“房住不炒”三次現(xiàn)身政府工作報告，房地產(chǎn)稅為何第二年缺席？

3月5日，十三屆全國人大四次會議在北京開幕，政府工作報告（下稱《報告》）闡述了今年政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)劃。

《報告》指出，要保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

2019年的政府工作報告，未提“房住不炒”，但將2018年提出的“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”調(diào)整為“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，引發(fā)了各界的熱議。2020年和2021年的政府工作報告未提房地產(chǎn)稅的事情。

全國政協(xié)委員，畢馬威中國前副主席、華南區(qū)首席合伙人龔永德表示：“稅收對房地產(chǎn)市場有很大的影響，更好的使用稅收政策工具可以更加精準(zhǔn)、有效地調(diào)控房地產(chǎn)市場。”我國目前和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種其實有很多，例如契稅、個稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，大家關(guān)心的房地產(chǎn)稅也可能成為一個有力的調(diào)控工具。

去年5月份發(fā)布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》中提出，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

同年11月，財政部部長劉昆在《輔導(dǎo)讀本》中撰寫了《建立現(xiàn)代財稅體制》一文，詳解“十四五”時期財稅改革任務(wù)。劉昆在文章中談及進(jìn)一步完善現(xiàn)代稅收制度時提到，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

“我認(rèn)為目前亟須對各種和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收進(jìn)行一個系統(tǒng)的梳理和研究，更有效地發(fā)揮稅收工具的力量，并制定差異化的調(diào)控政策?！饼徲赖陆ㄗh，未來房地產(chǎn)稅的實施，應(yīng)該根據(jù)房屋持有時間、家庭總共持有套數(shù)等因素進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

目前我國征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)是上海和重慶兩地。

“今年政府工作報告針對房地產(chǎn)提出了多項工作要點(diǎn)，內(nèi)容相當(dāng)豐富?！?月5日，第十一屆、十二屆全國政協(xié)委員，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長賈康在接受時代周報記者專訪時表示，比如總理提出要解決好大城市住房突出問題，以及規(guī)范發(fā)展長租房市場，這些內(nèi)容過去一直有強(qiáng)調(diào)，但這次寫入報告，可以理解為是今年政府的工作重點(diǎn)。

時代周報：當(dāng)下大城市住房的突出問題是什么？

賈康：就是供需失衡?？偫碓诮衲暾ぷ鲌蟾嬷幸舱劦搅诉@個問題，并且給出了“藥方”，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金等辦法，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。

時代周報：發(fā)展保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的重要意義是什么？

賈康：意義是有效供給從托底開始做，先解決相對弱勢人群住有所居。比如深圳2018年就提出深化住房制度改革，明確了人才住房、安居型商品房、公共租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的60%左右。

時代周報：在構(gòu)建保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房體系的過程當(dāng)中，還需要哪些配套舉措？

賈康：第一是增加土地供應(yīng)，這就要求供地的政府要合理規(guī)劃，“多規(guī)合一”規(guī)劃先行，土地供應(yīng)要和解決城鄉(xiāng)一體化、新型城鎮(zhèn)化等很多復(fù)雜的問題結(jié)合在一起。比如重慶地票制度已經(jīng)試行多年，其在保證耕地占補(bǔ)平衡的同時，解決增加土地供應(yīng)的可持續(xù)問題。

第二是安排專項資金。專項資金一般從政府的財力里邊安排，還要考慮政府資金怎么樣拉動其他可能的資金。

第三是集中建設(shè)。包括商品房建設(shè)跟保障房建設(shè)如何打包建設(shè)，以及住宅建設(shè)和其他開發(fā)如何打包，還有外界特別關(guān)注的PPP模式（政府和社會資本合作）。

時代周報：政府工作報告首提“長租房”，傳遞出什么信號？

賈康：我理解的長租房主要還是商業(yè)性定位，它跟前面的保障性租賃住房不是一個層次。過去這種長租房的痛點(diǎn)是什么？就是房東動不動就要漲房租，老百姓住進(jìn)去，心里也不踏實。這次政府將長租房寫入工作報告，可認(rèn)為是希望通過規(guī)則制度的設(shè)立，幫助新市民、青年人等優(yōu)化實現(xiàn)長租。比如，國際上的經(jīng)驗是，市民租了以后，3—5年內(nèi)房東是不能輕易漲房租的。

