房地產(chǎn)公司車位處置的4種形式,增值稅怎么繳？

在近期的培訓(xùn)中，經(jīng)常有學(xué)員咨詢，房產(chǎn)公司車位在不同的形式處理下，稅收如何處理，實際上車位的處理歸集起來有以下幾種形式：“有產(chǎn)權(quán)”車位轉(zhuǎn)讓、“無產(chǎn)權(quán)”車位轉(zhuǎn)讓、車位使用收“停車費(fèi)車位使用“無償使用那么到底在不同的形式下，增值稅應(yīng)該如何處理呢?

（一）“有產(chǎn)權(quán)”車位轉(zhuǎn)讓
1.根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)號附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》附：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋第三條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

2.根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)第四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=(全部價款和價外費(fèi)用一當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+9%)

第五條規(guī)定：當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)x支付的土地價款。

通過以上政策規(guī)定分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售“有產(chǎn)權(quán)”的車位，應(yīng)按銷售不動產(chǎn)繳納增值稅，同時，計算銷售額時，該車位所對應(yīng)的土地價款可以從取得的全部價款和價外費(fèi)用中扣除。

（二）“無產(chǎn)權(quán)”車位轉(zhuǎn)讓
1.根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)號附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》附：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋第三條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

2.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第86號)第五條規(guī)定：《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法)的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)第五條中，“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”“房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

通過以上政策規(guī)定分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售“無產(chǎn)權(quán)”的車位，實際上為“轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)”，因此，應(yīng)按銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。
但是，如果可供銷售的建筑面積“不包括”該車位的建筑面積，那么，計算銷售額時，該車位應(yīng)無對應(yīng)的“土地價款”，以取得的全部價款和價外費(fèi)用作為銷售額。

（三）車位使用收“停車費(fèi)”
根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅2016]36號)號附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》附：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋。第一條第(六)項第5點第(2)款規(guī)定：車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)(包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過閘費(fèi)等)等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的與清算項目配套的停車場(庫)屬于公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無需視同銷售。
物業(yè)公司后續(xù)根據(jù)規(guī)定收取車輛停放服務(wù)費(fèi)時，按照不動產(chǎn)經(jīng)菅租賃服務(wù)繳納增值稅。

(四)車位使用“無償使用”
根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規(guī)定：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)；

第十四條規(guī)定：下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

(三)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的與清算項目配套的停車場(庫)屬于公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，車位使用也是無償使用的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司都無需視同銷售。