【2018年01月04日】付廣軍：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與稅收統(tǒng)計(jì)分析

付廣軍：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與稅收統(tǒng)計(jì)分析

說(shuō)明：本報(bào)告為2016年度國(guó)家稅務(wù)總局重點(diǎn)課題《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與稅收統(tǒng)計(jì)分析》總報(bào)告，課題編號(hào)為2016 ZD12。原刊于國(guó)家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所《研究報(bào)告》2017年6月5日第22期，并公開(kāi)發(fā)表于李楊主編《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書春季號(hào)：2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)前景分析》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2017年5月版，第227-257頁(yè)；國(guó)家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所 編著：《稅收前沿問(wèn)題研究報(bào)告(2016)》，中國(guó)稅務(wù)出版社2017年12月版，第156-179頁(yè)。此次《廣君微言》刊發(fā)基本保持原貌，只將頁(yè)下注移到正文括號(hào)內(nèi)。

   自1998年中國(guó)實(shí)行房改政策以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收收入產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響；房地產(chǎn)業(yè)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響舉足輕重。而稅收作為國(guó)家宏觀調(diào)控的重要工具，也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到了重要的調(diào)節(jié)作用。將二者結(jié)合起來(lái)進(jìn)行深入研究和探討，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及與之密切相關(guān)的稅收政策制定、征管實(shí)踐，都具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

   一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

  （一）中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析

  1、政策環(huán)境。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)告別了高增長(zhǎng)和高利潤(rùn)的常態(tài)，“去庫(kù)存”這個(gè)詞匯頻繁出現(xiàn)在各大新聞媒體，這一切標(biāo)明房地產(chǎn)行業(yè)已然步入了新的格局，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)正在發(fā)生著巨大的變化。

  據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告顯示，在樓市各項(xiàng)指標(biāo)下行壓力空前之下，國(guó)務(wù)院近期明確將住房消費(fèi)列為重點(diǎn)推進(jìn)的六大消費(fèi)領(lǐng)域之一，提出要穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。調(diào)控部門的一系列政策舉措，引發(fā)各界關(guān)注。

  前幾年，面對(duì)處在亢奮狀態(tài)的樓市，調(diào)控部門通過(guò)限購(gòu)、限貸等政策進(jìn)行調(diào)控，雖說(shuō)有些政策有行政式調(diào)控之嫌，然而，在樓市價(jià)格漲幅過(guò)度的非常時(shí)期，這些非市場(chǎng)化的政策成為樓市回歸理性的可選擇手段。

  然而，隨著新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò)，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，2015年以來(lái)，市場(chǎng)供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，除北京、上海、廣州、深圳（一線城市）以外的城市，此前供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)都已開(kāi)始出現(xiàn)去庫(kù)存壓力。在這樣的背景下，此前降溫性的政策在達(dá)到預(yù)期目標(biāo)之后，退出舞臺(tái)也是理所當(dāng)然。因此，在新的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)政策環(huán)境發(fā)生重大變化，特別是央行限貸政策調(diào)整或?qū)⑦M(jìn)一步改變市場(chǎng)預(yù)期。

  隨著各項(xiàng)政策的落地實(shí)施，各類需求釋放或?qū)⒋龠M(jìn)市場(chǎng)回暖，但在高庫(kù)存以及全年銷售業(yè)績(jī)壓力等因素影響下，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)仍將會(huì)以去庫(kù)存為主，價(jià)格降幅或?qū)⒅鸩绞照?，然而，寄希望政策帶?lái)房?jī)r(jià)大幅反彈，可能性已經(jīng)不大，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，抓住銷售窗口期，積極走量將是上策。

  2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2016年上半年，全國(guó)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)發(fā)展，GDP同比增長(zhǎng)6.7%，其中居民消費(fèi)平穩(wěn)釋放，但投資、出口仍然乏力。貨幣方面，M1、M2增速剪刀差持續(xù)擴(kuò)大，社會(huì)資金大量“閑置”，說(shuō)明寬松貨幣政策帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)正在顯現(xiàn)，盡管目前企業(yè)現(xiàn)金流充裕，但多數(shù)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大，寧愿持幣上觀，擴(kuò)張意愿不足。

  2016年1至6月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）25.8萬(wàn)億元，同比名義增長(zhǎng)9%。具體來(lái)看，基建投資同比增長(zhǎng)20.3%，房地產(chǎn)業(yè)投資同比增長(zhǎng)6.2%。其中，一季度，由于房地產(chǎn)投資改善，推動(dòng)固定資產(chǎn)投資增速有所提升，但是二季度以來(lái)，隨著房地產(chǎn)投資和制造業(yè)投資增速回落，固定資產(chǎn)投資增速有所回落。預(yù)計(jì)全年固定資產(chǎn)投資增速仍存回落壓力。房地產(chǎn)業(yè)投資在下半年增速將有所放緩，在去庫(kù)存壓力較大背景下制造業(yè)投資增速亦將趨緩，加之民間投資短期內(nèi)難有起色，全年整體投資增速仍將保持低位（數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com）。

  3、法制環(huán)境。2016年3月11日，十二屆全國(guó)人大4次會(huì)議舉行記者會(huì)，請(qǐng)5位全國(guó)人大相關(guān)負(fù)責(zé)人就人大監(jiān)督工作答記者問(wèn)。全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)副主任劉修文在回答記者關(guān)于房地產(chǎn)稅試點(diǎn)和改革的問(wèn)題時(shí)表示，全國(guó)人大常委會(huì)已將房地產(chǎn)稅法列入2016年立法工作計(jì)劃的預(yù)備項(xiàng)目。

  劉修文表示，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，是黨的十八屆三中全會(huì)提出的一項(xiàng)重要改革任務(wù)，由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)會(huì)同財(cái)政部牽頭研究。目前，調(diào)整后的全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃已將房地產(chǎn)稅法列入第一類立法項(xiàng)目，同時(shí)，2016年全國(guó)人大常委會(huì)的立法工作計(jì)劃將房地產(chǎn)稅法列入預(yù)備項(xiàng)目。對(duì)房地產(chǎn)稅改革，不同的人從不同視角賦予了不同的期許，如抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、構(gòu)建地方稅主體稅種、緩解貧富差距，等等。

