1992年日本房地產(chǎn)泡沫。

還有成功的案例是什么？德國和新加坡。

德國和新加坡的案例成功在哪里呢？有幾個(gè)原因：

第一個(gè)，控制貨幣超發(fā)，股市房市很大程度上它就是貨幣現(xiàn)象，你把貨幣控制住了，房價(jià)怎么可能大漲呢？

像德國，在歐元誕生之前，整個(gè)歐洲的貨幣體系，各個(gè)國家控制貨幣的紀(jì)律性沒那么強(qiáng)，向德國學(xué)習(xí)，大家就盯馬克，當(dāng)時(shí)馬克成為整個(gè)歐洲的錨貨幣，大家覺得它貨幣控制得好。
后來歐央行成立，歐洲央行的總部設(shè)立在德國的法蘭克福。你看德國對(duì)貨幣控制的好，房價(jià)就控制的好。德國房價(jià)長期穩(wěn)定，是全球房價(jià)穩(wěn)定的一個(gè)奇跡。新加坡也是這樣的。

這是第一個(gè)經(jīng)驗(yàn)。把貨幣控制好，不要超發(fā)。你看超發(fā)的這些經(jīng)濟(jì)體，房價(jià)都控制不好。

第二個(gè)是房地產(chǎn)的定位問題，

比如說德國一直認(rèn)為居住權(quán)是老百姓基本權(quán)利，它出了很多租賃法案，比如說開發(fā)商也好，租戶也好，不能隨便調(diào)價(jià)，給你合理利潤，但是你不能暴利。

無論是出租也好，還是開發(fā)房子也好，在德國過分漲價(jià)是違法的。

我再舉一個(gè)例子，他有一套住房保障法案之類的，來保障居民的居住權(quán)利。

比如說一個(gè)人失業(yè)了，租了另一個(gè)人的房子，那個(gè)人不能把這個(gè)人攆走，因?yàn)檫@個(gè)也是他的居住權(quán)利。

所以它的定位是什么？

不是說把房地產(chǎn)作為一種金融、資產(chǎn)或者拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的工具手段，而是作為老百姓的基本權(quán)利，

從法律上做了一些保障，不貨幣超發(fā)，把房地產(chǎn)作為一種居住權(quán)，而不是一種刺激經(jīng)濟(jì)等等的一些工具。

客觀講，土地財(cái)政等等確實(shí)對(duì)中國過去高增長做出了歷史貢獻(xiàn)，要客觀看待。

但是發(fā)展到今天，中國人均GDP一萬多美元了，而且現(xiàn)在大家更多的是追求人民的美好生活，更何況就全球前十大高房價(jià)城市，中國占了一半了，是需要中國解決住房制度的時(shí)候了。

中國大陸未來房地產(chǎn)還有最后的十年窗口，

究竟是像中國香港一樣出了大問題，社會(huì)撕裂，包括像美國也是這樣的問題，高房價(jià)、社會(huì)撕裂、貧富差距，年輕人躺平喪失夢想，還是說我們像德國、像新加坡學(xué)習(xí)。

現(xiàn)在到了比較關(guān)鍵的時(shí)候了，現(xiàn)在住房制度真的是到了破題的時(shí)候了。如果說再不做改革，我是比較擔(dān)心的。

關(guān)鍵事在人為，我們有沒有形成共識(shí)，有沒有決心推動(dòng)住房制度改革。
大宗商品高點(diǎn)臨近
不同商品供給恢復(fù)不一樣
問：你在5月17號(hào)的直播里提出了此輪大宗商品價(jià)格高點(diǎn)臨近了，馬上5月19號(hào)就調(diào)控了大宗商品價(jià)格，鋼鐵等大幅下跌，能給大家講一講這都是怎么預(yù)測出來的，以及你對(duì)未來大宗商品價(jià)格如何看待？

