【2021年07月22日】中國住房市值報告：2021

文：任澤平團隊
特別鳴謝：白學(xué)松、周里鵬
倫敦大學(xué)學(xué)院趙子琦、復(fù)旦大學(xué)錢凌霄對本文數(shù)據(jù)整理有貢獻
導(dǎo)讀
當前中國住房市值是多少？在國際處于什么水平？上述問題關(guān)系到認清中國房地產(chǎn)市場未來、住房政策調(diào)整等。以澤平宏觀6月報告《中國住房存量報告：2021》為基礎(chǔ)，我們首次測算了全國、各省級、各地級單位的住房市值。
2020年中國住房市值為62.6萬億美元，明顯大于美國的33.6萬億美元、日本的10.8萬億美元、英法德三國合計的31.5萬億美元。從住房市值與GDP的比例看，2020年中國為414%，高于美國、日本、德國、英國、法國的148%、233%、271%、339%、354%。在2008年金融危機前后，美國住房市值與GDP比例最高為169%。在1990年代，日本房地產(chǎn)泡沫破滅前，住房市值與GDP比例一度高達391%。中國住房市值與GDP比例較高源于人地錯配，一二線高房價，三四線高庫存，導(dǎo)致全國住房市值高。
從住房市值占股債房市值的比例看，2020年中國為66.6%，高于美國的27%、日本的37%、英國的49%、法國的56%、德國的64%。中國住房市值與股債房市值的比例較高，主要是因為住房市值高，以及中國資本市場發(fā)育尚不成熟，直接融資比例較低，股票、債券市值較低。
我們呼吁推動新一輪房改（新房改）迫在眉睫，以人地掛鉤、控制貨幣和房產(chǎn)稅為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展，還有最后十年的時間窗口。
目錄
1 如何研究住房市值？
1.1 現(xiàn)有住房市值數(shù)據(jù)真?zhèn)巫R別
1.2 研究思路與主要假設(shè)
2 中國住房市值有多大？
2.1 2020年中國住房市值418萬億元，是GDP的4.1倍，占股債房市值的66%
2.2 東部地區(qū)住房市值占全國超6成，粵滬京蘇浙魯6省住房市值超5成
2.3 一線住房市值占全國四分之一，101城住房市值與GDP比例大于350%
3 中國住房市值在國際處于什么水平？
3.1 中國住房市值與GDP、股債房市值的比例在國際均較高，但人均住房市值低
3.2 中國居民家庭住房資產(chǎn)在總資產(chǎn)中占比為62%，高于西方發(fā)達國家  
4 政策建議
4.1 以人地掛鉤、控制貨幣和房產(chǎn)稅為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制
4.2 振興資本市場，促進居民家庭優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)

正文
1 如何研究住房市值？
1.1 現(xiàn)有住房市值數(shù)據(jù)真?zhèn)巫R別
當前中國住房市值是多少？與GDP的比例是否偏高？發(fā)達國家的情況又是如何？對上述問題的解答不僅關(guān)系到中國房地產(chǎn)市場未來如何發(fā)展，也關(guān)系到住房政策應(yīng)如何調(diào)整?，F(xiàn)有住房市值研究均存在明顯問題，或夸大其辭，或混淆口徑。
市場普遍做法“國家統(tǒng)計局公布的新建商品房銷售金額除以銷售面積得到單價，乘以人口和人均面積”，在量上錯誤地把商品房等同于商品住宅，且誤用高估的人均住房面積從而高估住房存量，在價上把規(guī)模龐大、但缺乏流動性的農(nóng)村住房按商品房價格計算。第一，在量上高估住房存量，錯誤地把商品房等同于商品住宅，實際上商品房包括商品住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。而且，國家統(tǒng)計局公布的人均住房建筑面積數(shù)據(jù)因抽樣偏差可能存在高估。雖然住戶調(diào)查理論上既包括家庭戶，也包括集體戶，但由于住戶調(diào)查樣本每五年輪換一次，需保證一定穩(wěn)定性，實踐中抽取樣本多為當?shù)赜蟹繎艏彝?，對流動性較大、居住空間較小的常住外來人口、少量居無定所的無房戶覆蓋不足，因此存在一定高估。第二，由于中國城鄉(xiāng)土地二元分割，農(nóng)村土地不具有市場意義的流通、交易價值，把新建住房平均價格當作中國全部房產(chǎn)平均價格是錯誤的。
1.2 研究思路與主要假設(shè)