  近20年以來(lái)，中國(guó)的商品房房?jī)r(jià)漲勢(shì)明顯。房?jī)r(jià)較快上漲的原因，一個(gè)很重要的原因是土地資源有限，特別是一、二線城市面對(duì)著龐大的外來(lái)人口，有限的資源決定了土地供應(yīng)乃至住房供應(yīng)，顯然供不應(yīng)求。在這樣一種國(guó)情和大背景下，房?jī)r(jià)上漲是趨勢(shì)。如果僅僅是以個(gè)人住房納入房地產(chǎn)稅征收范圍來(lái)遏制房?jī)r(jià)上漲，顯然力度有所欠缺，但對(duì)于投資性房地產(chǎn)會(huì)有一定的遏制。

  4、社會(huì)環(huán)境。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)環(huán)境主要包括人口密度（特別是外來(lái)人口的數(shù)量）、大眾消費(fèi)心理等。例如，人口密度高的地方對(duì)住房需求多，價(jià)格也就較高，近20年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，人口流動(dòng)頻繁，城鎮(zhèn)化水平不斷提升。在這一大背景下，住房?jī)r(jià)格持續(xù)快速上漲，“買房難”已經(jīng)成為影響人們生活的主要問(wèn)題之一。北京、上海、廣州、深圳的表現(xiàn)尤為明顯；人們消費(fèi)心理的變化也影響著房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)，當(dāng)人們消費(fèi)心理傾向于經(jīng)濟(jì)實(shí)用型的時(shí)候，房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)都會(huì)以降低成本和售價(jià)為目標(biāo)；當(dāng)人們消費(fèi)心理趨于舒適方便時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則注重功能的完善和居住環(huán)境的美化，雖然這可能會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本，但同時(shí)也提高了售價(jià)；而當(dāng)人們消費(fèi)心理對(duì)投資需求增加時(shí)，則必然會(huì)影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，從而提高房?jī)r(jià)。

   （二）中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程回顧

  中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是和中國(guó)近現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)生、發(fā)育和成長(zhǎng)緊密聯(lián)系的。中國(guó)近代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)端于年鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)后中國(guó)通商口岸開(kāi)埠之后，成型于20世紀(jì)20年代至40年代，主要發(fā)育成長(zhǎng)于中國(guó)東部的大中城市之中。新中國(guó)成立后，土地和房屋從商品領(lǐng)域退出，土地?zé)o償劃撥，房屋無(wú)償分配且高度匱乏，可供市場(chǎng)公開(kāi)銷售的商品房屋幾乎沒(méi)有，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷聲匿跡，獨(dú)立的房地產(chǎn)不復(fù)存在。改革開(kāi)放以后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大體經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展時(shí)期。

  1、起步階段。1981年—1990年，是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成時(shí)期。20世紀(jì)80年代開(kāi)始，中國(guó)明確建立社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)體制，實(shí)行土地經(jīng)濟(jì)制度改革和住房經(jīng)濟(jì)制度改革，變土地使用權(quán)的無(wú)償劃撥為有償轉(zhuǎn)讓，變職工住房的福利分配為貨幣分配，變財(cái)政單一承擔(dān)為多元化渠道共同承擔(dān)，開(kāi)辟土地收益支付動(dòng)遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育衛(wèi)生商業(yè)配套、住房保障的新路徑，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始了高度開(kāi)放和充分競(jìng)爭(zhēng)。隨著土地與住房制度不斷改革與發(fā)展，中國(guó)住房商品化和市場(chǎng)化不斷推進(jìn)，商品土地和商品房屋實(shí)質(zhì)性地成為房地產(chǎn)業(yè)的商品，中國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)得以恢復(fù)發(fā)展，初步形成了符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  2、穩(wěn)定發(fā)展階段。1991年——1999年，是房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期。在這一時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在曲折之中不斷前進(jìn)，20世紀(jì)年代90初期進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)，1997年跌入谷底，1998年恢復(fù)性增長(zhǎng)，1999年平穩(wěn)增長(zhǎng)，中國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的歷史時(shí)期，逐步奠定了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位。

  3、高速發(fā)展階段。2000年至今是房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展時(shí)期。在這一時(shí)期，中國(guó)住房制度改革取得了突破性進(jìn)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度障礙大大消除。居民個(gè)人成為房地產(chǎn)消費(fèi)和投資的主體，為房地產(chǎn)成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；住房公積金制度、住房補(bǔ)貼制度和貨幣分房制度不斷建立和迅速完善，為房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)提供了廣闊的市場(chǎng)需求城市化和再城市化快速發(fā)展，城市人口在總?cè)丝谥械谋戎匮杆偕仙司》棵娣e不斷擴(kuò)大，為房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展提供了強(qiáng)有力地的市場(chǎng)支撐。得益于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的總體向好，特別是城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的深入和加快，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)周期。

  由于房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)趨同性，房地產(chǎn)業(yè)的高漲和衰退往往依靠于整體經(jīng)濟(jì)的高漲和衰退的來(lái)臨；由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特殊性，又使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展出現(xiàn)時(shí)間的差異性。因此，分析和把握房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)并使房地產(chǎn)稅收政策具有針對(duì)性和前瞻性，意義重大。

