房地產行業(yè)最關注的四大共性稅務問題

2020年8月14日下午，中國大企業(yè)稅收研究所聯(lián)合合肥市國際稅收研究會和合肥市稅務學會，在合肥市共同舉辦了長三角區(qū)域房地產開發(fā)企業(yè)稅收政策研討會。與會專家圍繞房地產企業(yè)實務中的熱點和難點問題展開了深入研討。有關專家和稅務機關表示，房地產企業(yè)只要找對方法，就能合規(guī)處理行業(yè)共性稅務問題。

第一、 “全部持有”是時點條件還是時段條件？

實務中，房地產開發(fā)企業(yè)拿地，交由項目公司開發(fā)的情形比較普遍。

土地出讓金收據(jù)開具給房地產開發(fā)母公司后，項目子公司如果要在確認銷售額時扣除土地價款，須滿足《財政部 國家稅務總局關于明確金融 房地產開發(fā) 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）規(guī)定的三個條件。其中一個條件就是：項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發(fā)企業(yè)持有。中梁地產稅務總監(jiān)陸志軍提出，“全部持有”是只需在交付或支付等某一時點滿足即可，還是須在項目全周期滿足？

記者了解到，房地產項目因融資及合作開發(fā)商的需要，常常會在拍到土地后，以老股東轉讓股權，或直接引進新股東的方式，增資擴股。實踐中，要求企業(yè)在整個開發(fā)周期維持股權結構不變，比較困難。對此，中國大企業(yè)稅收研究所副所長魏斌分析，房地產行業(yè)之所以會出現(xiàn)這類疑難問題，主要還是因為不同地區(qū)的政策執(zhí)行口徑存在差異。

國家稅務總局安徽省稅務局貨勞處干部劉毅在工作中接觸過不少此類問題。他表示，對于這類“疑難雜癥”，企業(yè)可以從紛繁復雜的地產與財稅的法間差異中跳出來，變通看待和解決。例如，盡早成立項目子公司，對競拍保證金之后余款的支付和財政票據(jù)的取得進行相應約定，將解決問題的端口“環(huán)節(jié)前置”。同時，建議企業(yè)積極與政府相關部門進行溝通，形成良性互動，為后續(xù)企業(yè)按規(guī)定扣除向政府部門支付的土地價款，準備充分、合法的憑證和依據(jù)。

第二、集團公司收取的服務費能否稅前扣除？

旭輝集團稅務總監(jiān)周淼表示，實踐中，房地產企業(yè)的集團公司由于種種原因，會向成員企業(yè)收取的金額較大的服務費。這筆費用如果合理性不足，很容易導致稅務風險。

金杜律師事務所合伙人葉永青表示，集團一體化運作是房地產企業(yè)目前通行的做法。集團母公司作為“把舵人”，配置了大量的專業(yè)團隊，為下屬項目公司提供關鍵決策與風險咨詢，在此過程中收取服務費無可厚非。但是，這種組織結構下，子公司支付的服務費能否稅前扣除，在實務中存在爭議。

對于這個問題，國家稅務總局安徽省稅務局所得稅處干部張金海頗有研究。他表示，根據(jù)《國家稅務總局關于母子公司間提供服務支付費用有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅發(fā)〔2008〕86號）等稅收政策的規(guī)定，如果收取的服務費符合市場經濟活動的獨立交易原則，屬于項目公司實際發(fā)生且應當承擔的成本，具有業(yè)務實質，則可在企業(yè)所得稅稅前扣除；如果無實際業(yè)務支撐，純粹是集團收費，則不得在稅前扣除。“這是一個非常關鍵的原則。”張金海說。

基于此，葉永青建議房地產企業(yè)，應制定集團內部統(tǒng)一的分攤依據(jù)、服務方式、服務結果標準，以保證稅前扣除的服務費符合規(guī)范。

第三、無償移交房產，成本能否據(jù)實扣除？

近些年來，我國政府大力推進公共租賃房等保障性住房建設，進一步完善住房體制機制和政策體系。招拍掛文件中往往會明確規(guī)定，房地產企業(yè)應通過向土地原始產權人支付實物資產的方式獲得土地，或須配建一定比例的保障性住房。這種情況下，企業(yè)所移交房產的成本，能否在計算土地增值稅時扣除？與會專家認為，應區(qū)分交易的實際情況，分類進行處理。

舉例來說，一家房地產企業(yè)為提升拿地優(yōu)勢，幫助當?shù)卣ㄔ炝艘蛔珗@。由于該公園的產權屬于政府，而非代建的房地產企業(yè)，后期不存在產權權屬的轉移，企業(yè)也就不涉及土地增值稅視同銷售情形，無需繳納土地增值稅。

在實務中，如果房地產企業(yè)將項目中建成的一棟建筑物，作公共配套設施處理，并在與業(yè)主簽訂的合同或公示的其他文件中注明：該建筑屬于公共配套設施，該建筑物的產權登記為全體業(yè)主。這樣，其成本、費用可在計算土地增值稅時扣除。

第四、地下車位土地增值稅應如何處理？

地下車位的土地增值稅問題，也是房地產企業(yè)關注的熱點話題。

世茂房地產集團稅務總監(jiān)張麒表示，目前房地產企業(yè)比較關注的問題有：房地產企業(yè)建成的地下車位，應如何定義其屬性？什么類型的地下車位，可作為公共配套設施進行稅務處理？地下車位的收入是否納入土地增值稅清算范圍？地下車位能否分攤土地成本？

碧桂園控股有限公司集團并購與稅務部總經理張海武表示，地下車位目前是否可售是解決問題的重要出發(fā)點。如果可售，地下車位可視作商品處理，房地產企業(yè)取得地下車位轉讓收入，應繳納土地增值稅，并單獨核算其成本；如果不可售，地下車位應作為公共配套設施處理，相應的成本、費用可作為開發(fā)產品計稅成本，在計算土地增值稅時扣除。

葉永青表示，地下車位的產權歸屬也是考量的重要因素。對于可以辦理產權的地下車庫，各地稅務機關一般都認為屬于應稅范圍。對于無產權的地下建筑，特別是無產權地下車位、人防車位等，是否屬于土地增值稅應稅范圍，各地區(qū)執(zhí)行口徑相差較大。“地下空間一般無法辦理房屋權屬證書，這也是實務中出現(xiàn)爭議的主要原因。相信隨著我國房產登記制度改革的持續(xù)推進，這個爭議會有更明晰的答案?！比~永青說。

原標題：《有關專家和稅務機關建議房地產企業(yè)：合規(guī)處理行業(yè)共性稅務問題》

來源：中國稅務報 版次：06        

作者：徐煒靖 王慶