鑒于以上情況，我們的研究思路是：以市價法測算中國不同類別的城鎮(zhèn)住房市值，以成本法測算中國農(nóng)村住房市值，并主要以O(shè)ECD公布的國際住房市值數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)推算當前值作為比較。在數(shù)據(jù)處理過程中，剔除了省直轄縣。
第一，地級層面不同類型的城鎮(zhèn)住房存量乘以相應(yīng)單價得到地級城鎮(zhèn)住房市值，地級層面加總得到各省及全國城鎮(zhèn)住房市值。房價使用中國房地產(chǎn)協(xié)會旗下房價行情網(wǎng)公布的2020年地級層面城鎮(zhèn)二手房價格數(shù)據(jù)。城鎮(zhèn)住房面積使用我們2021年6月的研究報告《中國住房存量報告：2021》測算的全國、各省級、各地級城鎮(zhèn)住房存量。其中，由于城鎮(zhèn)住房類型很多，價格明顯差異，因此需先分類假定價格計算不同類型的住房市值再加總。具體做法如下：
1）人口普查和“小普查”等資料將城鎮(zhèn)家庭戶住房按來源分為新建商品住房、二手房、公房、經(jīng)濟適用房及兩限房、自建房、租賃廉租房及公租房、租賃其它住房、其他等八類。商品住房、二手房、公房可正常交易，按標準價；廉租房、公租房面向住房困難群體，不可交易，假定按50%折價；經(jīng)濟適用房和兩限房新房售價比周邊同類商品住房低20%-25%，經(jīng)濟適用房5年后可上市交易，屆時要按照與同地段普通商品住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，此類型住房假定按85%折價；其余類別假定一半按標準價交易，一半按50%折價，即75%折價。2020年“七普”住房相關(guān)詳細數(shù)據(jù)暫未公布，2015年八類住房比例較2010年變化不大，我們使用2015年地級住房來源占比代表2020年，缺失的地區(qū)使用2010年數(shù)據(jù)代替。各地八類城鎮(zhèn)家庭戶住房存量乘以相應(yīng)的單價得到地級城鎮(zhèn)家庭戶住房市值，地級相加得到全國城鎮(zhèn)家庭戶住房市值。
2）城鎮(zhèn)集體戶學(xué)生宿舍不可交易，按50%折價，城鎮(zhèn)集體戶非學(xué)生宿舍按標準價。各地兩類城鎮(zhèn)集體戶住房存量乘以相應(yīng)的單價得到地級城鎮(zhèn)集體戶住房市值，地級相加得到全國城鎮(zhèn)集體戶住房市值。全國城鎮(zhèn)家庭戶住房市值與城鎮(zhèn)集體戶住房市值相加得到全國城鎮(zhèn)住房市值。
3）全國城鎮(zhèn)住房市值除以城鎮(zhèn)存量得到當年全國城鎮(zhèn)房價。結(jié)合OECD歷年名義房價指數(shù)變化得出歷年城鎮(zhèn)房價，乘以歷年城鎮(zhèn)存量得出歷年城鎮(zhèn)住房市值。

  第二，農(nóng)村住房存量乘以農(nóng)村住房建造單價得到農(nóng)村住房市值。以人口普查、“小普查”農(nóng)村家庭戶住房數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過合理假設(shè)集體戶人均住房面積與家庭戶人均住房面積的比例關(guān)系估算農(nóng)村集體戶住房面積，從而得到2000、2005、2010、2015年農(nóng)村住房存量，進而根據(jù)2010-2015年增長趨勢推算2020年農(nóng)村住房存量為228億平。2012年及之前年份農(nóng)村住房建造單價數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒》，2013-2017年來源于《中國住戶統(tǒng)計年鑒》，2020年數(shù)據(jù)參考2015-2017年變化情況進行推算，農(nóng)村住房存量乘以農(nóng)村住房建造單價得到農(nóng)村住房市值。中國城鎮(zhèn)和農(nóng)村住房市值相加即為全國住房市值。