（三）中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)稅種介紹

  1、房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收是稅收實(shí)踐中對(duì)涉及房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)產(chǎn)稅收、行為稅收、所得稅收或資源稅收的統(tǒng)稱。由于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)存在于房地產(chǎn)的前期準(zhǔn)備階段、開(kāi)發(fā)銷售階段和消費(fèi)階段全過(guò)程，橫跨生產(chǎn)、交易和消費(fèi)領(lǐng)域，雖以交易領(lǐng)域?yàn)橹?，但又參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的決策、組織、管理，兼有勘察、設(shè)計(jì)、規(guī)劃和上地開(kāi)發(fā)等生產(chǎn)職能，并在消費(fèi)過(guò)程中承擔(dān)維修、改造、保養(yǎng)、裝飾等生產(chǎn)任務(wù)，甚至提供售后維修和物業(yè)管理服務(wù)，具有高度的綜合性。因此，本文的研究亦將房地產(chǎn)稅收作為一個(gè)綜合性概念，將一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程有直接關(guān)系的稅收都?xì)w類于廣義的房地產(chǎn)稅收范圍之內(nèi)，這樣歸類的主要目的，在于準(zhǔn)確而全面地衡量房地產(chǎn)稅收的真實(shí)稅負(fù)水平。

  房地產(chǎn)稅收包括房地產(chǎn)商品稅、房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅、房地產(chǎn)所得稅和房地產(chǎn)其他稅。在現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系中，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、增值稅（營(yíng)業(yè)稅已于2016年5月1日起改為增值稅）、城市維護(hù)建設(shè)稅（教育費(fèi)附加）、印花稅和企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅共10個(gè)稅種。

  其中房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅主要包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅；房地產(chǎn)商品稅主要包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅（教育費(fèi)附加）；房地產(chǎn)所得稅主要包括土地增值稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅；房地產(chǎn)其他稅主要包括契稅和印花稅。

   
依據(jù)與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)程度，房地產(chǎn)稅收可以分為與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種和與房地產(chǎn)間接相關(guān)的稅種。與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種有5個(gè)：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅。本報(bào)告的研究重點(diǎn)是與房地產(chǎn)有直接相關(guān)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅和土地增值稅5個(gè)稅種，同時(shí)兼顧與房地產(chǎn)間接相關(guān)的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅（教育費(fèi)附加）、印花稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅5個(gè)稅種。

   依據(jù)課稅環(huán)節(jié)的不同，房地產(chǎn)稅收可以分為土地購(gòu)置環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)三大稅收類別，在不同課稅環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)稅種安排不同，稅負(fù)水平不同，產(chǎn)生的市場(chǎng)效應(yīng)也不相同。

   2、現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅種簡(jiǎn)介。中國(guó)房地產(chǎn)稅收制度是隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和稅收制度的改革先后發(fā)布實(shí)施的。目前，中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種設(shè)置和制度安排如下：

  （1）房產(chǎn)稅。現(xiàn)行房產(chǎn)稅的基本規(guī)范，是1986年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。房產(chǎn)稅以城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)為征稅范圍，以房地產(chǎn)（所謂房地產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)有墻或兩邊有柱，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或貯藏物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池、油柜、酒窖、菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窖以及各種油氣罐等，不屬于房地產(chǎn)。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅兒個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解釋與規(guī)定》，財(cái)稅地字[1987]3號(hào)）為征稅對(duì)象，以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人為納稅人。房產(chǎn)稅的計(jì)稅方法分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種形式，計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房地產(chǎn)的租金收入。從價(jià)計(jì)征的，按房地產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)征，稅率為1.2%；從租計(jì)征的，按房地產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征，稅率為12%。

  （2）城鎮(zhèn)土地使用稅?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅的基本規(guī)范，是2007年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。城鎮(zhèn)土地使用稅以在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國(guó)家所有和集體所有的土地為征稅范圍，以在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人為納稅人。城鎮(zhèn)土地使用稅采用差別幅度稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。

  （3）耕地占用稅?，F(xiàn)行耕地占用稅的基本規(guī)范，是2008年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》。耕地占用稅以納稅人為建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)而占用的國(guó)家所有和集體所有的耕地為征稅范圍，以占用耕地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或個(gè)人為納稅人。耕地占用稅采用地區(qū)差別定額稅率。

  （4）增值稅?，F(xiàn)行增值稅的基本規(guī)范，是2009年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》。增值稅的征稅對(duì)象為在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人（2016年5月1日起，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)全面推開(kāi)。房地產(chǎn)業(yè)由繳納營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，適用11%的稅率，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍）。增值稅實(shí)行一般納稅人和小規(guī)模納稅人管理，分別適用不同的稅率和征收率。

  （5）城市維護(hù)建設(shè)稅（教育費(fèi)附加）?，F(xiàn)行城市維護(hù)建設(shè)稅的基本規(guī)范，是1985年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》，現(xiàn)行教育費(fèi)附加的基本規(guī)范，是1986年7月1日起施行的《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以制定實(shí)施細(xì)則，送財(cái)政部備案。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加以城市、縣城和建制鎮(zhèn)，以及稅法規(guī)定征收增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅（簡(jiǎn)稱“三稅”）的其他地區(qū)為征稅范圍，以負(fù)有繳納“三稅”義務(wù)的單位和個(gè)人為納稅人，增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的代扣代繳、代收代繳義用地區(qū)差別稅率，教育費(fèi)附加采用單一征收比率。

  （6）土地增值稅。現(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范，是1994年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》。土地增值稅以有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的行為為征稅范圍（在實(shí)際工作中，可以通過(guò)以下幾條標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定：第一，轉(zhuǎn)讓國(guó)有地使用權(quán)；第二，發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓行為；第三，有償轉(zhuǎn)讓行為。依此標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)出售、房地產(chǎn)交換、以房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)等行為屬于土地增值稅征稅范圍，而房地產(chǎn)繼承、房地產(chǎn)出租、房地產(chǎn)贈(zèng)與符合條件、代建房、房地產(chǎn)重新評(píng)估等行為不屬于土地增值稅征稅范圍），以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人為納稅人。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，土地增值稅規(guī)定了對(duì)于建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、國(guó)家征用收回房地產(chǎn)、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)等方面的稅收優(yōu)惠。

  （7）企業(yè)所得稅?，F(xiàn)行企業(yè)所得稅的基本規(guī)范，是2008年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》。企業(yè)所得稅企業(yè)的應(yīng)稅所得為征稅對(duì)象，應(yīng)稅所得包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利等權(quán)益性投資所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈(zèng)所得和其他所得。以在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織為納稅人。企業(yè)所得稅采用比例稅率，法定稅率為25%。

