與契稅法有關(guān)的熱點問題，一文全讀懂

來源：浙江稅務(wù)微信

《中華人民共和國契稅法》（以下簡稱《契稅法》）將于今年9月1日正式實施?，F(xiàn)將納稅人關(guān)心關(guān)注的熱點問題匯總?cè)缦?，一起學(xué)習(xí)吧！

問：什么是契稅？

答：契稅是指在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬過程中，承受的單位和個人所要繳納的一種稅。也就是通常所說的在土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓、房屋的買賣、贈與和互換過程中，以及其他一些特殊情況下，需要繳納的一種稅。

問：契稅在哪里繳納？

答：《契稅法》規(guī)定，契稅由土地、房屋所在地的稅務(wù)機關(guān)征收；納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報繳納契稅。

問：契稅繳納和辦理土地、房屋權(quán)屬登記有什么關(guān)系？

答：《契稅法》規(guī)定，納稅人辦理土地、房屋權(quán)屬登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗契稅完稅、減免稅憑證或者有關(guān)信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記。

問：為了方便上班，我和朋友的房屋進行了互換，如何計算契稅？

答：根據(jù)《契稅法》及相關(guān)政策規(guī)定，土地使用權(quán)互換、房屋互換，應(yīng)當(dāng)征收契稅。土地使用權(quán)互換、房屋互換，互換價格相等的，互換雙方計稅依據(jù)為零；互換價格不相等的，以其差額為計稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅。

問：我們公司最近取得一塊土地，如何計算契稅？

答：根據(jù)《契稅法》及相關(guān)政策規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的契稅計稅依據(jù)為土地轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、實物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應(yīng)的價款。

問：我的房子附帶一個車庫，有單獨的不動產(chǎn)證，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，車庫與房產(chǎn)一同轉(zhuǎn)讓，如何計算契稅？

答：根據(jù)《契稅法》及相關(guān)政策規(guī)定，房屋附屬設(shè)施（包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設(shè)施）與房屋為同一不動產(chǎn)單元的，契稅計稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率；房屋附屬設(shè)施與房屋為不同不動產(chǎn)單元的，契稅計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，并按當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率計稅。

問：我最近購買了一套房產(chǎn)，房東讓我單獨出一筆錢作為裝修補償，該筆費用是否繳納契稅？

答：根據(jù)《契稅法》及相關(guān)政策規(guī)定，承受已裝修房屋的，應(yīng)將包括裝修費用在內(nèi)的費用計入承受方應(yīng)交付的總價款，作為契稅的計稅依據(jù)。

問：我將房屋贈與哥哥，是否需要繳納契稅？

答：根據(jù)《契稅法》規(guī)定，土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，應(yīng)當(dāng)征收契稅。土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，計稅依據(jù)為稅務(wù)機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。

問：我和開發(fā)商簽訂的房屋買賣價格中包括增值稅，這部分增值稅是否需要繳納契稅？

答：根據(jù)《契稅法》及相關(guān)政策規(guī)定，契稅的計稅依據(jù)不包括增值稅。

問：我們公司購買了一塊土地用于開發(fā)，后期因為容積率改變，補繳了一筆土地出讓金，這筆補繳的土地出讓金是否需要繳納契稅？

答：根據(jù)《契稅法》及相關(guān)政策規(guī)定，因改變土地性質(zhì)、容積率等土地使用條件需補繳土地出讓價款，應(yīng)當(dāng)繳納契稅，納稅義務(wù)發(fā)生時間為改變土地使用條件當(dāng)日。發(fā)生上述情形，按規(guī)定不再需要辦理土地、房屋權(quán)屬登記的，納稅人應(yīng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起90日內(nèi)申報繳納契稅。

問：我將自己的房屋轉(zhuǎn)至妻子名下，是否需要繳納契稅？

答：根據(jù)《契稅法》規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

問：父親過世后，我繼承他名下的房產(chǎn)，是否需要繳納契稅？

答：根據(jù)《契稅法》規(guī)定，法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

問：我們學(xué)校購買房產(chǎn)用于教學(xué)，是否需要繳納契稅？

答：根據(jù)《契稅法》及相關(guān)政策規(guī)定，國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施，免征契稅。

享受契稅免稅優(yōu)惠的非營利性的學(xué)校，限于依法登記為事業(yè)單位、社會團體、基金會、社會服務(wù)機構(gòu)等的非營利法人和非營利組織。其中學(xué)校的具體范圍為經(jīng)縣級以上人民政府或者其教育行政部門批準(zhǔn)成立的大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園，實施學(xué)歷教育的職業(yè)教育學(xué)校、特殊教育學(xué)校、專門學(xué)校，以及經(jīng)省級人民政府或者其人力資源社會保障行政部門批準(zhǔn)成立的技工院校。

問：我們學(xué)校購買了房產(chǎn)部分用于辦公、教學(xué)、科研等用途，部分用于對外出租，如何繳納契稅？

答：根據(jù)《契稅法》及相關(guān)政策規(guī)定，國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施，免征契稅。

享受契稅免稅優(yōu)惠的土地、房屋用途具體如下：用于辦公的，限于辦公室（樓）以及其他直接用于辦公的土地、房屋；用于教學(xué)的，限于教室（教學(xué)樓）以及其他直接用于教學(xué)的土地、房屋；用于醫(yī)療的，限于門診部以及其他直接用于醫(yī)療的土地、房屋；用于科研的，限于科學(xué)試驗的場所以及其他直接用于科研的土地、房屋。

因此，上述土地、房產(chǎn)中用于辦公、教學(xué)、科研等用途的，可以免征契稅；用于對外出租的，需按規(guī)定征收契稅。

問：我購買的房產(chǎn)過戶后，因為開發(fā)商違約，法院判決合同撤銷，前期繳納的契稅是否可以退還？

答：根據(jù)《契稅法》及相關(guān)政策規(guī)定，因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的，可依照有關(guān)法律法規(guī)申請退還契稅。

問：我們公司購買土地用于開發(fā)，后期因為規(guī)劃調(diào)整，實際交付面積小于合同約定面積，退還了部分土地出讓金，前期繳納的契稅是否可以退還？

答：根據(jù)《契稅法》及相關(guān)政策規(guī)定，在出讓土地使用權(quán)交付時，因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價款的，可依照有關(guān)法律法規(guī)申請退還契稅。

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