“二房東”少繳營業(yè)稅款受到查處

案例簡介：

近日，深圳市地方稅務(wù)局第二稽查局對某物業(yè)公司實施立案稽查，發(fā)現(xiàn)該公司存在從事轉(zhuǎn)租（俗稱“二房東”）業(yè)務(wù)，未按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅金及附加的行為，稅務(wù)機關(guān)依法追繳稅款并處以罰款，補罰金額合計160萬元。

案例詳情：

據(jù)悉，該公司于2012年以每年1600萬租金從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人承租了一棟大廈，然后投入了400萬進行了翻新改造，再轉(zhuǎn)租給客戶，取得了2200萬租金收入。企業(yè)方面認為，其在轉(zhuǎn)租過程中，雖然取得2200萬元租金收入，但應(yīng)允許扣承租成本和改建支出2000萬元，實際只取得了200萬的“純收入”，于是就以200萬為應(yīng)稅收入申報繳納營業(yè)稅金及附加11．2萬。稅務(wù)人員指出，根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，上述業(yè)務(wù)屬于轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)，應(yīng)按取得的租金收入全額征收營業(yè)稅，也就是說，申報營業(yè)稅時營業(yè)額不得任何稅前扣除。最終，該公司不得不接受補繳稅款和罰款合計160萬元的處理。

稅法分析:

部分業(yè)主由于無暇管理自己的物業(yè)，為了避免物業(yè)租賃管理上麻煩，就以相對較低的價格出租給公司或個人，這類公司或個人俗稱“二房東”，“二房東”代業(yè)主管理物業(yè)出租事宜，并定期向業(yè)主支付租金。“二房東”再以較高的價格轉(zhuǎn)租出去，從而賺取租金差價。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定，除稅法規(guī)定的情形外，“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用”；對于轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)，稅法并沒有規(guī)定可以按差額征稅，故對“二房東”租金收入應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目按租金收入全額征收營業(yè)稅，支付給業(yè)主的租金或其他費用不能扣除。該案中，該公司未按全額申報營業(yè)稅金及附加，違反了稅法規(guī)定，在此稅務(wù)部門提醒，從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的“二房東”們，應(yīng)依法如實申報稅款，避免稅收違法的風(fēng)險。