[案例]130006482 工業(yè)用地上建筑廠房后出售，如何繳納土地增值稅？

工業(yè)用地上建筑廠房后出售，如何繳納土地增值稅？
[案例]130006482

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定： “土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額與適用稅率計(jì)算征收。 增值額為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率： 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。 ” 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條對(duì)計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目具體規(guī)定為： (一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 (二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi),建筑安裝工程費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi),開發(fā)間接費(fèi)用。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括土地征用費(fèi)，耕地占用稅，勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上，地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。 前期工程費(fèi),包括規(guī)劃，設(shè)計(jì)，項(xiàng)目可行性研究和水文，地質(zhì)，勘察，測(cè)繪，‘三通一平’等支出。 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路，供水，供電，供氣，排污，排洪，通訊，照明，環(huán)衛(wèi)，綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織,管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資，職工福利費(fèi)，折舊費(fèi)，修理費(fèi)，辦公費(fèi)，水電費(fèi)，勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷等。 (三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。 其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按本條(一)，(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)，(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 上述計(jì)算扣除的具體比例,由各省，自治區(qū)，直轄市人民政府規(guī)定。 (四)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。 評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 (五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，印花稅。 因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。 (六)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)，(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。 （注：上述答案僅供參考，具體事宜請(qǐng)向您的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢）

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