第三，主要以O(shè)ECD公布的國際住房市值數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)推算當前值作為比較。國際各國統(tǒng)計部門公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)口徑并非完全一致。美國經(jīng)濟分析局根據(jù)部門類別公布數(shù)據(jù)，且并未單獨公布土地價值數(shù)據(jù)；英國資產(chǎn)負債表將建筑物分為“住房”、“住房以外的建筑物”、“其他建筑結(jié)構(gòu)”三大類，只公布了土地總價值，沒有單獨列出各類土地價值；日本總務(wù)省公布的“宅地”市值數(shù)據(jù)指的是建設(shè)用地，并非住房所依附的土地。OECD公布了各國1995-2014年住房價值及其所依附的土地價值數(shù)據(jù)，我們根據(jù)相同的口徑“住房價值+住房土地價值”，結(jié)合OECD公布的各國名義房價指數(shù)變化，對OECD中2015-2020年缺失數(shù)據(jù)進行合理估算，進而得到國際各國1995-2020年住房市值。另考慮到日本的兩次地產(chǎn)泡沫分別出現(xiàn)在上世紀70年代和90年代初，OECD數(shù)據(jù)并未覆蓋，我們根據(jù)日本總務(wù)省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)對日本1955-2020年市值進行補充測算。
其中主要有三點需要說明：
一是假定中國的住房價值包含土地價值。房地產(chǎn)有廣義、中層、狹義三大口徑。廣義口徑包含所有建筑物，比如住房、寫字樓、綜合體、醫(yī)院等，中層口徑包含住宅和寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，狹義口徑指住宅。此外，考慮到建筑物依附土地存在，房地產(chǎn)總市值包括建筑價值以及所依附的土地價值。我們所測算的是狹義口徑的房地產(chǎn)市值，即住房市值。大部分歐美主要西方國家單獨公布了住房價值和土地價值，而中國土地為公有制，具體價值無法量化，官方并未公布住房所依附的土地價值。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)商繳納了土地出讓金，而土地出讓金是住房成本之一，土地價值在房價中體現(xiàn)，我們可以認為中國的住房價值包含了土地價值。
二是假設(shè)農(nóng)村集體戶人均住房面積為家庭戶的45%。根據(jù)人口普查規(guī)定，初中、小學(xué)的住校學(xué)生，幼兒園全托孩子，一律視為在家中居住，作為其家庭的現(xiàn)有人口；高中及以上階段住校生按其實際居住情況登記，作為學(xué)校的現(xiàn)有人口。我們基于集體戶定義、家庭戶居住情況和教育部統(tǒng)計的城鎮(zhèn)學(xué)生宿舍面積，估算城鎮(zhèn)集體戶與家庭戶人均住房建筑面積比例應(yīng)在27%-45%之間，并依據(jù)公開的寧波鄞州區(qū)集體戶住房數(shù)據(jù)樣本假設(shè)全國城鎮(zhèn)平均為35%。中國集體戶人口主要在城市，農(nóng)村集體戶人口很少，考慮到農(nóng)村人均面積大，假設(shè)農(nóng)村集體戶人均住房面積為家庭戶的45%。我們發(fā)現(xiàn)，即使45%的比例有偏，對全國農(nóng)村住房存量的影響不足2億平，對結(jié)果影響很小。
三是假設(shè)各省內(nèi)不同地級單位的農(nóng)村住房建造單價相同。2020年全國和和各省農(nóng)村住房建造單價借鑒于《中國住戶統(tǒng)計年鑒2018》，其中并未公布地級單位的農(nóng)村建造單價?？紤]到建材成本近兩年變化不大、各地差異不大，而且農(nóng)村住房建造單價較低，各省處于450-1650元/㎡區(qū)間，絕大部分省份建造單價在900元/㎡左右，我們假設(shè)各省內(nèi)不同地級地級單位農(nóng)村住房建造單價相同。需要注意的是，在使用成本法計算農(nóng)村住房市值時，我們出于簡單未考慮折舊。
2 中國住房市值有多大？
2.1 2020年中國住房市值418萬億元，是GDP的4.1倍，占股債房市值的66%
