土地出讓金的利息是否繳納契稅，不同情形處理不同

土地出讓金的利息是否繳納契稅，不同情形處理不同

萬小軍 樊劍英

作者單位：烏魯木齊市高新區(qū)稅務(wù)局

納稅人取得土地使用權(quán)繳納契稅時，因土地出讓金付款方式不同所衍生的利息是否計入契稅計稅依據(jù)繳納契稅呢？筆者認(rèn)為，不能一概而論，尚需具體問題具體分析。

分期付款產(chǎn)生的利息

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

——以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。

——以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。

——先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補繳的土地出讓金和其他出讓費用。

根據(jù)上述文件規(guī)定，納稅人取得土地所支付利息是否繳納契稅，關(guān)鍵還在于是否納入土地使用權(quán)成交價格所涵蓋范圍。納稅人與土地管理部門簽訂土地出讓合同，合同一般會約定付款方式，一次性付清國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款，應(yīng)在合同簽訂之日起  日內(nèi)付清；分次支付國有建設(shè)用地使用出讓價款的，同意按照中國人民銀行公布的貸款或其他約定利率，向出讓人支付利息。納稅人若選擇分期支付土地出讓金，所應(yīng)支付給土地出讓人的利息已在合同中所明確，筆者認(rèn)為此種情形下分期付款所支付利息屬于取得土地使用權(quán)約定的支付價款的一部分，應(yīng)計入成交價格，納入契稅計稅依據(jù)，照章征收契稅。　　

逾期付款產(chǎn)生的利息

納稅人與政府簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，合同約定的違約責(zé)任一般包括“受讓人不能按時支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的＿‰向出讓金繳納違約金”。

納稅人因遲延支付土地出讓金而向出讓人繳納的滯納金（或違約金），視延遲支付等情況是否出現(xiàn)而產(chǎn)生，具有不確定性，與土地出讓金的價格沒有必然關(guān)系，筆者認(rèn)為不應(yīng)屬于土地出讓的成交價格，不應(yīng)計入契稅計稅依據(jù)契稅，會計處理也不應(yīng)計入取得土地使用權(quán)所支付的金額，而應(yīng)計入營業(yè)外支出為宜?！　?/font>

規(guī)劃調(diào)整補繳出讓金產(chǎn)生的利息

因經(jīng)濟(jì)適用住房承建比率下降或其他規(guī)劃調(diào)整等原因，納稅人商業(yè)用途土地面積增加，容積率提高，土地使用權(quán)使用年限不變，土地管理部門要求納稅人補繳土地出讓金差額及相應(yīng)利息。

此種情形下，原《國有土地使用權(quán)出讓合同》所約定的事項發(fā)生調(diào)整、改變，雙方一般會簽訂補充合同加以明確。筆者認(rèn)為，補充合同與主合同一樣具有法律效力，因規(guī)劃調(diào)整等原因補繳出讓金及因此所產(chǎn)生的利息，并非違約性質(zhì)，仍應(yīng)計入土地使用權(quán)成交價格，納入契稅計稅依據(jù)，照章繳納契稅。