建議深圳盡早開征房地產(chǎn)稅

時代周報：2018年和2019年政府工作報告都提到了“房地產(chǎn)稅立法”，但近兩年的政府工作報告卻沒有提及“房地產(chǎn)稅”，這意味著什么？

賈康：2018年兩會報告提出要“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，2019年說法變成了“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。2020年中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》再次提出要“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，這就意味著立法在當(dāng)時不是非常緊迫的事情。今年政府工作報告不提，意味著房地產(chǎn)稅不會作為當(dāng)年工作的一大要領(lǐng)。

時代周報：你曾在多個場合呼吁深圳應(yīng)積極推出更高水平房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，是因為房地產(chǎn)稅可以解決深圳高房價的問題？

賈康：房地產(chǎn)稅只是解決深圳高房價問題的多個選項中的一項，如果深圳要打造中國特色社會主義市場經(jīng)濟(jì)先行示范區(qū)，就應(yīng)該積極考慮這個選項。

時代周報：深圳房價持續(xù)上漲的主要原因是什么？

賈康：無法否認(rèn)的是，深圳的發(fā)展態(tài)勢太好，許多人都想在當(dāng)?shù)氐牟粍赢a(chǎn)里面分一杯羹。然而，深圳的面積就這么大，突出矛盾的表現(xiàn)是不動產(chǎn)在深圳供不應(yīng)求，完全是個賣方市場。

來源：時代周報

三無”四川人到重慶買房不交房產(chǎn)稅，重慶樓市迎來小陽春？

文丨西部菌

這些年，房產(chǎn)稅的消息一直備受關(guān)注。日前的政府工作報告并未提及房產(chǎn)稅，但作為全國僅有的兩個試點(diǎn)房產(chǎn)稅的地方之一——重慶，最近卻傳出了一個與房產(chǎn)稅相關(guān)的重磅消息。

近日，一則關(guān)于“三無”四川人到重慶買房不交房產(chǎn)稅的消息在川渝兩地朋友圈廣泛傳播。起因是一張據(jù)說來自中介機(jī)構(gòu)的截圖。如下：

最終經(jīng)“重慶買房知識局”核實發(fā)現(xiàn)：

重慶主城九區(qū)中，南岸區(qū)、大渡口區(qū)、渝北區(qū)、江北區(qū)、北碚區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)，這7個區(qū)都明確表示：消息是真的，已在執(zhí)行中。但這個政策暫時沒有文件，具體減免政策以各區(qū)域稅務(wù)局為準(zhǔn)。

綜合各方回應(yīng)，這一消息的可信度應(yīng)該是非常高了。

那么，這是不是意味著四川人到重慶買房從此就暢通無阻了？重慶樓市會否因此迎來一個“小陽春”？成都樓市又將受到怎樣的影響？

01

首先要解釋下，重慶購房政策所定義的“三無人員”，是指在重慶“無戶籍、無企業(yè)、無工作”的人員。

這部分人群，按照過去的政策，在重慶購房，除了不能貸款，每年還得繳納總房款0.5%的房產(chǎn)稅。

比如，外地“三無”居民購買一套100平米，單價1.5萬的房子，每年所要繳納的房產(chǎn)稅就是7500元（2021年，重慶的“豪宅”稅線為22106元/㎡，無論有無戶籍超過此單價，都需要繳納房產(chǎn)稅）。

這一招堪稱是重慶樓市調(diào)控的“核武器”，有力阻擊了外來炒房客。事實證明，效果也非常好。

所以，它的調(diào)整，在當(dāng)前背景下，的確有些敏感。事實上，這一消息去年就傳出過幾次，最終都不了了之，到至今也沒有官方的公開發(fā)聲，足見慎重。

但不得不說，只向四川15市的絕大部分地區(qū)定點(diǎn)放開，尺度拿捏得非常好。

來源：重慶買房知識局

一方面，此招精準(zhǔn)呼應(yīng)了當(dāng)前成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)的大趨勢。

同一個圈內(nèi)，降低四川人在重慶購房的門檻，將直接推動川渝兩地的人口流動。這和川渝兩地去年以來陸續(xù)推出的公積金互認(rèn)互貸等公共服務(wù)一體化政策，是一致的。