  （8）個(gè)人所得稅?，F(xiàn)行個(gè)人所得稅的基本規(guī)范，是2011年9月1日起施行的《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》。個(gè)人所得稅以居民納稅人來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、中國(guó)境外的全部所得和非居民納稅人來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得為征稅范圍，個(gè)人所得稅規(guī)定的法定應(yīng)稅所得項(xiàng)包括：工資、薪金所得；個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得；對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)；承租經(jīng)營(yíng)的所得；勞務(wù)報(bào)酬所得；稿酬所得；特許權(quán)使用費(fèi)所得；利息、股息、紅利所得；財(cái)產(chǎn)租賃所得；財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；偶然所得和經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得。以中國(guó)公民自然人、個(gè)體工商業(yè)戶以及在中國(guó)境內(nèi)有所得的外籍人員包括無(wú)國(guó)籍人員、華僑、香港、澳門、臺(tái)灣同胞為納稅人，依據(jù)住所和居住時(shí)間兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分居民納稅人和非居民納稅人，分別承擔(dān)不同的納稅義務(wù)。個(gè)人所得稅采用分類征收制，稅率按所得項(xiàng)目不同分別確定。

  （9）契稅。現(xiàn)行契稅的基本規(guī)范，是1997年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》。契稅以在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅范圍，以在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為納稅人。契稅采用幅度比例稅率（契稅稅率為3%-5%。契稅的適用稅率，由省、白治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，在規(guī)定的的稅率幅度內(nèi)確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案）。

  （10）印花稅?，F(xiàn)行印花稅的基本規(guī)范，是1988年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》。印花稅以稅法明確列舉的各類經(jīng)濟(jì)憑證為征稅范圍，印花稅共有13個(gè)稅目，包括經(jīng)濟(jì)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營(yíng)業(yè)賬簿、權(quán)利許可證照和財(cái)政部確定征稅的其他憑證共五類經(jīng)濟(jì)憑證，以在境內(nèi)書立、使用、領(lǐng)受印花稅法所列舉的憑證并應(yīng)依法履行納稅義務(wù)的單位和個(gè)人為納稅人。印花稅采用比例稅率和定額稅率兩種形式。

  二、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及稅收狀況分析

  （一）中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

  自1998年中國(guó)停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房制度貨幣化以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，使得這一行業(yè)逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。1998年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的4.05%，到2014年已經(jīng)達(dá)到6.09%，所占比例逐年上升，年均名義增長(zhǎng)率達(dá)到16.58%，比國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的年均名義增長(zhǎng)率13.51%，高了3.07個(gè)百分點(diǎn)（具體見(jiàn)表4）。

  資料來(lái)源：歷年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

  
  從圖1可以看出，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)率僅2004年、2008年低于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)率，其余年份均高于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)率。其中，2007年在達(dá)到一段時(shí)期內(nèi)的高點(diǎn)33.16%后，2008年由于房地產(chǎn)政策調(diào)控及全球金融危機(jī)雙重影響，下探到歷史低點(diǎn)6.73%，2009年又由于貨幣政策的松動(dòng)和政策優(yōu)惠的鼓勵(lì)，觸底反彈，達(dá)到歷史第二高點(diǎn)28.69%。

  （二）中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收收入狀況分析

  隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也不斷上漲，與之密切相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)稅收收入也快速增加。從2004年到2014年，中國(guó)稅收收入總量從24165.68億元增加到129541.12億元，10年間增加105375.44億元，年均增長(zhǎng)18.5%；房地產(chǎn)業(yè)稅收收入從1369.64億元增加到15559.60億元，10年間增加15249.44億元，年均增長(zhǎng)29.0%，房地產(chǎn)業(yè)稅收占稅收收入總量的比例也從2009年的5.7%提高到12.8%，增加1.26倍。

  另外，房地產(chǎn)業(yè)稅收占GDP的比例逐年提高，從0.85%提高到2.61%，增加2.07倍；房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)從13.2%增加到21.78%，增加65%。各種數(shù)據(jù)表明，隨著房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)稅收出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)不斷增加，占稅收收入的比例也不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中最重要的一個(gè)行業(yè)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)（詳見(jiàn)表5、圖2）。

  注：房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)等于房地產(chǎn)業(yè)稅收除以房地產(chǎn)業(yè)銷售收入（非房地產(chǎn)業(yè)增加值）。
資料來(lái)源：歷年《中國(guó)稅務(wù)年鑒》和《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

   
通過(guò)2005年-2015年間GDP名義增長(zhǎng)率、稅收收入增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)業(yè)稅收增長(zhǎng)率一覽表、房地產(chǎn)業(yè)銷售額增長(zhǎng)率、銷售均價(jià)增長(zhǎng)率的比較，我們可以看到，這五個(gè)增長(zhǎng)率基本表現(xiàn)了一致的趨向性，在2008年均出現(xiàn)了增長(zhǎng)下滑，2009年又表現(xiàn)出了增長(zhǎng)加速。其中，GDP名義增長(zhǎng)率作為整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的綜合反映，變化相對(duì)溫和，年均14.85%，2007年最高23.14%，2014年最低8.18%，但長(zhǎng)期趨勢(shì)是增長(zhǎng)率逐漸下降，表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)歷21世紀(jì)前10年快速的粗放發(fā)展后轉(zhuǎn)向相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)；稅收收入總量增長(zhǎng)率在大多數(shù)年份表現(xiàn)為快速的增長(zhǎng)，長(zhǎng)期趨勢(shì)也是在增長(zhǎng)率長(zhǎng)期穩(wěn)定在20%后逐漸下滑，年均18.47%，2007年最高31.08%，2014年最低7.99%；房地產(chǎn)業(yè)稅收增長(zhǎng)率相對(duì)于稅收收入總量的增長(zhǎng)，表現(xiàn)為增長(zhǎng)率更快，變化幅度更大，年均28.98%，2007年最高47.95%，2014年最低7.99%，較稅收收入總量的增長(zhǎng)年均快10.51個(gè)百分點(diǎn)，且在除2014年外，增長(zhǎng)率均大幅高于稅收收入總量，甚至在2008、2014年房地產(chǎn)銷售額出現(xiàn)下降的情況下，房地產(chǎn)業(yè)稅收依然維持了11.24%、6.81%的增長(zhǎng)；房地產(chǎn)業(yè)銷售額增長(zhǎng)率在這10年間表現(xiàn)出了更大的不穩(wěn)定性，2009年最高增長(zhǎng)76.94%，2008年最低增長(zhǎng)-16.13%，年均25.43%。
  通過(guò)一系列比較發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)繳納了越來(lái)越多的稅款（另外房地產(chǎn)企業(yè)還需承擔(dān)巨額土地出讓金、政府規(guī)費(fèi)等），企業(yè)稅負(fù)也在不斷增加，而所有這些最終將匯入房?jī)r(jià)，由購(gòu)房消費(fèi)者承擔(dān)（詳見(jiàn)表6、圖3）。
  