2000-2020年中國住房市值從23萬億元增加到418萬億元，年均增長15.6%；人均住房市值從1.8萬元到29.6萬元，年均增長15%，高于人均GDP的12.3%；城鎮(zhèn)人均住房市值從4.5萬元到43.4萬元，年均增長12%。因住房市值年均增速超過名義GDP的12.3%，2020年疫情影響了經(jīng)濟，住房市值與GDP的比例從234%增至414%。2000年中國住房市值僅23.4萬億元，人均1.8萬元，住房市值與GDP比例為233.7%；其中，城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村住房市值分別為20.4、3萬億元，占比分別為87.2%、12.8%，城鎮(zhèn)人均4.5萬元。2010年中國住房市值為136.7萬億元，人均10.2萬元，住房市值與GDP比例為331.1%。其中，城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村住房市值分別為128.5、8.2萬億元，占比分別為94%、6%，城鎮(zhèn)人均19.3萬元。到2020年，住房市值達417.9萬億元，人均達29.6萬元，住房市值與GDP比例為413.7%。其中，城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村住房市值分別為391.2、26.7萬億元，占比分別為93.6%、6.4%，城鎮(zhèn)人均43.4萬元。
2000-2020年中國住房市值增長18.2倍，股市債市規(guī)模合計增長27.4倍，住房市值占股債房市值的比例由75%波動降至66%。2000年中國股市市值只有5.1萬億元，債券（使用債券余額表示債券市場規(guī)模）僅2.6萬億元，住房市值占股債房市值的75.2%。2010年中國股市市值達30.5萬億元，債券20.7萬億元，住房市值占股債房市值的72.8%。到2020年中國股市市值為86.4萬億元，債券124.5萬億元，住房市值占房債股市值的66.5%。2000年住房市值占股債房比例較高的主要原因在于當時資本市場初步發(fā)展，股市債市規(guī)模合計7.7萬億元，僅相當于GDP的77.1%。而到2020年，股市債市規(guī)模合計達210.9萬億元，相當于GDP的208.8%。

  2.2 東部地區(qū)住房市值占全國超6成，粵滬京蘇浙魯6省住房市值超5成
分地區(qū)看，2020年東部、中部、西部、東北地區(qū)住房市值占比分別為65.1%、15.9%、14.8%、4.2%，而對應(yīng)的住房存量占比分別為42.4%、26.6%、23.5%、7.4%，東部地區(qū)住房市值占比明顯超過住房存量主要在于房價較高。2020年東部、中部、西部、東北地區(qū)住房市值分別為266.9、65.3、60.6、17.2萬億元，分別占全國的65.1%、15.9%、14.8%、4.2%；人均住房市值分別為49.6、17.5、15.7、15.7萬元；住房市值與GDP的比例分別為507.8%、294.7%、283.9%、336.2%。而對應(yīng)的住房存量分別為227.9、143.1、126.3、39.8億平，分別占全國的42.4%、26.6%、23.5%、7.4%。

分省看，全國54%的住房市值集中在廣東、上海、北京、江蘇、浙江、山東6個沿東部發(fā)達省份；除西藏外，其余省份的住房市值與GDP的比例都大于160%，上海、北京、天津、浙江、廣東等13省超過330%。從住房市值看，2020年廣東、上海、北京、江蘇、浙江、山東6個東部發(fā)達省份的住房市值均超過20萬億元，合計221.5萬億元，占全國的54%。福建、河南、河北、四川、湖北等15個省份的住房市值在5-20萬億元之間，黑龍江、貴州、內(nèi)蒙古等7個省份的住房市值在1-5萬億元之間，青海、寧夏、西藏3省不足1萬億元。從人均住房市值看，上海、北京、天津、浙江等8個省份人均住房市值高于30萬元，重慶、湖北、山東等12個省份人均住房市值介于15-30萬元，云南、內(nèi)蒙古、山西、吉林、廣西等9個省份人均住房市值介于10-15萬元，西藏、新疆2個省份人均住房市值不足10萬元。從住房市值與GDP比例看，上海、北京、天津、浙江、廣東等13個省份的住房市值與GDP比例大于330%，甘肅、山東、湖北、四川等13個省份的住房市值與GDP比例在250%-330%之間，內(nèi)蒙古、貴州、寧夏等5個省份的住房市值與GDP比例在150%-250%之間，西藏的住房市值與GDP比例最低為152.1%。

  2.3一線住房市值占全國四分之一，101城住房市值與GDP比例大于350%
分線看，一線、二線、三四線住房市值占比分別為26%、31%、42%，而其住房存量占比分別為4.2%、20%、75.8%，住房市值與GDP的比例分別為820%、406%、289%。當前一線、二線、三四線城市住房市值分別為111、130、177萬億元，占全國比重分別為26%、31%、42%，而住房存量分別為22.9、108.6、411.1億平，占比分別為4.2%、20%、75.8%；人均分別為141、45、15萬元，住房市值與GDP的比例分別為820%、406%、289%。其中，北京、上海、廣州、深圳住房市值分別為36.7、42、13.5、18.3萬億元，人均住房市值分別為167.7、168.8、88、139萬元。

