拆遷償還等面積安置房如何繳營業(yè)稅案例

案例詳情:

某稅務機關(guān)對一家政府投資的房地產(chǎn)企業(yè)實施納稅評估時發(fā)現(xiàn)：該單位主要從事拆遷安置房建設和銷售業(yè)務，企業(yè)按照當?shù)卣?，與被拆遷人簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議》，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式為主并結(jié)合按質(zhì)作價、互找差價、作價補償?shù)确椒ǎ仓靡?guī)劃區(qū)內(nèi)被拆遷戶。該企業(yè)在申報繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅時以向被拆遷戶實際收取價款為計稅依據(jù)。主管稅務機關(guān)核實企業(yè)相關(guān)業(yè)務后，以同類住宅房屋成本價為計稅依據(jù)重新核定產(chǎn)權(quán)調(diào)換等面積部分的營業(yè)稅，以同類住宅房屋的市場價重新核定超過拆遷面積部分的營業(yè)稅，并補繳營業(yè)稅26716750.4元、城建稅1870172.53元、教育費附加801502.51元、地方教育附加503685.21元。

案例分析：

拆遷安置房的建設與銷售大多是政府成立的房地產(chǎn)企業(yè)操作的，因拆遷安置房情況復雜、企業(yè)財務人員業(yè)務水平參差不齊、對拆遷安置房稅收政策掌握不清，大多數(shù)從事拆遷安置房建設的房地產(chǎn)企業(yè)都是按向被拆遷人實際收取的補價作為計稅依據(jù)繳納營業(yè)稅及附加，對拆遷償還等面積安置房部分未繳納營業(yè)稅。

國稅函[2007]768號文件明確了房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶實施房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時如何繳納營業(yè)稅的問題：房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益交換，房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給被拆遷戶，并獲得相應的經(jīng)濟利益，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。由于產(chǎn)權(quán)調(diào)換沒有現(xiàn)金交易，涉及營業(yè)稅計稅營業(yè)額的確認問題，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅;對償還面積超過拆遷面積的部分，應當按照市場價作為營業(yè)稅計稅依據(jù)。