注：根據(jù)表4、表5資料計(jì)算得出。

（三）與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的稅收情況分析

  1、“五稅”與地方財(cái)政收入。目前，中國(guó)已建立了以房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅和耕地占用稅等5個(gè)稅種（簡(jiǎn)稱“五稅”）為主體，企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、增值稅、城建稅及附征、印花稅等相關(guān)稅種為輔的房地產(chǎn)業(yè)稅系結(jié)構(gòu)，在提高稀缺土地資源的集約利用水平、引導(dǎo)房地產(chǎn)資源合理配置和提高地方財(cái)政收入等方面發(fā)揮了一定的作用。

  近年來(lái)，耕地占用稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅的稅收收入不斷增加，2004年合計(jì)金額為1207.75億元，2014年達(dá)到13710.91億元，增加12503.52億元，增幅為1035.27%，其中土地增值稅和契稅貢獻(xiàn)了最多的增長(zhǎng)量，分別為3839.63億元，3412.00億元，占“五稅”增量的30.71%、27.36%；另外，耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅2014年較2004年分別增加1870.77億元、1485.34億元、1886.42億元，占“五稅”增量的14.96%、11.88%、15.09%?！拔宥悺笔杖胝嫉胤截?cái)政收入的也比重逐年上升，從2004年的10.15%增加到2014年的18.07% ，為地方財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)提供了保證（見(jiàn)表7、圖4）。
  

  資料來(lái)源：歷年《中國(guó)稅務(wù)年鑒》。

  
  2、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向房產(chǎn)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅是對(duì)占用城鎮(zhèn)土地的單位和個(gè)人征收的另一種財(cái)產(chǎn)稅，這兩個(gè)稅種具有征稅范圍廣、稅基穩(wěn)定、稅率較低等特點(diǎn)；土地增值稅作為國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控、抑制炒買炒賣房產(chǎn)土地獲取暴利的行為，對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物，并取得增值收益的單位和個(gè)人征收的一個(gè)重要稅種，自1994年開(kāi)征，1995年僅收入0.3億元，直到2004年收入才到達(dá)75億元，占當(dāng)年稅收入的0.31%，而當(dāng)年房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅分別為366億元、106億元，合計(jì)為土地增值稅的6.3倍。此后，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的異?；鸨?，國(guó)家陸續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)啟動(dòng)了按照銷售收入預(yù)征土地增值稅和項(xiàng)目竣工后的清算制度，使土地增值稅的收入大幅增加，2014年該稅種收入達(dá)到3915億元，占當(dāng)年稅收入的3.02%，10年間增長(zhǎng)51倍，比房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合計(jì)多70億元，成為與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的最關(guān)鍵的一個(gè)稅種。

  
（四）中國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與稅收分析
  
  中國(guó)幅員遼闊，各地由于地理位置、人口數(shù)量、城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，導(dǎo)致各地的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平也參差不齊，為了更直觀地了解中國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，我們從東北、東部、西部、中部地區(qū)各選擇了一個(gè)有代表性的省份進(jìn)行比較分析。

  通過(guò)表8，我們可以直觀地看到，東部地區(qū)發(fā)展比較好的代表浙江省，面積最小，但地方財(cái)政收入、房地產(chǎn)業(yè)GDP、稅收收入、房地產(chǎn)銷售額、銷售單價(jià)均最高，體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)較高的發(fā)展水平。相對(duì)于東部發(fā)達(dá)省份浙江，西部地區(qū)貴州省屬于內(nèi)陸落后山區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較滯后，雖然面積較浙江大了70%，但房地產(chǎn)業(yè)GDP僅浙江省的10.17%，房地產(chǎn)銷售額、銷售單價(jià)等指標(biāo)也大幅落后于其余地區(qū)省份。

   
在考慮了人口數(shù)量因素后，計(jì)算出人均GDP、人均房地產(chǎn)業(yè)GDP和人均房地產(chǎn)業(yè)稅收，東部地區(qū)的浙江省依然是遙遙領(lǐng)先，人均房地產(chǎn)GDP較遼寧、湖北、貴州分別高50.77%、115.30%、525.93%；人均房地產(chǎn)業(yè)稅收比遼寧、湖北、貴州分別高57.37%、80.39%、199.57%，均體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)較高的發(fā)展水平。

  房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了對(duì)稅收收入和地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)，東部地區(qū)浙江省房地產(chǎn)業(yè)稅收對(duì)稅收收入和地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)分別為26.58%、24.85%，而西部地區(qū)貴州省僅為21.21%、15.93%。中部地區(qū)湖北省由于稅收總量偏小，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)稅收占稅收收入比為32.01%。