另一方面，從目前所釋放的信息來看，這次調(diào)整應(yīng)該只涉及免交房產(chǎn)稅，而未取消貸款限制，也就是說，全款買房的要求依然沒變。

由此帶來的增量購房需求其實相對有限，很難對重慶樓市的整體走向產(chǎn)生大的影響。那么，它就不至于違背“房住不炒”的底線。

02

當(dāng)然，很多人也關(guān)心，這個政策變動，除了讓部分四川人到重慶買房更方便了，還有沒有其他好處？

筆者認(rèn)為，肯定有。

比如，最直接的，重慶樓市的托底力量，明顯增強(qiáng)。就目前放開的這15個城市來看，其囊括了四川的絕大部分人口，理論上為重慶打開了涉及數(shù)千萬人口的購房新通道。

說得更直白一點(diǎn)，這未嘗不是對樓市調(diào)控的一種有限的松綁。

而讓更多人可以方便購房，說到底也就是一種“搶人”。尤其是考慮到重慶本身的老齡化程度，這對于吸引四川年輕人尤其是重慶周邊地區(qū)的四川年輕人，應(yīng)該會有直接幫助。

對四川來說，好處也同樣存在。那就是人口城鎮(zhèn)化打開新的空間。

目前，重慶的常住人口城鎮(zhèn)化率接近70%，而四川尚不到60%。重慶面向四川人的購房門檻調(diào)低后，有利于加速四川的人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

另外，此舉對于吸引部分在外四川人返鄉(xiāng)，應(yīng)該也算得上是積極因素。

03

還有網(wǎng)友關(guān)心，這對成都的影響大嗎？或者如部分網(wǎng)友所說的，真是重慶對成都樓市的“降維打擊”嗎？

筆者的看法如下：

前面就說過，在未取消貸款限制的情況下，重慶此舉所吸納的樓市增量需求不容高估。且主要吸引的應(yīng)該還是重慶周邊區(qū)域的需求。

而這部分需求，即便重慶不取消“三無”房產(chǎn)稅，考慮到成都的房價和限購條件，其流向成都的量本就不大。

如根據(jù)貝殼找房2020年的成交數(shù)據(jù)，選擇在成都置業(yè)的人中83%為新成都人。其中，6成來自于川內(nèi)，2成來自于川外。

具體城市來看，南充（11.9%）、眉山（11.3%）、達(dá)州（9.4%）位列省內(nèi)非蓉置業(yè)占比前三。

相對來說，重慶輻射的川內(nèi)重點(diǎn)區(qū)域，應(yīng)該主要是廣安、瀘州、遂寧等。也就是說，成都和重慶在川內(nèi)的“統(tǒng)治力”，本來就存在差異。因此，此舉對于成都樓市的“利空”非常有限。

當(dāng)然，不排除部分成都購房資金流入重慶，但是考慮到貸款限制還在，總量就高不到哪去。畢竟，全款要求，足以讓絕大部分群體望而卻步。

要說對川渝樓市的影響，相對于成都，重慶這一做法真正影響的可能還是重慶周邊部分城市的樓市。但還是那句話，只要貸款限制不取消，影響都比較有限。

04

就全國范圍來看，重慶的這一操作，其實與目前長三角、珠三角等區(qū)域推行的戶籍準(zhǔn)入年限同城化互認(rèn)政策頗為類似——都是對城市群或都市圈內(nèi)部購房限制的有限松綁。

但是，因為涉及到房產(chǎn)稅，其中可能還有更深層次的試探意義。

比如，它是否意味著房產(chǎn)稅征收模式的一種創(chuàng)新？

很長時間以來，大家想象中的房產(chǎn)稅似乎就是“全國一盤棋”，但事實上，上海和重慶的試點(diǎn)就有明顯差別。加上這次重慶專門針對四川大部分地區(qū)進(jìn)行區(qū)別對待，它或許應(yīng)該讓我們對房產(chǎn)稅的征收模式和靈活性，建立更多的想象力。

另外，在都市圈時代，它可能意味著樓市調(diào)控在“一城一策”的基礎(chǔ)上，將出現(xiàn)更多“一圈一策”式操作。

原標(biāo)題：《重慶重大調(diào)整，面向四川15城，這一招影響有多大》