  一二線住房市值高主要源于人口長期集聚下的人地嚴重錯配和貨幣長期超發(fā)，房價明顯較高。第一，人口長期大量向一二線核心城市集聚。1990-2020年，一線城市人口占比從2.8%增至5.4%，二線城市人口占比從16.1%增至20.9%，三四線城市人口占比從81%降至73.8%。人口向一二線集聚的背后，是經(jīng)濟的集聚。該時期，一線城市GDP占比從9.4%增至12.6%，二線城市GDP占比從23.8%增至30.9%，三四線城市GDP占比從66.8%降至56.4%。2020年，一線、二線、三四線城市經(jīng)濟-人口比值分別為2.4、1.48、0.76，這預(yù)示著三四線城市人口將繼續(xù)大幅流出，一二線城市人口將繼續(xù)集聚。此外，核心城市優(yōu)質(zhì)公共資源高度富集，中國特有戶籍制度使得公共資源與戶口掛鉤，而戶口基本與房產(chǎn)掛鉤的情況更加促進全國高收入人群向核心城市集聚。第二，人地嚴重錯配，一二線城市土地供給嚴重不足。大城市住宅用地被嚴格控制，2009-2020年一線城市住宅類用地供應(yīng)面積從2585萬平方米降至1942萬平方米，占100個大中城市住宅類用地比例從8.0%波動降至5.5%；二線城市住宅類用地比例從45.3%波動下降至44.9%；而三線城市從39.8%波動上升至49.5%。第三，貨幣超發(fā)使得廣義貨幣增速多高于名義GDP增長，尤其刺激供給短缺、優(yōu)質(zhì)公共資源富集的一二線城市房地產(chǎn)價格快速上漲。1998年以來中國廣義貨幣供應(yīng)量M2年均增速15%，高于名義GDP年均增速的11.9%，全國新建商品住房銷售均價年均增速達7.9%，低于同期M2增速7個百分點，而一線城市房價基本與M2增速持平。
具體看，在全國336個地級單位中（不含三沙），既有73個城市的住房市值小于0.2萬億元，也有40個城市大于2萬億元；既有51個城市的人均住房市值大于30萬元，也有89個城市小于10萬元；既有37個城市的住房市值與GDP的比例小于150%，也有101個城市大于350%。從住房市值看，2020年有73個城市的住房市值小于0.2萬億元，占比22%；有104個城市的住房市值介于0.2-0.5萬億元，占比31%；有119個城市的住房市值介于0.5-2萬億元，占比35.4%；有40個城市的住房市值大于2萬億元，占比11.9%。從人均住房市值看，2020年有51個城市的人均住房市值大于30萬元，占比15.2%；有90個城市的人均住房市值介于15-30萬元，占比26.8%；有106個城市的人均住房市值介于10-15萬元，占比31.5%；有89個城市的人均住房市值小于10萬元，占比26.4%。從住房市值與GDP的比例看，2020年有37個城市小于150%，占比11%；有91個城市介于150%-250%，占比27%；有107個城市介于250%-350%，占比31.8%；有101個城市大于350%，占比30%。其中，住房市值與GDP的比例小于150%的城市多在西部地區(qū)，經(jīng)濟相對落后，人口總量小且長期外流。住房市值與GDP的比例大于350%的城市主要分為兩類：一是北京、上海、深圳、杭州、南京、廈門等核心城市；二是三亞、麗水、大理、恩施等旅游城市。旅游城市氣候宜人、景色優(yōu)美，成為很多人養(yǎng)老休閑置業(yè)的選擇，提升了當?shù)氐淖》啃枨蟆？梢园l(fā)現(xiàn)，城市層面住房市值與GDP的比例高低與該城市房地產(chǎn)風險大小并無明顯聯(lián)系。住房市值與GDP的比例低并不意味著該城市地產(chǎn)健康發(fā)展，住房市值與GDP的比例高并不代表該城市風險較高。

  

3 中國住房市值在國際處于什么水平？
3.1 中國住房市值與GDP、股債房市值的比例在國際均較高，但人均住房市值低