（五）房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)比較

  作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)相比，除土地增值稅以外，大部分稅種都是一樣的，而政府性收費(fèi)有一定的差別。也就是說(shuō)，增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅不僅房地產(chǎn)企業(yè)要負(fù)擔(dān)，其他行業(yè)企業(yè)也可能會(huì)負(fù)擔(dān)，但是房地產(chǎn)企業(yè)是同時(shí)要負(fù)擔(dān)這所有的稅種。而且，其他行業(yè)一般不需要負(fù)擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)繳納的各項(xiàng)費(fèi)種。因此，與其他行業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)非常重，而且不夠合理，特別是稅種設(shè)置、稅費(fèi)分置以及稅收級(jí)次劃定等方面存在很多的問(wèn)題。這里選取的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的4個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，來(lái)進(jìn)行稅負(fù)的比較，從中我們可以看出房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅收壓力。

   
（六）中國(guó)稅收調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析

  在中國(guó)，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)杠桿主要是金融政策和稅收政策，調(diào)控方法主要是基于過(guò)熱或過(guò)冷的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，實(shí)行緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控政策或?qū)捤尚头康禺a(chǎn)調(diào)控政策。從近幾年宏觀調(diào)控的性質(zhì)上判斷，房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策可以分為三個(gè)階段。

  第一階段：2003年初—2008年上半年，緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控階段。2003年后，中國(guó)出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)過(guò)熱跡象，房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)GDP由2003年的6172.7億元增加到2007年的13809.7億元，年均名義增長(zhǎng)率為21.06%，其中2007年達(dá)到33.16%。房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。為此，政府各部門頻繁出臺(tái)諸多政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。在這一階段，配合國(guó)務(wù)院對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱的現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)控的要求，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局分別出臺(tái)了針對(duì)居民個(gè)人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適用的稅收政策。

  對(duì)于居民個(gè)人而言，個(gè)人銷售住房開(kāi)始繳納營(yíng)業(yè)稅。2005年5月27日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)，調(diào)整個(gè)人出售住房營(yíng)業(yè)稅政策，“2005年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足 2 年的住房對(duì)外銷售的，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買的非普通住房超過(guò) 2 年（含 2 年）對(duì)外銷售的，按其售房收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅。”2006年5月30日，國(guó)稅總局下發(fā)國(guó)稅發(fā)[2006]74 號(hào)，對(duì)僅執(zhí)行了 1 年的二手房營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)行修改，將2年免稅期延長(zhǎng)為5年，進(jìn)一步加大了投機(jī)炒作的稅收成本。

  對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其土地增值稅一直處于預(yù)繳狀態(tài)，但國(guó)家稅務(wù)總局于2007年1月發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定自2007年2月1日起，土地增值稅由預(yù)征轉(zhuǎn)為清算，進(jìn)入土地增值稅實(shí)質(zhì)性征收階段，直接增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

  通過(guò)圖6可以看出，雖然2005年-2007年，中國(guó)針對(duì)居民個(gè)人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出臺(tái)了一系列稅收調(diào)控政策，但收效甚微，2005-2007年房地產(chǎn)業(yè)銷售額和銷售均價(jià)都快速攀升，2007年房地產(chǎn)業(yè)銷售額與銷售均價(jià)都創(chuàng)下歷史高位，直至2008年發(fā)生金融危機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)銷售額與銷售均價(jià)雙雙下滑。

   第二階段：2008年下半年—2009年上半年，寬松型房地產(chǎn)調(diào)控階段。2008年，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)以拉動(dòng)內(nèi)需為主。為了拯救經(jīng)濟(jì)并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展，房地產(chǎn)調(diào)控政策開(kāi)始松綁。在這一階段，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策做出調(diào)整，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅（《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》，財(cái)稅[ 2008] 137號(hào)），并規(guī)定地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)政策，規(guī)定個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)五年(含五年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅改為超過(guò)兩年(含兩年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足兩年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅（《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，國(guó)辦發(fā)[ 2008] 131號(hào)）。上述稅收優(yōu)惠政策直指普通住宅，目標(biāo)在于通過(guò)降低交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)來(lái)降低住房的建設(shè)成本和交易成本，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸。

  通過(guò)圖7看出，寬松的稅收政策與金融政策共同作用，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2008年短暫的低迷后迅速走向火爆的發(fā)展過(guò)程，銷售額與銷售均價(jià)都大幅攀升。

  
  第三階段：2009年下半年—2014年下半年，緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控階段。受國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)影響，2009年二季度開(kāi)始，國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，特別是國(guó)內(nèi)GDP增速比第一季度高出一個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)信心增強(qiáng)；2009年實(shí)施的一系列優(yōu)惠政策及市場(chǎng)銷售好轉(zhuǎn)使投資投機(jī)購(gòu)房行為死灰復(fù)燃，商品房和住宅銷售面積及其增速雙雙提升。在這一階段，伴隨著收緊二套房貸等貨幣政策，國(guó)家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》（《關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》，國(guó)稅發(fā)[ 2009] 91號(hào)），規(guī)定自2009年6月1日起對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問(wèn)題做出具體規(guī)定，以加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理。2009年12月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定，自2010年1月1日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年（《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，財(cái)稅[ 2009] 157號(hào)），即個(gè)人將購(gòu)買不足五年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)五年(含五年)的非普通住房或者不足五年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)五年(含五年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。2011年1月27日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，規(guī)定自2011年1月28日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售，不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，均要全額征收營(yíng)業(yè)稅（《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，財(cái)稅[ 2011] 12號(hào)）。上述政策遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，對(duì)于抑制房地產(chǎn)炒買炒賣、投機(jī)性購(gòu)房消費(fèi)行為起到了一定的作用。

  第四階段：2015年上半年至現(xiàn)在，寬松型房地產(chǎn)調(diào)控階段。受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境疲軟及中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，出口、投資均表現(xiàn)不佳，GDP增長(zhǎng)率持續(xù)下探到7.3%，為了提振經(jīng)濟(jì)，2015年3月30日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)文再次將普通住宅5年免稅期改為2年（《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，財(cái)稅[2015]39號(hào)）。2016年2月17日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再次調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，除北京、上海、廣州、深圳外，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅（《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》財(cái)稅[2016]23號(hào)）。

