不動(dòng)產(chǎn)拍賣稅費(fèi)各自承擔(dān)可有效解決涉稅爭議

不動(dòng)產(chǎn)拍賣稅費(fèi)各自承擔(dān)可有效解決涉稅爭議

作者：鄭立毅

作者單位：國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局稽查局

在實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)拍賣公告作為拍賣合同要約，一般約定由買方承擔(dān)拍賣過程中發(fā)生的全部稅費(fèi)（即包括賣方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)），此舉更有利于維護(hù)國家稅收利益，但也導(dǎo)致納稅人與負(fù)稅人不一致。筆者認(rèn)為，改為“稅費(fèi)依照法律法規(guī)規(guī)定各自承擔(dān)”，拍賣標(biāo)的成交時(shí)應(yīng)由被拍賣方承擔(dān)的稅費(fèi)從拍賣價(jià)款中受償，不再由買受人另外承擔(dān)，更有利于解決拍賣實(shí)踐中的爭議。

買方承擔(dān)賣方稅費(fèi)在實(shí)踐中產(chǎn)生了以下爭議：

一是拍賣成交價(jià)是否含稅存在爭議。被拍賣方認(rèn)為根據(jù)約定由買方承擔(dān)賣方稅費(fèi)，故拍賣成交價(jià)為不含稅價(jià)，即企業(yè)所得稅不是按通常的應(yīng)納稅所得額乘以適用稅率，而是要先換算為不含稅所得額后再乘以適用稅率，換算后稅負(fù)將遠(yuǎn)超買受人預(yù)期。

二是買受人無法享受稅法上的權(quán)利。拍賣完成后，買受人代為支付稅費(fèi)而取得的票據(jù)載明的納稅人為被拍賣人，買受人不因支付稅費(fèi)而享有納稅人的相關(guān)權(quán)利。同時(shí)，買受人承擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)與企業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)無法律上的關(guān)系，不能作為成本在稅前列支或作為不動(dòng)產(chǎn)入賬價(jià)值計(jì)提折舊。

三是企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額預(yù)繳的爭議。被拍賣方認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)拍賣按已經(jīng)確定的成本計(jì)算，實(shí)際已產(chǎn)生應(yīng)納所得稅稅額，根據(jù)拍賣協(xié)議約定要求買受人承擔(dān)企業(yè)所得稅稅款，從而在季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)選擇不抵補(bǔ)以前年度虧損，從而增加買受人的稅負(fù)。

四是稅款繳納方式的問題。被拍賣方通常因賬戶被查封，稅款無法從賬戶直接扣轉(zhuǎn)，而買受人對被拍賣方也不信任，既不同意將稅款直接交給被拍賣方申報(bào)納稅，同時(shí)又要求拿到承擔(dān)稅款的稅單，在買受人非單一的情況下（如拍賣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一批商品房或車位）更是要求一人一單。按照目前的征管實(shí)際，稅務(wù)機(jī)關(guān)尚無法滿足每個(gè)買受人的要求，因?yàn)樵鲋刀愐话慵{稅人一般是按月申報(bào)，企業(yè)所得稅是按季度預(yù)繳申報(bào)，拍賣產(chǎn)生的應(yīng)繳增值稅、企業(yè)所得稅即使由不同的買受人各自出資承擔(dān)也只能合并一筆申報(bào)，且稅單只能開具給被拍賣方。在廈門的拍賣實(shí)踐中，后續(xù)只能通過采取拍賣行代收稅款，被拍賣方到辦稅服務(wù)廳申報(bào)，稅務(wù)柜臺(tái)開具六聯(lián)稅收繳款書，再由拍賣行到銀行代繳的方法解決。這一方式既要協(xié)調(diào)諸多買受人，又要通過拍賣行第三方來繳納稅款，既存在手續(xù)煩瑣，辦理對象多的問題，又帶來稅款游離的風(fēng)險(xiǎn)。如通過阿里司法拍賣平臺(tái)拍賣一批商品房，買受人可能來自五湖四海，而平臺(tái)又未提供后續(xù)服務(wù)，買受人就要各自到被拍賣方所在地來代繳稅款，既不方便買受人，又在征管實(shí)踐中帶來一系列的問題。

