房地產(chǎn)公司接手開發(fā)“爛尾樓”,增值稅如何處理?

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，由于資金斷裂、違規(guī)建設(shè)等原因，造成“爛尾樓：的現(xiàn)象非常多，為此，也會(huì)產(chǎn)生大量的經(jīng)濟(jì)糾紛。那么，房地產(chǎn)公司接手開發(fā)“爛尾樓”，增值稅如何處理呢?

案例
通過法院拍賣，取得“爛尾樓”斷續(xù)開發(fā)，增值稅如何繳納?
　　
嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)公司因債務(wù)糾紛，造成資金斷裂，在建商住兩用樓盤停止建設(shè)施工3年，形成“爛尾樓”，法院將其土地使用權(quán)及未完工的地上建筑物能行拍賣。
　　
鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司通過公開拍賣取得該“爛尾樓”項(xiàng)目，支付2.4億元人民幣給法院，由法院支付給債務(wù)方。鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司要將取得的土地及地上建筑物繼續(xù)開發(fā)，增值稅如何繳納?

政策依據(jù)
根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))第三條規(guī)定：
　　
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

政策解析
通過對(duì)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)文的解析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　
《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。
　　
很顯然，鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司如果接手的是2016年4月30日前開工的項(xiàng)目，可以選擇簡易計(jì)稅方法繳納增值稅，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。相對(duì)來說沒有太大的影響。
　　如果，鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司如果接手的是2016年4月30日之后開工的項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。可是，在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上(含省級(jí))財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)。因該土地當(dāng)初是由嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)公司取得的，相關(guān)財(cái)政票據(jù)名頭為嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)公司，鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司無法取得名頭為自己的土地價(jià)款的財(cái)政票據(jù)。很有可能造成無法扣除土地價(jià)款，當(dāng)然，在實(shí)際工作中，通過法院拍賣程序取得的“爛尾樓”稅金一般都是由接手方承擔(dān)，由接手方去稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票，這樣的話，鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司可憑取得的增值稅專用發(fā)票按規(guī)定，抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。