留抵稅額高，銷售舊房應(yīng)選擇哪種計(jì)稅方法？

問(wèn)題

一般納稅人企業(yè)（非房地產(chǎn)企業(yè)）有大量的期末留抵稅額時(shí)，銷售2016年4月30日（營(yíng)改增）以前取得的房屋，增值稅處理采用一般計(jì)稅方法沒(méi)有應(yīng)納稅額，而采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法存在應(yīng)納稅額。那么，企業(yè)是否采用一般計(jì)稅方法合適？

案例

甲公司是一般納稅人（非房地產(chǎn)企業(yè)），因經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)等正常原因，有大量的期末留抵稅額。至2020年10月底，期末留抵稅額為2000萬(wàn)元且該留抵將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。

2020年11月甲公司對(duì)外銷售2009年購(gòu)入的一棟辦公樓。辦公樓在企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地，購(gòu)入價(jià)為1000萬(wàn)元，對(duì)外銷售價(jià)為10900萬(wàn)元。甲公司聘請(qǐng)某中介機(jī)構(gòu)做稅收策劃，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為銷售辦公樓采用一般計(jì)稅方法，沒(méi)有應(yīng)納稅額不需要繳納增值稅。因此，建議企業(yè)采用一般計(jì)稅方法。

甲公司采用了中介機(jī)構(gòu)的建議，銷售辦公樓采用了一般計(jì)稅方法處理。但是，企業(yè)在納稅申報(bào)時(shí)，被稅務(wù)機(jī)關(guān)告知，需要預(yù)繳增值稅470多萬(wàn)元。

甲公司預(yù)繳增值稅后，由于企業(yè)留抵稅額太大，470多萬(wàn)元預(yù)繳的增值稅要持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間才能從應(yīng)納稅額中抵減，沒(méi)能達(dá)到稅收策劃的目的。

分析

甲公司銷售辦公樓選擇一般計(jì)稅方法，需要在辦公樓所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)（即企業(yè)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)）預(yù)繳增值稅471.43萬(wàn)元（（10900-1000）/1.05×5%），確認(rèn)銷項(xiàng)稅額900萬(wàn)元（10900/1.09×9%）。不考慮其他事項(xiàng)，企業(yè)的留抵稅額為1500萬(wàn)元（2000-500）；應(yīng)納稅額為0元。

采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，需要在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅471.43萬(wàn)元（（10900-1000）/1.05×5%），繳納增值稅471.43萬(wàn)元。預(yù)繳增值稅和繳納增值稅一致。不考慮其他事項(xiàng)，企業(yè)的留抵稅額為2000萬(wàn)元，應(yīng)納稅額為471.43萬(wàn)元。

可見(jiàn)，該企業(yè)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，在預(yù)繳階段現(xiàn)金流出與一般計(jì)稅方法相同，但是由于一般計(jì)稅方法下，稅率9%且辦公樓沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅額，實(shí)際繳納稅額為900萬(wàn)元。因此，采用一般計(jì)稅方法并不合適。

相關(guān)規(guī)定如下：

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)）第三條規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

……

（三）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

優(yōu)稅智云稅務(wù)咨詢邱曉玲分析：

企業(yè)采用一般計(jì)稅方法適用9%稅率，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法適用5%的征收率。如果僅考慮房屋的增值稅事項(xiàng)，由于營(yíng)改增以前的房屋取得的進(jìn)項(xiàng)稅額接近為零，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法要優(yōu)于采用一般計(jì)稅方法。

采用一般計(jì)稅方法，企業(yè)銷售房屋形成銷項(xiàng)稅額可以抵減大量的期末留抵稅額，企業(yè)的應(yīng)納稅額為零，達(dá)到不繳納增值稅的目的。采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法將導(dǎo)致現(xiàn)金流出，而一般計(jì)稅方法企業(yè)不會(huì)現(xiàn)金流出，表面上看，企業(yè)采用一般計(jì)稅方法優(yōu)于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

但是，由于企業(yè)銷售房屋不論是采用一般計(jì)稅方法還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，均應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅。采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，預(yù)繳稅款和銷售房屋的應(yīng)納稅款一致，不影響企業(yè)的期末留抵稅額，而采用一般計(jì)稅方法，雖然可以抵減期末留抵稅額，但是企業(yè)預(yù)繳增值稅通過(guò)稅額抵減方式從企業(yè)的應(yīng)納稅額中進(jìn)行抵減，考慮到征稅率與稅率差異、貨幣時(shí)間價(jià)值等因素的影響，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法優(yōu)于一般計(jì)稅方法。

綜上所述，對(duì)于一般納稅人企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)通常優(yōu)先采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。企業(yè)銷售舊房選擇一般計(jì)稅方法還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，除考慮應(yīng)納稅額計(jì)算事項(xiàng)，還應(yīng)考慮預(yù)繳增值稅的影響。

來(lái)源：每日稅訊公眾號(hào)