任澤平：預(yù)測更多是對(duì)市場規(guī)律的一種尊重。

這輪大宗商品價(jià)格的上漲，主要原因就是供求缺口加上美元流動(dòng)性的過剩。

供求缺口很簡單，大宗商品的需求國，美國歐洲復(fù)蘇的都不錯(cuò)，

但是大宗商品的供給國，像拉美、印度，都深陷疫情危機(jī)當(dāng)中，

所以出現(xiàn)了供求缺口，進(jìn)而引發(fā)了大宗商品的猛烈上漲。

再疊加我們的碳達(dá)峰碳中和，這些都是疊加因素。

還有就是美元流動(dòng)性泛濫，最近美國的廣義貨幣供應(yīng)量增速創(chuàng)了20年新高，大宗商品是美元定價(jià)的，美元指數(shù)跌，大宗商品漲，美元流動(dòng)性泛濫，大宗商品漲。

未來大宗商品怎么看？

大宗商品還是分類，我講過大宗商品的價(jià)格高點(diǎn)臨近，為什么這么判斷？

首先來說，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的需求還是比較弱的，大宗商品價(jià)格漲更多的是供給約束，如果未來供給能夠恢復(fù)，大宗商品價(jià)格就可能下跌，或者說供求矛盾緩解。

比如說有色更多是國際定價(jià)，我們國內(nèi)能夠控制的相對(duì)比較有限，但是大家留意，鋼鐵煤炭，中國是世界上產(chǎn)量最大的，

有的人開玩笑講，世界上產(chǎn)量最大的是中國；第二大的是誰？是中國河北；第三大是誰？是河北的唐山。

可見，鋼鐵是因?yàn)槲覀円h(huán)保，碳達(dá)峰和碳中和，所以我們把它供給給約束住了。

碳達(dá)峰碳中和對(duì)不對(duì)？方向是對(duì)的，但是我們可以注意節(jié)奏，

鋼鐵煤炭我們是具備產(chǎn)能恢復(fù)能力的，所以像螺紋鋼、煤炭，最近價(jià)格就下來了很多，使得下游的成本得到了一定程度的緩解。

對(duì)未來大宗商品價(jià)格有幾個(gè)判斷，

第一個(gè)，高點(diǎn)臨近，主要原因就是需求還比較弱，供給是可以恢復(fù)的。

第二個(gè)就是分產(chǎn)品，鋼鐵煤炭能夠恢復(fù)的相對(duì)快一點(diǎn)。
從長期保值增值的角度
推薦買三大硬通貨
問：在大通脹的背景下，為了預(yù)防手頭現(xiàn)在的現(xiàn)金貶值，那在購買房產(chǎn)、股票、私募基金的投資之間應(yīng)該如何選擇呢？

任澤平：關(guān)于投資，我還是建議大家，

第一個(gè)根據(jù)個(gè)人需求來，

第二個(gè)，如果說從長期保值增值的角度，我還是一直推薦大家買硬通貨。

我這幾年一直講硬通貨，什么叫硬通貨？

就是能夠長期保持增值的。

坦率講，值得長期持有的，硬通貨是非常好的，比較適合大家做投資。

硬通貨是什么？它有兩個(gè)關(guān)鍵詞，第一個(gè)是硬，第二是通貨。

“硬”，在長期能夠?qū)雇洝?br />
第二個(gè)是通貨，它有貨幣、金融、投資屬性。

比如說你買的很多工業(yè)品，它不具備投資屬性，長期是下跌的。

哪些東西具備長期的投資屬性？就是硬通貨。

三大硬通貨大家記住了，

第一個(gè)，人口流入的都市圈和城市群的房子，這是我一直講的。

過去很多朋友講，聽了任老師或者看了我們房地產(chǎn)的書，還是有很大的啟發(fā)。你想想看，過去10多年，包括你再看未來10年，人口流入的都市圈、城市群的房子，在長期具備價(jià)值，叫硬通貨。

第二個(gè)是供給稀缺的貴金屬，

第三個(gè)是大賽道的龍頭公司，這是三大硬通貨。