不動(dòng)產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓：取得的方式與時(shí)間對(duì)繳納增值稅有何影響

納稅人取得的不動(dòng)產(chǎn)（包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得）若再轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)考慮取得不動(dòng)產(chǎn)的方式和取得時(shí)間對(duì)于增值稅的影響。

案例

A公司是一般納稅人，與B公司存在債權(quán)債務(wù)糾紛。經(jīng)法院判決，B公司以其不動(dòng)產(chǎn)抵償A公司債務(wù)1000萬元。A公司取得該不動(dòng)產(chǎn)后，擬以1200萬元轉(zhuǎn)讓給C公司。A公司該如何計(jì)算繳納增值稅？

分析

根據(jù)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)）規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。

首先，A公司再轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，計(jì)稅方法選擇與取得時(shí)間有關(guān)。取得2016年4月30日前不動(dòng)產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法；取得2016年5月1日后不動(dòng)產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓只能適用一般計(jì)稅方法。

其次，與一般直接購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)方式不同，法院判決取得的不動(dòng)產(chǎn)由于種種原因難以取得發(fā)票，再轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)缺少稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票等有效扣除憑證。

第三，法院判決取得不動(dòng)產(chǎn)選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法可以差額計(jì)算增值稅，適用一般計(jì)稅方法既不能差額計(jì)算增值稅，也無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)規(guī)定，納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：（一）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票；（二）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

因此，除稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票外，法院判決書可以作為簡(jiǎn)易計(jì)稅計(jì)算時(shí)扣除憑證。

若A公司再轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，應(yīng)計(jì)算繳納增值稅=（1200-1000）÷(1+5%)×5%=9.52（萬元）；

若A公司再轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法，應(yīng)計(jì)算繳納增值稅=1200÷（1+9%）×9%=99.08（萬元）。

由上述分析可見，通過法院判決取得的不動(dòng)產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，取得時(shí)間不同，計(jì)算規(guī)則有別。

作者：朱鸝

（作者單位：烏魯木齊市沙依巴克區(qū)稅務(wù)局）