打通租賃市場信息壁壘｜強(qiáng)基·微鏡頭

《住房租賃條例》自2025年9月15日起施行。如何將分布大街小巷的租賃交易納入規(guī)范管理，成為稅務(wù)部門面臨的重要課題。今年以來，國家稅務(wù)總局吉林市船營區(qū)稅務(wù)局探索打通信息壁壘，以“政策+數(shù)據(jù)”協(xié)同跨部門多維監(jiān)管，強(qiáng)化閉環(huán)管理，對轄區(qū)287戶租賃企業(yè)實(shí)施全面排查，累計(jì)查補(bǔ)稅費(fèi)317萬元，提升了租賃行業(yè)稅收監(jiān)管的精準(zhǔn)度。

吉林市船營區(qū)俯瞰圖 。華子熒/攝

“我們系統(tǒng)梳理了相關(guān)稅種政策要點(diǎn)，例如針對個人房東，重點(diǎn)講解個人所得稅匯算中租金收入的申報(bào)要求；針對企業(yè)主體，厘清增值稅中‘不動產(chǎn)租賃’與服務(wù)類項(xiàng)目在稅率上的差異；針對長租公寓，明確合同備案與房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)之間的對應(yīng)關(guān)系?！贝瑺I區(qū)稅務(wù)局稅源管理三股負(fù)責(zé)人孫靜介紹。
據(jù)了解，該局通過建立跨稅種政策索引表，形成了涵蓋12類35項(xiàng)內(nèi)容的政策適配清單。該清單以房屋租賃業(yè)務(wù)流程為主線，橫向覆蓋個人所得稅、增值稅、房產(chǎn)稅等核心政策，縱向貫穿稅務(wù)登記、合同備案、稅款繳納等各環(huán)節(jié)，為基層執(zhí)法提供了清晰指引。
“運(yùn)用政策適配清單，我們對近3年行業(yè)申報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)當(dāng)企業(yè)‘服務(wù)費(fèi)/營業(yè)收入’比值超過一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，增值稅稅負(fù)異常波動的概率高達(dá)83%?！睂O靜說。
這一數(shù)據(jù)分析結(jié)果表明，租賃行業(yè)普遍存在“收入性質(zhì)混淆”問題。具體來看，部分企業(yè)可能通過人為抬高“服務(wù)費(fèi)”“管理費(fèi)”等項(xiàng)目比例，將實(shí)質(zhì)上的租金收入“包裝”成其他類型的收入，從而降低租金收入占比，達(dá)到少繳相關(guān)稅費(fèi)的目的。
針對上述問題，該局對企業(yè)申報(bào)的租金收入與實(shí)際經(jīng)營情況開展比對，設(shè)定了“服務(wù)費(fèi)占比超過20%”的預(yù)警指標(biāo)。一旦企業(yè)申報(bào)數(shù)據(jù)中非租金收入占比超過這一標(biāo)準(zhǔn)，系統(tǒng)將自動提示稅務(wù)人員關(guān)注，核實(shí)其業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)與定價(jià)是否合理。
例如，系統(tǒng)預(yù)警顯示，某建材企業(yè)連續(xù)6個月服務(wù)費(fèi)占比高達(dá)28%—32%。經(jīng)核查合同、資金流水等資料，稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)該企業(yè)存在將房屋租賃與物業(yè)管理合并開票、拆分收入的行為，最終該企業(yè)依法補(bǔ)繳增值稅、房產(chǎn)稅合計(jì)23.6萬元。
“這一做法的推行，為我們有效識別利用費(fèi)用拆分隱匿租金收入等異常情況提供了支撐，監(jiān)管的準(zhǔn)確性和效率均得到進(jìn)一步提升?！奔质写瑺I區(qū)稅務(wù)局副局長孫知會說。
除了服務(wù)費(fèi)占比異常之外，租賃交易因其隱蔽性常常導(dǎo)致租金收入核查困難。為此，該局建立“租金與水電費(fèi)匹配分析”模型。通過將企業(yè)申報(bào)的租金收入與同區(qū)域、同類型企業(yè)的水電消耗平均水平進(jìn)行比對，防范隱匿租金收入的風(fēng)險(xiǎn)。
近期在核查A家居企業(yè)時(shí)，稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)其“其他應(yīng)收款—服務(wù)費(fèi)”科目長期掛賬2600萬元，且與主營業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度低。稅務(wù)人員結(jié)合《住房租賃條例》關(guān)于租金收入認(rèn)定的相關(guān)規(guī)定，并參考水電消耗數(shù)據(jù)與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的顯著偏離，迅速鎖定涉稅疑點(diǎn)。
針對租賃市場涉及面廣、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，該局整合住建部門的租賃合同備案信息、銀行資金流水及企業(yè)納稅申報(bào)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)多方數(shù)據(jù)交叉驗(yàn)證。
“過去獲取這類核心備案信息程序多、周期長。如今建立信息共享機(jī)制后，核查效率和質(zhì)量都大幅提高。”孫靜說。通過租賃合同備案系統(tǒng)，稅務(wù)部門能夠調(diào)取企業(yè)名下物業(yè)的租賃合同及備案租金價(jià)格，以官方備案的“底賬”與企業(yè)自行申報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，讓租金收入無從隱瞞。經(jīng)整改，部分存在問題的企業(yè)依法補(bǔ)繳了稅款和滯納金，稅收漏洞得以堵塞，稅法遵從度也得到提升。
目前，船營區(qū)稅務(wù)局正致力于建設(shè)覆蓋更廣、維度更全的房屋租賃行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)庫，將市場監(jiān)管、電力等更多部門數(shù)據(jù)納入?yún)⒖?，推動租賃行業(yè)持續(xù)規(guī)范健康發(fā)展。