房地產(chǎn)開發(fā)全程涉稅實操

第一章 籌建環(huán)節(jié)稅務處理

一、籌建期間的確定籌建期間劃分以實際生產(chǎn)、銷售、提供勞務或其他經(jīng)營行為之日為“開始生產(chǎn)、經(jīng)營”之日至籌建期結(jié)束。這里需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)開始經(jīng)營年度為開始計算損益年度，不是營業(yè)執(zhí)照日期也不是取得第一筆經(jīng)營收入日期。

二、籌建期間費用的處理
開辦費包括：人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費及不計入固定資產(chǎn)成本的借款費用等內(nèi)容。
根據(jù)《企業(yè)會計準則》中“管理費用”核算內(nèi)容可知，開辦費會計處理上不再作“長期待攤費用”或“遞延資產(chǎn)”，而直接將其費用化，統(tǒng)一在“管理費用”科目核算，發(fā)生時直接計入“管理費用—開辦費”。
開辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除，也可自支出發(fā)生月份次月起，分期攤銷，攤銷年限不低于3年，一經(jīng)選定，不得改變。
企業(yè)所得稅匯算清繳中業(yè)務招待費標準以實際發(fā)生額60%計算，在稅前扣除；企業(yè)如選擇自支出發(fā)生次月起平均三年攤銷籌辦費的，攤銷的業(yè)務招待費數(shù)額應與當年度發(fā)生的業(yè)務招待費之和的60%與當年收入5‰比較，以低者作稅法允許列支數(shù)額，差額部分作納稅調(diào)增處理；發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費，可按實際發(fā)生額計入企業(yè)籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

三、籌建期間企業(yè)所得稅的虧損處理
企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營年度，為開始計算企業(yè)損益年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出，不得計算為當期虧損，企業(yè)可在開始經(jīng)營之日當年一次性扣除，也可自支出發(fā)生月份次月起分3年攤銷。

第二章 設立環(huán)節(jié)財稅處理

一、項目公司設立

項目公司投資人（股東）可選自然人或法人。兩者對應分配環(huán)節(jié)和清算環(huán)節(jié)所得稅政策不同，轉(zhuǎn)股環(huán)節(jié)相關(guān)涉稅政策也有很大差別。

經(jīng)營凈利潤分配方面，自然人投資者按20%繳個人所得稅。法人投資者符合居民企業(yè)之間分配股息紅利免稅條件的，免企業(yè)所得稅。

開發(fā)過程中或注銷清算環(huán)節(jié)，自然人投資者需按20%繳財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅。法人投資者需按25%繳企業(yè)所得稅，但作為法人投資主體其帳面如有虧損則可按稅法規(guī)定彌補虧損。

二、項目公司設立方式選擇
可根據(jù)項目實際情況，新設項目公司（一般成熟的房地產(chǎn)公司都會采取一個項目設立一家公司的操作）
（一）優(yōu)點
1.項目公司結(jié)束后，可及時注銷公司，同時分散投資風險；
2.不同項目間，同類產(chǎn)品同期成本可避免對比；
3.可在項目公司之間對費用類企業(yè)管理性支出進行調(diào)整；
4.如果不想自行開發(fā)，可按項目進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓；囤地的一般都是會考慮設立獨立的；
5.項目公司獨立，開發(fā)失敗的風險可控。

（二）缺點
1.開發(fā)資質(zhì)不能提升，不能滿足開發(fā)面積持續(xù)增長，對融資產(chǎn)生一定影響；資質(zhì)辦理這是個難題；
2.品牌聚集效應不夠（這點其實可以忽略不計）；
3.項目間費用分攤難以操作；
4.各項目間未分配利潤數(shù)不能相互抵減、增值稅進項稅額不能相互抵減；
5.土地增值稅清算時不能轉(zhuǎn)嫁成本；
6.項目間拆借資金會產(chǎn)生利息收入納稅調(diào)整。