住房市值與GDP、股債房市值的比例可以反映一定的風險，比例過高說明房價超過了經(jīng)濟發(fā)展水平。與國際相比，2020年中國住房市值為62.6萬億美元，明顯大于美國的33.6萬億美元、日本的10.8萬億美元、英法德三國合計的31.5萬億美元。從住房市值與GDP的比例看，2020年中國為414%，高于美國、日本、德國、英國、法國的148%、233%、271%、339%、354%?？v觀歷史，主要國家在金融危機或者地產(chǎn)泡沫破滅前，住房市值與GDP的比例達到階段性的峰值后出現(xiàn)下降趨勢，跌到谷底后逐漸恢復(fù)到之前水平。具體來看，在2008年金融危機前后，美國住房市值與GDP比例最高為169%，日本為216%，德國為207%，英國為269%，法國為362%。在1990年代，日本房地產(chǎn)泡沫破滅前，住房市值與GDP比例一度高達391%。
中國住房市值與GDP比例較高源于人地錯配，一二線高房價，三四線高庫存，導(dǎo)致全國住房市值高。中國人口長期大量向一二線核心城市集聚，但是人地嚴重錯配，一二線城市土地供給嚴重不足導(dǎo)致高房價，三四線城市土地供給較多導(dǎo)致高庫存，進而導(dǎo)致全國住房市值較高。

  從住房市值占股債房市值的比例看，2020年中國為66.6%，高于美國的27%、日本的37%、英國的49%、法國的56%、德國的64%。但從人均住房市值來看，2020年中國為4.48萬美元，遠低于美國、日本、英國、法國、德國的8.3、9.4、15.7、16.4、14.4萬美元。
除住房市值高外，中國住房市值與股債房市值的比例較高還在于中國資本市場發(fā)育尚不成熟，直接融資比例較低，股票、債券市值較低。中國資本市場整體規(guī)模偏小，股票、債券融資占比較低，市場結(jié)構(gòu)亟待改善。改革開放40年，中國經(jīng)濟取得舉世矚目的偉大成就，然而股市呈典型的牛短熊長、暴漲暴跌特征，并未成為反映中國經(jīng)濟發(fā)展的“晴雨表”。從上證綜指來看，2000-2020年上證綜合指數(shù)從2073.5點波動至3473.1點，18年來僅僅提高了1400點。而美國股市基本呈現(xiàn)長牛狀況，比如1950-2020年道瓊斯工業(yè)指數(shù)從235.4點升至30606.48，上漲約130倍。

  3.2 中國居民家庭住房資產(chǎn)在總資產(chǎn)中占比為62%，高于西方發(fā)達國家
2020年中國居民家庭住房資產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中占比為61.8%，高于英國的46%、日本的37%、美國的24%、德國的20%。中國社會科學(xué)院國家金融實驗室測算了1998-2019年中國居民總資產(chǎn)中的金融資產(chǎn)、非金融資產(chǎn)以及非金融資產(chǎn)中的住房資產(chǎn)，其中住房資產(chǎn)占比從2000年的55.6%降低至2019年的40.4%。但是國家金融實驗室低估了住房市值，根源在于采用經(jīng)折舊調(diào)整后的住房面積乘以相應(yīng)年份的住宅銷售均價測算城鎮(zhèn)住房市值，實際上使用市價法測算的結(jié)果即為城鎮(zhèn)住房市值，無需考慮折舊。因此我們用前文測算的住房市值數(shù)據(jù)代替其住房資產(chǎn)數(shù)據(jù)，并將其他類別家庭資產(chǎn)根據(jù)2013-2019年增長趨勢推算至2020年，以計算中國居民家庭住房資產(chǎn)占比。結(jié)果表明，2020年中國居民住房資產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中占比達到61.8%，高于英國的45.9%、日本的36.7%、美國的24.3%、德國的20.2%。需要指出的是此處為粗略估算，我們所測算的住房市值并不全部歸家庭所有，部分屬于政府、企事業(yè)單位等機構(gòu)。住房資產(chǎn)占比高與中國重視“家”的文化傳統(tǒng)以及過去房價基本持續(xù)上漲等存在一定關(guān)系。在中國較高房產(chǎn)比例的另一面，則是較低比例的金融資產(chǎn)配置。2020年中國居民金融資產(chǎn)配置占比為43.75%，遠低于美國的71.1%、日本的70.8%、英國的54.6%，略高于德國的42.7%。

  4 政策建議
4.1 以人地掛鉤、控制貨幣和房產(chǎn)稅為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制