  近些年來(lái)，中國(guó)中央政府和地方政府在完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)管理和改進(jìn)房屋及上地使用權(quán)的交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)方面開(kāi)展了卓有成效的工作，極大地推進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、快速發(fā)展。但是，與房地產(chǎn)稅收快速增長(zhǎng)的現(xiàn)象相反的是，房地產(chǎn)稅收雖已成為國(guó)家財(cái)政收入的重要來(lái)源，但房地產(chǎn)稅收制度改革一直進(jìn)展緩慢，房地產(chǎn)稅收制度的滯后與房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和重要地位極不相稱。同時(shí)，房產(chǎn)稅制體系構(gòu)成中存在著稅種重疊、稅基狹窄、稅租費(fèi)混雜、“重流輕存”、稅收政策相對(duì)滯后等一系列問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)業(yè)稅收制度建設(shè)的連續(xù)性與穩(wěn)定性目標(biāo)和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展目標(biāo)，都要求中國(guó)政府及時(shí)糾正房地產(chǎn)稅收政策短期化現(xiàn)象，研究制定房地產(chǎn)稅收制度改革的近期、中期和遠(yuǎn)期規(guī)劃。

三、研究結(jié)論與建議

  本報(bào)告從房地產(chǎn)商品稅、房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅、房地產(chǎn)所得稅和房地產(chǎn)其他稅的角度梳理了現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系，分析了自1998年到2015年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、稅收收入總量、地方財(cái)政收入之間的規(guī)律性變化，將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)稅制及稅收收入、稅負(fù)進(jìn)行了全面分析，還從中國(guó)東部、東北、西部、中部各選取一個(gè)有代表性的省份進(jìn)行比較，分析由于人口、地理位置區(qū)別導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展快慢與所導(dǎo)致的稅收差異，并將房地產(chǎn)業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)與其他行業(yè)進(jìn)行比較分析。

（一）主要結(jié)論

  1、房地產(chǎn)業(yè)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，所占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比例越來(lái)越高，并且和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值相互作用、同向變化，但更容易受到外部環(huán)境、貨幣政策、稅收政策的影響，表現(xiàn)出更大的不穩(wěn)定性。

  2、房地產(chǎn)稅收應(yīng)該成為地方稅收收入的主要來(lái)源。以O(shè)ECD國(guó)家為例，2011年34個(gè)國(guó)家中，房地產(chǎn)稅收入占地方稅收總額比重超50%的有13個(gè)，超30%的有19個(gè)。特別是澳大利亞、英國(guó)、愛(ài)爾蘭，將房地產(chǎn)稅作為地方唯一稅種。如此可見(jiàn)，國(guó)際上許多稅制比較成熟的地方政府稅收收入結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)稅占據(jù)主體地位。除此之外，地方政府在稅率等方面擁有較大的自主權(quán)。而中國(guó)在2011年，房地產(chǎn)稅收入占地方稅收總額僅為16.49%。

  3、房地產(chǎn)稅收職能有作用但不可無(wú)限放大。稅收對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展能夠發(fā)揮一定的作用，可以根據(jù)不同發(fā)展時(shí)期的著力點(diǎn)調(diào)整稅收政策進(jìn)行有效調(diào)控。作為國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的主要干預(yù)手段，中國(guó)房地產(chǎn)稅收的目的非常明確：一是為政府籌措資金用于各種公共開(kāi)支；二是為達(dá)到特定的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)目的進(jìn)行調(diào)節(jié)。這也同時(shí)說(shuō)明了房地產(chǎn)稅收的職能。中國(guó)房地產(chǎn)兼具兩種職能并發(fā)揮著作用，只是不同時(shí)期作用點(diǎn)和著力點(diǎn)有所側(cè)重而己。稅收只是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素之一，其調(diào)控作用不應(yīng)被無(wú)限夸大。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展因素有很多，稅收只是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素之一。許多因素對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響甚至大于稅收，如房地產(chǎn)收費(fèi)、如房改政策、如經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等。

  因此，不必單純指望通過(guò)稅收政策來(lái)左右房地產(chǎn)發(fā)展速度和規(guī)模的行為。房地產(chǎn)稅的主要職能是取得財(cái)政收入，其次是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)供求關(guān)系，無(wú)限夸大房地產(chǎn)稅收職能會(huì)產(chǎn)生一系列問(wèn)題。

  4、房地產(chǎn)稅收制度有缺陷且不可被忽視。從稅種設(shè)置看，涉及房地產(chǎn)業(yè)的多達(dá)10種，中國(guó)目前房地產(chǎn)總體稅負(fù)水平已經(jīng)很高，但收費(fèi)項(xiàng)目繁多、比重較高，有多少種至今沒(méi)有權(quán)威統(tǒng)一的說(shuō)法，曾給出具體數(shù)目的是全國(guó)人大代表陳萬(wàn)志，他在2010年兩會(huì)上公開(kāi)，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)有50項(xiàng)之多。

  從稅收類別看，中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度涉及現(xiàn)行稅制的所有稅類，存在著稅種重疊設(shè)置的問(wèn)題，重復(fù)征稅在所難免，如增值稅與土地增值稅之間、對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)征收的契約與印花稅之間，均存在明顯的重復(fù)征稅現(xiàn)象。這些重復(fù)課征的稅收通過(guò)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁體現(xiàn)在房?jī)r(jià)之中，使普通老百姓成為房地產(chǎn)稅的實(shí)際負(fù)稅人了；另一方面，缺少必要的稅種，如國(guó)際通用的不動(dòng)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅、土地閑置稅等均未開(kāi)設(shè)。

  從稅收結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)領(lǐng)域不同環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平理應(yīng)保持適當(dāng)比例，但中國(guó)的房地產(chǎn)稅制體系構(gòu)成中，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)偏高，保有環(huán)節(jié)稅收流失嚴(yán)重導(dǎo)致稅負(fù)偏低。主要的稅種都集中在房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，并且常常是對(duì)同一課稅對(duì)象數(shù)稅并征，而房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)名義稅負(fù)較高，但由于稅收流失嚴(yán)重，導(dǎo)致實(shí)際稅負(fù)水平極低，房屋在保有階段除用于經(jīng)營(yíng)外，幾乎不必繳納任何費(fèi)用。