三、人員配備
因為計入開發(fā)間接費用的工程人員等費用，在土地增值稅清算時可以加計扣除，因此項目公司人員配備方面可以將工程、設計、研發(fā)等與項目開發(fā)相關(guān)人員的費用盡可能計入項目，當然公司架構(gòu)設計、運營須得到人力、行政配合；方案確立后，應全力推進，同時應關(guān)注稅收政策變化，并及時調(diào)整應對方案。
開發(fā)間接費用總額有限制，只能說是在盡量做大總額的方向去努力，這個在后面的文章當中會專門講述。

四、建設產(chǎn)品設計及變更
房地產(chǎn)企業(yè)應按建設主管部門的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。
變更設計這部分基本上不涉及稅費的問題。

五、土地使用權(quán)出資規(guī)定
地產(chǎn)公司的股東可用貨幣出資，也可用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可用貨幣估價并可依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資；實操過程有很多公司存在用土地使用權(quán)作價入股的情況，按照土地性質(zhì)的不同這里主要分為三種情況討論：
1.以劃撥土地使用權(quán)出資的，使用人應向市、縣人民政府土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后方能作為出資；
2.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地應先依法征為國有土地后方能作為出資；
3.農(nóng)村和城市郊區(qū)集體所有土地(除法律規(guī)定屬國家所有外)應經(jīng)縣級人民政府登記注冊，核發(fā)證明，確認所有權(quán)后方能作為出資；
4.一般的商住用地作價入股的情形，此種情形不受限制。

六、土地使用權(quán)出資入股涉稅分析
（一）增值稅銷售服務、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，指有償提供服務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)。以不動產(chǎn)為對價換取被投資企業(yè)股權(quán)，即土地使用權(quán)屬發(fā)生變更，屬于取得“其他經(jīng)濟利益”的情形，應繳增值稅。

（二）土地增值稅
1、對于普通的商住用地，在資產(chǎn)入股時，大多數(shù)地方的稅務部門會認定為是只涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓為沒有涉及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。一般來說不會涉及土增稅的繳納問題。
2、關(guān)于房地產(chǎn)項目非商住用地的情形，出資入股涉及的土地增值稅問題?！敦斦?、國家稅務總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅[2015]5號）曾規(guī)定“單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。但是上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
該文的執(zhí)行期限到期后（2015年1月1日至2017年12月31日），《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57 號）繼續(xù)延續(xù)了上述處理思路，具體條文為“四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形?！?/font>
上述出資入股的形式在后期開發(fā)過程中可能面臨兩個問題：
一是出資入股至非房地產(chǎn)企業(yè)的過程中雖然暫時避開了土增稅，但后續(xù)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能遇到審批層面的障礙；
二是已享受房產(chǎn)、土地投資作價入股暫不征收土增稅的，在投資作價之后從事房地產(chǎn)開發(fā)清算時，其應按作價入股前取得該土地實際支付的金額進行扣除。也就是說，收購方應當提前考慮土地票的成本，以及增值率的問題。

（三）企業(yè)所得稅企業(yè)
發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)出資，應視同有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，應按公允價值確定收入額，居民企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

（四）印花稅
對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征印花稅（稅率0.05%）。

（五）契稅
以土地使用權(quán)出資，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股，權(quán)屬發(fā)生變更，應繳契稅。

第三章 籌資環(huán)節(jié)財稅處理，這里主要指的是前期融資

一、籌資環(huán)節(jié)涉稅環(huán)節(jié)要點

（一）過高的資產(chǎn)負債率（一般超過50%）、較低的流動比率（一般小于100%）；

（二）關(guān)聯(lián)方借款超過稅法規(guī)定債資比的借款利息可能無法稅前扣除（一般企業(yè)2:1，金融企業(yè)5:1）；企業(yè)集團或集團中核心企業(yè)向金融機構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位），并向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)或債券購買方本息業(yè)務。

企業(yè)集團向金融機構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，由集團所屬財務公司與企業(yè)集團或集團內(nèi)下屬單位簽統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，并向集團或集團內(nèi)下屬單位收取本息，再轉(zhuǎn)付集團，由集團統(tǒng)一歸還金融機構(gòu)或債券購買方。

