房開(kāi)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（一般計(jì)稅）增、企、土增計(jì)稅收入如何確定？

網(wǎng)友問(wèn)：

1、房開(kāi)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（一般計(jì)稅）增值稅計(jì)稅依據(jù)和企業(yè)所得稅對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅所得額相等嗎？
答：相等。

2、房開(kāi)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（一般計(jì)稅）由于扣減土地成本少交的增值稅需不需要計(jì)入土地增值稅收入？
答：應(yīng)該計(jì)入收入。

3、房企銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（一般計(jì)稅）土地增值稅計(jì)稅收入有兩種算法，兩種算法結(jié)果相同。請(qǐng)問(wèn)哪種算法納稅人容易接受？為什么？

答：第二種算法對(duì)納稅人更有利，具體見(jiàn)案例。

【案例】品稅閣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(一般計(jì)稅方法)，銷售一套住房收取含稅銷售收入為1110萬(wàn)元，假設(shè)對(duì)應(yīng)的土地成本為400萬(wàn)元，該項(xiàng)目已完工，并達(dá)到清算條件。（假設(shè)稅率為11%，不考慮其他任何開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、加計(jì)扣除等因素）

1、增值稅對(duì)應(yīng)的計(jì)稅收入分別是多少？企業(yè)所得稅對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅所得額是多少？

A、會(huì)計(jì)處理為：
借：銀行存款 1110
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000
應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）110

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 400
貸：開(kāi)發(fā)成本 400

借：應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）39.64（400/1.11*11%）
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 39.64

增值稅計(jì)稅收入=（1110-400）/(1+11%)=639.64萬(wàn)

企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額=（1000-（400-39.64））=639.64萬(wàn)

結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)出售不動(dòng)產(chǎn)or土地，不管是一般計(jì)稅還是簡(jiǎn)易計(jì)稅，增值稅計(jì)稅依據(jù)必然等于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額！

B、政策依據(jù)：關(guān)于印發(fā)《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知 （財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)）第一條第2點(diǎn)、第三條第（三）款。

2、土地增值稅計(jì)稅收入的兩種算法：一是1110-639.64*11%=1039.64萬(wàn)，二是1000+39.64=1039.64。那么，對(duì)應(yīng)的增值額也有兩種算法：一是（1000-（400-39.64））=639.64；二是1039.64-400=639.64萬(wàn)。

分析得出：第二種算法好。第一種算法將營(yíng)改增抵減的增值稅銷項(xiàng)稅額（39.64）調(diào)減了土地成本，但由于土地增值稅清算時(shí)土地成本可以加計(jì)扣除，因此第二種算法將營(yíng)改增抵減的增值稅銷項(xiàng)稅額（39.64）調(diào)增土地增值稅計(jì)稅收入,而不調(diào)減土地成本的處理方式，既符合國(guó)家營(yíng)改增減負(fù)的政策初衷，也對(duì)納稅人更有利。