五是買受人對稅費(fèi)預(yù)期不明確從而影響拍賣價(jià)款的問題。實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)拍賣稅費(fèi)受被拍賣方的屬性（單位或個(gè)人）、納稅人狀態(tài)（正?；蚍钦＃⒉粍?dòng)產(chǎn)的取得方式（購入或自建）、稅費(fèi)的征收方式（核定征收或據(jù)實(shí)征收）和成本扣除（按不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票或評估價(jià)格扣除）方式各種因素影響，存在較大不確定性，一方面導(dǎo)致競拍參與度不高，市場競價(jià)不夠充分，損害了被拍賣人的利益，另一方面交易稅費(fèi)超過買受人預(yù)期導(dǎo)致繳稅困難，容易與委托拍賣方產(chǎn)生糾紛。

筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)拍賣“稅費(fèi)各自承擔(dān)”可有效解決拍賣中的涉稅爭議。

一是買受人的預(yù)期承擔(dān)稅費(fèi)更明確。拍賣公告可明確約定“稅費(fèi)各自承擔(dān)”，且拍賣成交價(jià)為含增值稅成交價(jià)，買受人只需再按各自屬性根據(jù)拍賣成交價(jià)計(jì)算繳納契稅和印花稅即可，無須承擔(dān)非預(yù)期的其他稅費(fèi)，既可讓買受人放心舉牌報(bào)價(jià)，又可讓拍賣成交價(jià)更貼近市價(jià)，提高市場透明度，有效促進(jìn)資源市場化配置。

二是解決買受人無被轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)成本列支及取得發(fā)票的問題。拍賣完成后，拍賣成交價(jià)為含增值稅成交價(jià)，買受人無被轉(zhuǎn)嫁的稅費(fèi)，既能全額取得進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，又可取得對應(yīng)發(fā)票在成本列支。

三是不動(dòng)產(chǎn)拍賣成交的稅費(fèi)（包括增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、印花稅等）征繳更加安全便捷。拍賣成交后由拍賣行將成交款（包含賣方應(yīng)繳稅費(fèi)）交付委托拍賣的行政、司法部門，再由相應(yīng)的部門統(tǒng)一辦理拍賣成交稅費(fèi)的劃繳。既可解決被拍賣方不配合買受方申報(bào)繳納拍賣成交過程稅費(fèi)以及賬戶被查封、無法繳納稅費(fèi)等問題，又可解決買受人拍得房產(chǎn)后無力承擔(dān)轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)或是未及時(shí)申報(bào)產(chǎn)生滯納金的問題。拍賣成交過程的賣方應(yīng)繳稅費(fèi)包含在買受人繳交的成交款中，一旦買受人繳清成交款，拍賣交易完成，成交款（包含賣方應(yīng)繳稅費(fèi)）通過拍賣行到委托拍賣的行政或司法部門，再由委托部門代為劃繳，從稅費(fèi)征繳的角度來看，更為安全和便捷。

為此，筆者建議，取消不動(dòng)產(chǎn)拍賣公告中由買方承擔(dān)賣方稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁條款，統(tǒng)一改為“稅費(fèi)依照法律法規(guī)規(guī)定各自承擔(dān)”，拍賣標(biāo)的成交應(yīng)由被拍賣方承擔(dān)的稅費(fèi)從拍賣價(jià)款中受償，不再由買受人承擔(dān)。2017年1月1日施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》對財(cái)產(chǎn)處置環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題作出了明確規(guī)定，其中第三十條規(guī)定，因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應(yīng)主體承擔(dān)，沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實(shí)際情況確定稅費(fèi)承擔(dān)的相關(guān)主體、數(shù)額。建議將上述司法解釋關(guān)于拍賣稅費(fèi)依法由相應(yīng)主體承擔(dān)的規(guī)定，在拍賣法中予以明確，禁止在拍賣公告中要求買受人概括承擔(dān)全部稅費(fèi)，以提升拍賣實(shí)效，更好地維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益。

目前，國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局與廈門市中級人民法院建立了法院與稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法協(xié)作機(jī)制，有效解決制約執(zhí)行財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)工作中的涉稅問題。通過建立不動(dòng)產(chǎn)司法處置稅款預(yù)核工作機(jī)制，明確稅費(fèi)種類、稅率、計(jì)算方式，明確競買人的預(yù)期競拍成本，提升拍賣成交率；在稅費(fèi)征繳上進(jìn)行協(xié)作，稅務(wù)機(jī)關(guān)依照實(shí)際拍賣成交價(jià)及時(shí)依法審核計(jì)算該交易環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)，執(zhí)行法院從拍賣款中劃繳稅費(fèi)，從而提高稅費(fèi)征繳的安全性和便捷性，最終提升被拍賣不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)速度。

來源：中國稅務(wù)報(bào)  2021年06月16日  版次：07