1.增值稅在統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務中，企業(yè)集團或集團中核心企業(yè)及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構(gòu)借款利率水平或支付債券票面利率水平，向企業(yè)集團或集團內(nèi)下屬單位收取的利息免增值稅，統(tǒng)借方向資金使用單位收取利息，高于支付給金融機構(gòu)借款利率水平或支付債券票面利率水平的，應全額繳增值稅。這個問題其實是不用考慮的，一般公司都會采取措施籌劃掉。

2.企業(yè)所得稅企業(yè)利息支出按以下規(guī)定處理：企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款證明文件，可在使用借款企業(yè)間合理分攤利息費用，使用借款企業(yè)分攤合理利息準予在稅前扣除；超過同期金融機構(gòu)貸款利率不得稅前扣除。

3.土地增值稅對于統(tǒng)借統(tǒng)還貸款或關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款后轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用而產(chǎn)生的利息支出，在計算土地增值稅時，不得據(jù)實扣除，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。通俗講，就是不征土地增值稅，但是可以將資金財務成本按10%計入稅前抵扣項。

（三）股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低的問題因籌資引起的股權(quán)變動（如股權(quán)融資引起的股權(quán)讓與擔保及股權(quán)退出問題），申報股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對應凈資產(chǎn)份額等情形應特別留意，避免因操作不當引起納稅調(diào)整或其他爭議，比如被投資企業(yè)擁有土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)的，申報股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對應凈資產(chǎn)公允價值份額的；申報股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于初始投資成本或低于取得該股權(quán)所支付價款及相關(guān)稅費的；申報股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的；申報股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同類行業(yè)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的；不具合理性的無償讓渡股權(quán)或股份。

二、稅務機關(guān)對價格明顯偏低股權(quán)轉(zhuǎn)讓核定方法
（一）凈資產(chǎn)核定法
股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入按每股凈資產(chǎn)或股權(quán)對應凈資產(chǎn)份額核定。被投資企業(yè)的土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)比例超過20%的，主管稅務機關(guān)可參照納稅人提供的具有法定資質(zhì)的中介機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。6個月內(nèi)再次發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓且被投資企業(yè)凈資產(chǎn)未發(fā)生重大變化的，主管稅務機關(guān)可參照上一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓時被投資企業(yè)的資產(chǎn)評估報告核定此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。

（二）類比法
1.參照相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入核定；
2.參照相同或類似條件下同類行業(yè)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入核定；
3.企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時，確認收入實現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)發(fā)生成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中該項股權(quán)可能分配金額；
4.符合條件居民企業(yè)之間股息、紅利等權(quán)益性收益免稅。

三、資本公積轉(zhuǎn)增資本涉稅環(huán)節(jié)
（一）增值稅
資本公積轉(zhuǎn)增資本，未發(fā)生應稅行為，不屬增值稅征收范圍。

（二）土地增值稅
評估增值未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值稅。

（三）印花稅
按資本公積轉(zhuǎn)增資本數(shù)額0.05%繳納印花稅。

（四）房產(chǎn)稅
從評估增值次月起按評估增值后房屋（無論是否計入固定資產(chǎn)）原值繳房產(chǎn)稅（年度應繳房產(chǎn)稅=新固定資產(chǎn)原值×70%×1.2%）。

（五）個人所得稅
一般來說，自然人股東非股票溢價形成的資本公積轉(zhuǎn)為資本或以現(xiàn)金或股份及其他形式取得資產(chǎn)評估增值數(shù)額，按“利息、股息，紅利所得”項目征20%個人所得稅。

第四章 征地環(huán)節(jié)財稅處理

一、增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額預繳增值稅，向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。（部分地區(qū)可以扣除的拆遷補償費用僅含貨幣支付的部分，回遷房及置換房等不得扣除）。

向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效扣除憑證，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目竣工前，所繳的土地使用稅可以按受益原則計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