  從稅收效用看，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)水平過(guò)低，意味著對(duì)于土地和房屋占有者缺少經(jīng)濟(jì)上的約束，易造成土地和房屋閑置，導(dǎo)致房地產(chǎn)利用效率低下，資源浪費(fèi)嚴(yán)重，難于發(fā)揮房地產(chǎn)稅應(yīng)有的調(diào)節(jié)存量財(cái)富分配的功能；另一方面，政府從把土地出讓出去，通過(guò)公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大大改善了居民的生活環(huán)境，從而帶來(lái)了土地增值，但是幾年甚至十幾年得不到土地產(chǎn)生的任何收益，因此對(duì)保有階段的不動(dòng)產(chǎn)征稅成為建立中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策體系的切入點(diǎn)。

（二）若干建議

  針對(duì)中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策中稅種繁多、稅負(fù)分布不合理和重復(fù)征稅等問(wèn)題，必須對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收政策的結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的調(diào)整，平衡生產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓處置、保有使用三個(gè)階段的稅負(fù)水平。從國(guó)外的實(shí)踐看，在房屋的取得、保有和轉(zhuǎn)讓三個(gè)階段都需要征收一定的稅收，而中國(guó)在保有階段征收的稅費(fèi)極少，這樣的稅收體系進(jìn)一步刺激了住房的投機(jī)性需求。因此，從構(gòu)建房地產(chǎn)稅收政策體系的目標(biāo)出發(fā)，一方面，應(yīng)該在三個(gè)不同的環(huán)節(jié)都課征相應(yīng)的稅收，體現(xiàn)全面調(diào)節(jié)原則；另一方面，三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收要合理搭配，并借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，加大保有環(huán)節(jié)的稅收比重，體現(xiàn)重點(diǎn)調(diào)節(jié)的原則，同時(shí)降低開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平。這一點(diǎn)也是由房地產(chǎn)的特點(diǎn)決定的，因?yàn)楸Ｓ协h(huán)節(jié)是房地產(chǎn)的最終環(huán)節(jié)，而且最能夠充分體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

  1、降低開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平?？梢酝ㄟ^(guò)減少開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅種來(lái)達(dá)到簡(jiǎn)化稅種、方便征繳的目的，進(jìn)而降低該環(huán)節(jié)的稅收成本。如，既然征收土地出讓金，就可以取消耕地占用稅，又如，將印花稅與契稅取消，因?yàn)榉慨a(chǎn)交易環(huán)節(jié)的印花稅和契稅對(duì)于財(cái)政收入沒(méi)有什么幫助。再如，將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為不動(dòng)產(chǎn)稅，并且主要在房地產(chǎn)保有階段征收。

  2、在房地產(chǎn)保有階段根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況對(duì)土地和房產(chǎn)征收不動(dòng)產(chǎn)稅。中國(guó)歷次政策調(diào)控都強(qiáng)調(diào)了稅收政策在調(diào)整住房結(jié)構(gòu)和打擊房地產(chǎn)投機(jī)中的作用，但現(xiàn)有的稅收政策主要還是在交易環(huán)節(jié)上做文章，但沒(méi)有保有環(huán)節(jié)稅收的房地產(chǎn)稅收體系是不健全的。如果出臺(tái)房地產(chǎn)保有階段的不動(dòng)產(chǎn)稅，按照“寬稅基，簡(jiǎn)稅制，低稅率”的稅制原則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅制進(jìn)行涉及，加大對(duì)保有環(huán)節(jié)的征稅，加大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，合并房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)和城鎮(zhèn)土地使用稅。

  3、在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中存在著土地增值稅和增值稅的交叉問(wèn)題，在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)繳納了增值稅，而在房產(chǎn)完工環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓二套房的時(shí)候又針對(duì)房產(chǎn)增值部分繳納土地增值稅，這不僅加重了房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)，也不利于稅制公平。因?yàn)橥恋卦鲋刀惐旧硗鲋刀愑泄餐帲际菍?duì)增值部分進(jìn)行征稅，因此在營(yíng)改增后取消土地增值稅這一項(xiàng)目。

  4、從房地產(chǎn)稅收政策體系的健全來(lái)說(shuō)，還應(yīng)該新增遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅、土地閑置稅等國(guó)際上通用的必要的稅種。美國(guó)住房交易主要涉及三類稅收：個(gè)人所得稅、交易稅、遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅。其中遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅只在住房?jī)r(jià)值超過(guò) 60 萬(wàn)美元的遺產(chǎn)或在每次贈(zèng)與價(jià)值超過(guò) 100 萬(wàn)美元時(shí)繳納，實(shí)際很少影響普通住房交易?？梢酝ㄟ^(guò)細(xì)則規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)予進(jìn)行專門的稅種設(shè)定，增加高檔住房贈(zèng)予的稅收負(fù)擔(dān)，或者提高持續(xù)通過(guò)“假贈(zèng)予”進(jìn)行投機(jī)的成本，這些都符合促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的大趨勢(shì)。

  5、簡(jiǎn)并稅費(fèi)，完善多環(huán)節(jié)多稅種的房地產(chǎn)稅收體系。為減輕房地產(chǎn)企業(yè)前期開(kāi)發(fā)的沉重的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，根據(jù)稅費(fèi)租合理負(fù)擔(dān)原則，必須從立法上來(lái)界定地租、稅收以及其他各項(xiàng)收費(fèi)的界限，一方面嚴(yán)格加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)收費(fèi)的立法，對(duì)房地產(chǎn)收費(fèi)實(shí)現(xiàn)法制化，另一方面也對(duì)地方政府行政管理機(jī)關(guān)的收費(fèi)行為進(jìn)行規(guī)范。

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