5%還是1.5%？ 應(yīng)按哪個征收率換算銷售額

5%還是1.5%？

應(yīng)按哪個征收率換算銷售額

作者：段文濤

作者單位：國家稅務(wù)總局長沙市稅務(wù)局稽查局

來源：中國稅務(wù)報  2022年04月01日  版次：06

“我公司為增值稅一般納稅人，出租了幾套住房，可以享受去年10月1日起增值稅征收率減按1.5％的政策嗎？”“作為住房租賃企業(yè)，選擇適用簡易計稅方法，換算不含稅銷售額時，應(yīng)該除以（1＋5%）還是（1＋1.5%）？”最近一段時間，不少納稅人向筆者咨詢這類問題。

根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號，以下簡稱“24號公告”），2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

從上述規(guī)定不難看出，適用該項政策必須滿足兩個條件：出租住房的主體必須是“住房租賃企業(yè)”，而非所有出租住房的納稅人。同時，承租方須為“個人”，包括個體工商戶和其他個人，如果承租方是企事業(yè)單位、行政單位、社會團體等單位，均不能適用該政策。只有符合條件的住房租賃企業(yè)向個人出租住房取得的收入，才能減按1.5%計算繳納增值稅。需要注意的是，住房租賃企業(yè)指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進行開業(yè)報告或者備案，從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第三十五條，簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）。讓一些納稅人疑惑的是，出租房屋等不動產(chǎn)的增值稅征收率是5%，24號公告減征后的征收率又是1.5%。那銷售額計算公式中的“征收率”，是指原征收率5%，還是減征后的1.5%呢？

這需要從此前國家稅務(wù)總局的其他相關(guān)規(guī)定中尋找答案。

2020年4月，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于二手車經(jīng)銷有關(guān)增值稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2020年第17號）規(guī)定，自2020年5月1日—2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷的納稅人銷售其收購的二手車，由原按照簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅，改為減按0.5%征收增值稅。隨后，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于明確二手車經(jīng)銷等若干增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2020年第9號，以下簡稱“9號公告”）進一步明確，納稅人減按0.5%征收率征收增值稅，并按下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1＋0.5%）。同時明確，該公告發(fā)布后出臺新的增值稅征收率變動政策，比照上述公式原理計算銷售額。

那么，2021年7月發(fā)布的24號公告，其相關(guān)增值稅征收率變動政策，自然應(yīng)當(dāng)比照9號公告確定“計算銷售額公式”的原理。即適用簡易征收辦法的住房租賃企業(yè)，計算銷售額的公式為：銷售額＝含稅銷售額÷（1＋1.5%）。

舉例來說，甲公司系已向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案的住房租賃企業(yè)，從事向個人出租住房的業(yè)務(wù)。2021年9月，甲公司取得租金203萬元。在24號公告尚未實施前，甲公司應(yīng)按9%的稅率計算增值稅銷項稅額：2030000÷（1＋9%）×9%＝167614.68（元）。2021年10月，甲公司取得租金203萬元。甲公司有兩種增值稅計稅方法可以選擇：如果選擇適用一般計稅方法，應(yīng)按9%的稅率計算增值稅銷項稅額2030000÷（1＋9%）×9%＝167614.68（元）；如果選擇適用簡易計稅方法，則按照5%的征收率減按1.5%計算增值稅應(yīng)納稅額2030000÷（1＋1.5%）×1.5%＝30000（元）。

需要說明的是，企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際情況，具體確定計稅方法。一般來說，企業(yè)租入房源為營改增以后新建住房，或可以取得出租方開具的增值稅專用發(fā)票，選擇一般計稅方法較為有利；反之，選擇簡易計稅方法更有利于企業(yè)，并且核算會簡單很多。

筆者提醒，同一企業(yè)取得的住房出租收入只能適用一種計稅方法。即一個住房租賃企業(yè)應(yīng)以本企業(yè)向個人出租住房的全部收入選擇適用簡易計稅方法或一般計稅方法。