拆遷補償費用，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能證明拆遷補償費用真實性的材料。

二、土地使用稅
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目竣工前，所繳的土地使用稅按受益原則可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本部分。
凡在土地使用稅開征范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，不論通過出讓方式還是轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，都應依法繳土地使用稅。
年應納稅稅額=(實際占用的土地面積（平方米）×適用稅額÷12)×應稅期限（月）或：年應納稅稅額=【(實際占用的土地面積（平方米）—尚未利用的土地)】×適用稅額÷12)×應稅期限（月）。
開發(fā)產(chǎn)品交樓后，可以按照交樓面積折算成站地面積，扣減土地使用稅應納稅額。

三、印花稅
房地產(chǎn)企業(yè)以出讓、受讓方式取得土地，須簽土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。對其應按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征印花稅。

四、契稅（稅率3-5%）
以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。
土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或房屋贈與征稅：
（1）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；
（2）以土地、房屋權(quán)屬抵債；
（3）以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；
（4）以預購方式或預付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

因此應以取得該土地使用權(quán)支付全部經(jīng)濟利益為契稅征稅依據(jù)。以項目換取方式承受土地使用權(quán)或以土地出資，均屬契稅征收范圍，不得因減免土地出讓金，而減免契稅。
幾種特殊情形：
（1）合作建房指一方出地，一方出資金，共同建房，建成后按約定方式分配房屋。合作建房涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的是出地方，實質(zhì)上是出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)換取部分自建住房。雙方分配自建住房環(huán)節(jié)不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征契稅。
(2)回遷安置房建造支出指房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地使用權(quán)時，按《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定在受讓的土地外配套修建房屋，建成后無償轉(zhuǎn)讓回遷安置戶，或由政府按約定價格回購，其發(fā)生建設支出?；剡w安置房建造支出屬房地產(chǎn)企業(yè)為承受國有土地使用權(quán)支付的經(jīng)濟利益，應征契稅。
（3）融資性售后回租業(yè)務指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準從事融資租賃業(yè)務企業(yè)后，又將該項資產(chǎn)從金融租賃公司租回行為。融資性售后回租業(yè)務中，承租方出售房地產(chǎn)給金融租賃公司時需將房地產(chǎn)過戶到金融租賃公司名下。對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅，即融資性售后回租業(yè)務中，房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)出售給金融租賃公司時，金融租賃公司應繳契稅；房地產(chǎn)企業(yè)回購前述房地產(chǎn)的，免征契稅。

五、土地增值稅
以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，并按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅時確認的收入作為取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。
因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)或因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務機關(guān)審核后，免征土地增值稅。

六、個人所得稅
對被拆遷人按國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅，拆遷補償費不屬使用發(fā)票范圍，不需開發(fā)票。

第五章 開發(fā)環(huán)節(jié)財稅處理

設計、開發(fā)階段是開發(fā)商委托設計公司和建筑公司進行項目設計、施工修建的建設階段。

一、印花稅

涉及印花稅主要合同項目。

（1）采購甲供材料、建筑安裝工程承包合同（稅率0.03%）

（2）建設工程勘察設計合同，不動產(chǎn)銷售合同（稅率0.05%）

（3）借款合同（稅率0.005%）

（4）財產(chǎn)保險合同（稅率0.1%）

二、土地使用稅
城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應納稅額。具體標準如下：
（一）大城市1.5元至30元；
（二）中等城市1.2元至24元；
（三）小城市0.9元至18元；
（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。
大、中、小城市以公安部門登記在冊的非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)為依據(jù)，按照國務院頒布的《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的標準劃分。人口在50萬以上者為大城市;人口在20萬至50萬之間者為中等城市;人口在20萬以下者為小城市。
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)市政建設情況和經(jīng)濟繁榮程度在規(guī)定稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。經(jīng)濟落后地區(qū)，土地使用稅的適用稅額標準可適當降低，但降低額不得超過上述規(guī)定最低稅額的30%.經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的適用稅額標準可以適當提高，但須報財政部批準。

