房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計稅依據(jù)明顯偏低，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收卻違法！

房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計稅依據(jù)明顯偏低，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收卻違法！

原創(chuàng) 華稅  

【華稅】中國第一家專業(yè)化稅法律師事務(wù)所，5A級稅務(wù)師事務(wù)所集團(tuán)，成立于2006年，總部位于北京，專注于稅務(wù)爭議解決、稅務(wù)稽查應(yīng)對、稅務(wù)籌劃、稅務(wù)審計、公司法等領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)。
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◎ 華稅稅務(wù)爭議組
編者按：房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格偏低被稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收的情況在新房轉(zhuǎn)讓和存量房轉(zhuǎn)讓交易中均有涉及。從裁判文書網(wǎng)公開的判決看，絕大部分案件中，法院尊重稅務(wù)機(jī)關(guān)在核定征收領(lǐng)域的稅收裁量權(quán)。但是這并不意味著這類案件中，稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定行為無懈可擊。本文擬對一則納稅人勝訴的案例進(jìn)行分析，闡述這類糾紛爭議解決中，納稅人一方該從哪些方面尋找稅務(wù)機(jī)關(guān)的“破綻”。


案情簡介
在一次房地產(chǎn)稅收專項檢查工作中，某稅務(wù)機(jī)關(guān)對瑞嘉房產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“瑞嘉公司”）立案進(jìn)行稅務(wù)稽查?；橹?，瑞嘉公司開發(fā)的原屬于南環(huán)公司的某地塊上的商品房被以低于同期銷售價格20%的價格賣給了南環(huán)公司的退休職工，該交易引起了稽查人員的注意。由于南環(huán)公司系瑞嘉公司的兄弟公司，兩者的控股股東為同一國有控股公司，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定瑞嘉公司低價將商品房銷售給原擁有土地使用權(quán)單位職工的行為，應(yīng)屬關(guān)聯(lián)企業(yè)間違反獨立交易原則所進(jìn)行的交易，予以核定計稅基礎(chǔ)，要求瑞嘉公司補繳稅款、繳納罰款。本案經(jīng)過法院一審、二審及再審，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定瑞嘉公司的該筆交易計稅依據(jù)“明顯偏低，又無正當(dāng)理由”系濫用職權(quán)，法院認(rèn)定該筆交易計稅依據(jù)“明顯偏低”存在正當(dāng)理由。
這是為什么呢？原來是訴訟中，環(huán)嘉公司提交的證據(jù)說明該筆交易存在“正當(dāng)理由”。這些證據(jù)包括：南環(huán)公司老職工收入低、住房條件差、生活困難多的情況；南環(huán)公司老職工向上級主管部門提出過集資建房的申請，但是不符合集資建房的條件；南環(huán)公司老職工為住房問題曾向有關(guān)部門上訪；瑞嘉公司及南環(huán)公司的上級主管部門對南環(huán)公司老職工的優(yōu)惠購房申請報告的批復(fù)，批復(fù)中明確了優(yōu)惠幅度為瑞嘉公司同期同類房屋售價20%。


華稅提示
1、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由”的判斷具有較強(qiáng)的裁量性，人民法院一般尊重稅務(wù)機(jī)關(guān)基于法定調(diào)查程序作出的專業(yè)認(rèn)定，除非這種認(rèn)定明顯不合理或者濫用職權(quán)。


《稅收征管法》第三十五條第（六）規(guī)定：“納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的?！倍悇?wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。何為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的“計稅依據(jù)明顯偏低”、“正當(dāng)理由”卻未有國家層面的一般性的稅收規(guī)定。


實踐中，有些地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)會參照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十九條關(guān)于“轉(zhuǎn)讓價格達(dá)不到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價”的規(guī)定，來認(rèn)定是否屬于“計稅依據(jù)明顯偏低”。