一是以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。未來應(yīng)推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，如東北和西部地區(qū)售賣用地指標，可以有效解決目前東北、西部用地指標大量浪費的問題。同時，嚴格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當前土地供應(yīng)模式。
二是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。實行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購房者預(yù)期，支持剛需和改善型購房需求，同時抑制投機性需求。支持房企合理融資需求，規(guī)范融資用途，防止過度融資。
三是轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，豐富供應(yīng)主體。未來供應(yīng)主體將從以開發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎?、開發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多方供給；供給形式也將由以商品房為主轉(zhuǎn)向商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類。不過，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的探索與政策出臺須因地制宜，警惕盲目跟風。
四是穩(wěn)步推動房產(chǎn)稅試點。隨著大開發(fā)時代結(jié)束，存量房時代下土地出讓金減少、交易環(huán)節(jié)稅收減少，推出房產(chǎn)稅是大勢所趨。從國際經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅通常被成熟市場經(jīng)濟體作為地方財政收入的重要和穩(wěn)定來源。房產(chǎn)稅改革的總原則是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”?！傲⒎ㄏ刃小笔窍攘⒎ㄔ匍_征；“充分授權(quán)”是授權(quán)各地方因地制宜試點、不一刀切，本身房產(chǎn)稅按照國際經(jīng)驗就是地方主體稅；“分布推進”是積極穩(wěn)妥推進，要力爭方案成熟并做好社會預(yù)期引導(dǎo)。
4.2 振興資本市場，促進居民家庭優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)
一是堅定推行注冊制，提高直接融資比重，支持服務(wù)科技創(chuàng)新企業(yè)和實體經(jīng)濟。資本市場注冊制適合成長期科技創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展需求，提高對實體企業(yè)包容性，服務(wù)更多小微科創(chuàng)企業(yè)，優(yōu)化金融資源配置。發(fā)揮科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板引領(lǐng)作用，培育高新科技龍頭企業(yè)，支持硬科技。及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，并推廣至主板。適當放開混業(yè)限制并建立與之對應(yīng)的監(jiān)管體系、豐富資本市場層次，提高直接融資比重。
二是提高機構(gòu)投資者占比，引導(dǎo)價值投資理念。適當放寬養(yǎng)老金投資股票市場的凈值比例限制，更多引入長期資金，加大投資者教育力度，引導(dǎo)價值投資理念，讓價值投資者在A股博弈中占優(yōu)，形成A股長牛慢牛發(fā)展格局的微觀主體基礎(chǔ)。提升資管機構(gòu)專業(yè)能力，發(fā)展資管產(chǎn)品和證券化產(chǎn)品來推動短期資金向長期資金的轉(zhuǎn)變，優(yōu)化資本市場投資者結(jié)構(gòu)。
三是落實嚴刑峻法、集體訴訟，維護市場公平公正。嚴格執(zhí)行新《證券法》、《刑法》修正案，提高違法成本，嚴格退市，以信息披露的真實、及時、準確為核心，對財務(wù)造假、操縱市場、內(nèi)幕交易等違法違規(guī)行為受到嚴懲。發(fā)揮中國版集體訴訟威力，督促中介機構(gòu)恪守“守門人”職責，顯著提升對造假者、欺詐者的懲戒力度，重塑資本市場良性生態(tài)。