新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：
(1)征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅;
(2)征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。
以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
年應納稅稅額=(實際占用的土地面積—施工許可證上注明的配套公共服務設施建筑面積÷總可售建筑面積×實際占用的土地面積）×適用稅額÷12×應稅期限 。
開發(fā)產(chǎn)品完工交樓后，可以按照交樓面積折算成站地面積，扣減土地使用稅應納稅額。
年應納稅稅額=[實際占用的土地面積×（1—廉租房或經(jīng)適房建筑面積÷總建筑面積—預售（銷售）許可證可銷售面積÷項目總可銷售面積）×適用稅額÷12]×應稅期限。

三、土地增值稅
開發(fā)商分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關(guān)確認的其他方式計算分攤，屬多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

四、企業(yè)所得稅
共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選其一：
（1）占地面積法　（2）建筑面積法 （3）直接成本法（4）預算造價法

第六章  預售環(huán)節(jié)財稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目達到規(guī)定開發(fā)程度，取得《商品房預售許可證》后，出售在建中的開發(fā)產(chǎn)品，收取預收款項，稱為預售，計入“預收賬款”核算：按合同規(guī)定預收款項；

誠意金、訂金作為預付款性質(zhì)，是當事人一種支付手段，不具有擔保性質(zhì)，如合同履行則沖抵房款，不履行不適用“定金雙倍返還罰則”，非合同約定，僅按《訂房單》或《承諾書》或類似憑據(jù)約定收的，不受《合同法》約束和保護，僅具有暫收應付性質(zhì)，因此在“其他應付款”核算。

一、增值稅

1、營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)采取預收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按3%預征率預繳增值稅。

應預繳增值稅=預繳款÷(1+適用稅率)×3%

2、房地產(chǎn)企業(yè)的預收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。

3、預收款的發(fā)票開具

（1） 開票系統(tǒng)中有 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)情形?！拔窗l(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”、603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。

（2）第一，期房銷售  交房前收到預收款，選 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”編碼開票，并在稅率欄填“不征稅”，開普通發(fā)票，不得開專用發(fā)票。開發(fā)票次月按3%預繳率預繳增值稅，不需納稅申報。如系統(tǒng)清卡不成功，需在申報期去辦稅服務廳手工清卡。

交房后，需將之前開的稅率欄為 “不征稅”的普通發(fā)票收回紅沖后再重新開稅率欄帶實際稅率的增值稅發(fā)票，并于次月納稅申報。

此處原開的 “不征稅”普通發(fā)票如不收回紅沖，對方有重復入賬問題。此項要求在各地執(zhí)行過程中，部分地區(qū)從工作量等角度考慮并不實際收回原有發(fā)票，有一定的爭議存在。

第二，現(xiàn)房銷售 由于預收房款后會馬上交房，可直接開稅率欄帶實際稅率的增值稅發(fā)票，并申報。

第三， 已申報繳營業(yè)稅未開票補開票選 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”編碼開票，并在發(fā)票稅率欄填“不征稅”，開普通發(fā)票，不得開專用發(fā)票，開發(fā)票后不用申報。如系統(tǒng)清卡不成功，需在申報期去辦稅服務廳手工清卡。

二、土地增值稅
納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。
預繳土地增值稅=（當期收取的價款和價外費用-當期增值稅額）×預征率
預征率在各個地方有所不同，一般來講是按4%的預征率征收的，例如：《深圳市地方稅務局關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問題的通知》（深地稅發(fā)〔2009〕460號）對普通標準住宅銷售收入核定征收率為6%，對非普通標準住宅銷售收入核定征收率為8%，對寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%，對其他類型房地產(chǎn)銷售收入核定征收率為5%。

三、企業(yè)所得稅
1、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入，應先按預計計稅毛利率（由各地按物業(yè)形態(tài)區(qū)分各不相同，一般為10%-20%）分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。完工產(chǎn)品銷售收入確認用竣工、使用、確權(quán)三者孰早原則：
（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。
（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。
（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