是否具有“正當(dāng)理由”，則要結(jié)合納稅人舉證來分析。在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低被稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的爭議案件中，納稅人提出的常見理由有：（1）轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)自身特性決定售價低：如轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)地理位置差、房產(chǎn)內(nèi)部設(shè)計不好、房產(chǎn)有質(zhì)量問題等；（2）特定的交易目的影響了售價：例如為了突擊完成銷售目標(biāo)，以相對低的價格出售房產(chǎn)；廣告中公布的售價低，但是為了遵守作出的承諾，依舊按照廣告中公布的售價出售；雖然售價低于市場價，但是利潤率符合相關(guān)規(guī)定等；（3）納稅人自身經(jīng)營狀況：例如納稅人資金緊張，為了資金融通需要迅速出售房產(chǎn)回籠資金，售價低于行價。其中第一類理由，若經(jīng)過價格評估部門評估確定根據(jù)這些房產(chǎn)自身因素調(diào)整后售價，高于實際售價時，這類理由不能作為正當(dāng)理由。第二類理由本質(zhì)上屬于交易行為合理性的理由，這屬于民法意思自治范疇。但是民法中交易行為的合理性與稅法中交易價格的合理性不可等同。交易價格的合理性要求嚴(yán)苛。對于第三類理由，一般情況下納稅人自身經(jīng)營狀況不會構(gòu)成其交易價格偏低的合理性依據(jù)。


由此，轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低的情況下，想要證明存在“正當(dāng)理由”不是一件容易的事情，即使是經(jīng)過拍賣程序，仍然需要說明低售價具有“正當(dāng)理由”。例如在最高人民法院提審的德發(fā)案（案號：（2015）行提字第13號）判決中，法官指出：“在拍賣成交價格明顯偏低的情況下，即使拍賣當(dāng)事人對拍賣效力不持異議，因涉及國家稅收利益，該拍賣成交價格作為計稅依據(jù)并非絕對不能質(zhì)疑。...涉案拍賣行為保證金設(shè)置過高、一人競拍導(dǎo)致拍賣活動缺乏競爭，以較低的保留底價成交，綜合判定該次拍賣成交價格不能反映正常的市場價格，且德發(fā)公司未能合理說明上述情形并未對拍賣活動的競價產(chǎn)生影響的情況下，廣州稅稽一局行使核定權(quán)，依法核定德發(fā)公司的應(yīng)納稅款，并未違反法律規(guī)定”。但是，納稅人可以從稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定認(rèn)定明顯不合理或者濫用職權(quán)角度搜集證據(jù)，存在任一種情況時，稅務(wù)機(jī)關(guān)作出的認(rèn)定會被法院推翻。


2、被認(rèn)定為“計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由”時，對于應(yīng)納稅額的核定，稅務(wù)機(jī)關(guān)有較大裁量權(quán)，但也不是無懈可擊


《稅收征管法實施細(xì)則》第四十七條規(guī)定：“納稅人有稅收征管法第三十五條或者第三十七條所列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)采用下列任何一種方法核定其應(yīng)納稅額：（一）參照當(dāng)?shù)赝愋袠I(yè)或者類似行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模和收入水平相近的納稅人的稅負(fù)水平核定；（二）按照營業(yè)收入或者成本加合理的費用和利潤的方法核定；……（四）按照其他合理方法核定。采用前款所列一種方法不足以正確核定應(yīng)納稅額時，可以同時采用兩種以上的方法核定?！痹撘?guī)定對核定應(yīng)納稅額的方法并未作唯一限定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以在職權(quán)范圍內(nèi)，根據(jù)不同案情自主選擇一種或多種合理的核定方法。


但是即便如此，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計稅依據(jù)的行為也不是無懈可擊。稅務(wù)機(jī)關(guān)在核定價格時應(yīng)闡明理由，例如參照的稅負(fù)水平確系當(dāng)?shù)赝愅袠I(yè)或類似行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模和水平收入相近的納稅人的稅負(fù)水平、選取的市場價格所屬房產(chǎn)與涉案房產(chǎn)具有相同或相似特質(zhì)，若理由不充分、數(shù)據(jù)有問題，那么稅務(wù)機(jī)關(guān)會被要求重新作出核定。稅務(wù)機(jī)關(guān)若請第三方機(jī)構(gòu)對價格做評估，則該機(jī)構(gòu)需要具有價格的評估資質(zhì)、評估人員也要具有相應(yīng)的資質(zhì)、其作出評估依據(jù)的數(shù)據(jù)和方法均符合法律規(guī)定，只要有一點不符合法律法規(guī)要求，該評估價格也不會被法院認(rèn)可。


綜上，“計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由”的判斷屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)范圍，目前咱們國家的審判實踐中，法院是比較尊重稅務(wù)機(jī)關(guān)的裁量和判斷的。但是，作為納稅人可以嘗試從稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)定是否具有“明顯不合理”和“濫用職權(quán)”的情形準(zhǔn)備證據(jù)，另外在這類案件中需要關(guān)注稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的價格是否合法，須對作出核定的機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、核定人員的資質(zhì)、核定的程序、核定的方法的選擇等方面進(jìn)行全方位的考量。