2、企業(yè)通過正式簽《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》取得收入，（收入的確認以交房、業(yè)主正式取得使用權(quán)為標準確認收入的實現(xiàn)）應確認銷售收入實現(xiàn)，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開發(fā)票的，應全部確認銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)外其他收取部門、單位開發(fā)票的，可作代收代繳款項管理。

第七章 竣工驗收階段稅務處理

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收主要包括產(chǎn)權(quán)辦理及收入確認。

一、產(chǎn)權(quán)辦理

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)辦理是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程，即房屋權(quán)屬登記，是房地產(chǎn)交易過程中不可或缺的重要環(huán)節(jié)，也是將預收房款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入關(guān)鍵標志，從而實現(xiàn)確認營業(yè)收入實現(xiàn)。

二、收入確認收入確認條件：
（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上主要風險和報酬轉(zhuǎn)給購貨方；
（2）企業(yè)既沒保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒對已售出商品實施有效控制；
（3）收入金額能可靠計量；
（4）相關(guān)經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；
（5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生成本能可靠計量。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房及其他建筑物符合以下條件視為已完工:開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案、開發(fā)產(chǎn)品投入使用、開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。
產(chǎn)品完工后及時結(jié)轉(zhuǎn)收入、企業(yè)可以在匯算清繳前任意選擇時點結(jié)轉(zhuǎn)收入。因此預售收入結(jié)轉(zhuǎn)為實際收入是一個匯算清繳的年度問題，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為產(chǎn)品開發(fā)過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他基金利益，值得注意的是，企業(yè)代收的各種基金、費用和附加，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的應確認未銷售收入并由企業(yè)之外的其他部門收取、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項。

同時應將完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務成本，財務一般程序:
1、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本；
2、完成與施工方竣工結(jié)算，確認竣工結(jié)算報告并向施工方支付工程結(jié)算價款。
工程竣工決算期限注意項目：應防止項目完工但無法取得進項稅票抵扣，銷售完畢，進項留抵無法退稅。
收入、成本確認后，應匯總附加稅金、預繳土地增值稅（或清算已繳納土地增值稅）、期間費用，其他業(yè)務利潤、營業(yè)外收支等，計算實際利潤，將其與預計毛利額之間的差異，計入完工產(chǎn)品年度應納稅所得額，計算應補繳企業(yè)所得稅。

三、竣工驗收階段幾個特殊問題
（一）未竣工或未及時清算的處理
企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率（項目位于省自治區(qū)、直轄市和計劃單列市所在地不得低于15%、地級市城區(qū)不得低于10%、其他地區(qū)不得低于5%、經(jīng)濟適用房、限價房、危房改造毛利率不得低于3%）分季（月）度計算出毛利額，扣除期間費用、附加稅金、土地增值稅后計入當期應納稅所得額，值得注意的是，作為項目企業(yè)所得稅匯算清繳時，企業(yè)必須出具相關(guān)利潤計算差異調(diào)整情況的稅務鑒證報告以及稅務機關(guān)需要的其他資料。
實際操作中，以竣工證明作為主要標志的完工標準太早，開發(fā)企業(yè)由于未進行最后結(jié)算，有些建安發(fā)票尚未取得。會引起實際發(fā)生成本無法扣除（出包工程未辦理結(jié)算取得全額發(fā)票，在證明材料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同金額10%），因此部分地區(qū)以取得備案表或土地和商品房移交，以將發(fā)票賬單提交買主時作為完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)標準。

（二）視同銷售的稅務處理
企業(yè)用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)行為視同銷售，應于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或與實際取得利益權(quán)利時確認收入，確認收入采用的價格包括：本企業(yè)近期或最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品銷售價格、由主管稅務部門參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值、按開發(fā)產(chǎn)品成本利潤率確定，成本利潤率不得低于15%，具體由主管稅務機關(guān)確認。

（三）租賃預約協(xié)議特殊規(guī)定
企業(yè)新建開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日按租金確認收入實現(xiàn)，企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷售開發(fā)產(chǎn)品成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本界限，一般來說計入期間費用對所得稅有益，而計入開發(fā)成本，由于可以加計扣除，對土增稅有益，且是永久性差異，因此企業(yè)可以將開發(fā)間接費用計入開發(fā)成本（國稅發(fā)（2009）31號文）

四、幾個特殊事項稅務處理
1、客戶交定金后，提出解除合同，開發(fā)企業(yè)按撻定沒收定金，交易未成立，未發(fā)生不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移應稅行為，無增值稅納稅義務、業(yè)主因未按規(guī)定期限付款，企業(yè)加收延期付款違約金、利息，已發(fā)生不動產(chǎn)行為轉(zhuǎn)移，應征增值稅；
2、因企業(yè)未協(xié)調(diào)按揭銀行導致無法貸款被解除合同，房地產(chǎn)企業(yè)支付客戶違約金（個人收據(jù)），根據(jù)國稅函[2006]865號，需代扣個稅（其它所得，計征20%個人所得稅）、但因延期交房或質(zhì)量問題，支付業(yè)主違約金、索賠，不需代扣個稅；
3、與建筑企業(yè)、供應商：因延誤工期或材料質(zhì)量問題，房地產(chǎn)企業(yè)扣違約金或索賠款如取得普票或?qū)Ｆ蔽吹挚圻M項稅，無增值稅問題（無需轉(zhuǎn)出）、如取得專票已抵扣進項稅，根據(jù)國稅發(fā)[2004]136號，紅字發(fā)票信息表，應作進項轉(zhuǎn)出處理。

第八章 稅收清算主要環(huán)節(jié)

一、土地增值稅預征

納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算。

二、土地增值稅清算條件
《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號 ，2006年12月28日）

符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號，2009年5月12日）。

符合下列情形之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（對注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算）；
4、省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。

三、計算土地增值額的扣除項目主要包括
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按照建筑面積計算分攤，也可以按稅務機關(guān)確認的其他方式計算分攤。

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目）；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

四、土地增值稅清算時收入確認和收入劃分的方法
（一）收入確認方法：
1、確認總可售面積與已銷售面積：總可售面積：建設工程規(guī)劃許可證、銷售許可證、大產(chǎn)權(quán)證、測繪表等載明面積；已銷售面積：核對銷售合同、銷控表、代銷清單、視同銷售業(yè)務文件、開發(fā)產(chǎn)品明細賬、銷售成本明細賬；
2、確認銷售金額：銷售金額：銷售合同、銷控表、按揭貸款合同、視同銷售文件、銷售發(fā)票、銷售收據(jù)、預收賬款、主營業(yè)務收入；
3、確認銷售實現(xiàn)時間：銷售合同約定的交款時間、按揭貸款合同約定的付款時間、簽訂正式銷售合同（網(wǎng)簽）時間、視同銷售業(yè)務產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間。

（二）收入劃分方法：
1、劃分清算項目收入與非清算項目收入；
2、劃分預售收入與清算銷售收入；
3、檢查銷售收入是否全額入賬，有無只開票不入賬，一般可與房管局網(wǎng)簽系統(tǒng)核對；
4、確認銷售退回、銷售折扣與折讓是否真實，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點核實給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況；
5、審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應付款”，不作銷售收入申報納稅的情形；
6、視同銷售業(yè)務是否并入清算收入；
7、銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規(guī)定處理；
8、審核預售環(huán)節(jié)各項稅款申報情況，重點是營改增階段稅額是否重復納稅。

五、土地增值稅確認收入時成本檢查的方法和內(nèi)容
（一）成本檢查的方法：
1、根據(jù)確認的銷售面積正確結(jié)轉(zhuǎn)相應銷售成本；
2、確認開發(fā)成本金額：
（1）開發(fā)總成本：概預算報告、決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同、建設部門公布的單位定額、當?shù)毓嫉钠骄_發(fā)成本、工程施工監(jiān)理記錄及監(jiān)理報告、工程合同臺賬等；
（2）完工產(chǎn)品開發(fā)成本：工程竣工驗收報告、成本計算單、完工產(chǎn)品規(guī)劃面積、完工產(chǎn)品實測面積；
（3）已銷產(chǎn)品開發(fā)成本：銷售合同、視同銷售業(yè)務文件、交樓記錄、單位成本計算表。

（二）成本檢查內(nèi)容：
1、劃分清算項目成本與非清算醒目成本；
2、有無利用虛增開支范圍、虛提費用標準、虛構(gòu)開發(fā)業(yè)務、取得虛假票據(jù)等手段虛增開發(fā)成本，成本費用支出明顯不合理，額度過大的情形；
3、甲供材成本是否重復扣除、是否將已退還政府基金重復扣除；
4、是否將開發(fā)費用計入開發(fā)成本；
5、有無預提開發(fā)成本費用；
6、是否利用關(guān)聯(lián)方承包或分包，增加或者減少建筑安裝成本造價；
7、自營工程建安費用支出是否合理，記賬憑證 是否合法；
8、同時開發(fā)多個項目的、土地價款是否在不同類型房地產(chǎn)項目進行合理分攤；
9、企業(yè)實際發(fā)生的開發(fā)成本、費用是否取得了合法、有效憑證；
10、稅金扣除是否符合規(guī)定，增值稅是否計入稅金及附加等。

第九章、二手房屋買賣涉及稅費分析

一、契稅

（基準稅率3% 優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買方繳納） 征收方法：按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積小于（含）90m2的普通住宅計稅單價×總面積×1%，若買方首次購買面積超過90m2的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；二套房購買面積小于（含）90m2的普通住宅計稅單價×總面積×1%，若買方首次購買面積超過90m2的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；三套及以上收取計稅單價×總面積×3%。注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

二、印花稅
（稅率1‰買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免征收。
城建稅增值稅的7%；教育費附加稅；增值稅的3%。

三、個人所得稅
（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價格較低的2%退還。注：稅務局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒有發(fā)放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房（不包含非住宅類房產(chǎn)）。另注：如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且稅務局在征稅過程中對于增值稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差額的20%

正常過戶
交易手續(xù)費：2.5元/平方米×建筑面積 ；
合同印花稅：房屋成交總額×0.05%；
增  值  稅：普通住宅 2年內(nèi)：房屋成交總額×5.55% ；2年或2年以上：免征 ；
非普通住宅2年內(nèi)：房屋成交總額×5.55% 2年或2年以上：差額 ×5.55% ；
個人所得稅：普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分×20%；非普通住宅 房屋成交總額的2%或利潤部分×20%；
土地增值稅：普通住宅免征，非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5%
3年至5年：房屋成交總額×0.25%5年或5年以上：免征；
買賣合同公證費：（買賣合同需要公證時才須繳納） 房屋成交總額×0.3%；

契稅是應由買方交納的，交稅比例是：
1、普通住宅應該交納成交價或是評估價的1.5%的契稅。
2、非普通住宅應該交納成交價或是評估價的3%的契稅。

贈與過戶
1、費用：免征營業(yè)稅和個人所得稅，但是需要增加
（1）公證費 40元/平米×產(chǎn)權(quán)證面積
（2）契稅的征收 不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅 其他費用和正常過戶一樣

2、所需材料：
⑴公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復印件一套、買方身份證復印件一份，產(chǎn)權(quán) 證復印件一套
⑵不需要經(jīng)過地稅局直接可以過戶。
⑶房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。

繼承過戶
1、繼承房產(chǎn)的費用有：
⑴公證費 40元/平米×產(chǎn)權(quán)證面積
⑵繼承公證費 80元/單放棄繼承公證80元/人 注：繼承的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時個人所得稅按照所得征收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過2年的話就可以免征個人所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。

2、所需材料：
⑴公證處需要 原產(chǎn)權(quán)人的死亡證明、產(chǎn)權(quán)證復印件和所有當事人的身份證、戶口本復印件一套。
⑵房管局需要材料和正常過戶基本一樣，只是還需要公證書一份。
注：繼承的難點在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權(quán)。

本文來源：納稅籌劃一稅籌看點、海湘稅語