稅籌去“妖魔化”-從房地產(chǎn)企業(yè)稅籌說(shuō)起

稅籌去“妖魔化”-從房地產(chǎn)企業(yè)稅籌說(shuō)起

作者：沈夢(mèng)晗

內(nèi)容來(lái)源：稅研社

很多企業(yè)一談到稅務(wù)籌劃就覺(jué)得不那么理直氣壯，其實(shí)稅務(wù)籌劃本身是中性的，其核心就是合理利用政策，求得企業(yè)稅務(wù)成本最小化的一個(gè)過(guò)程。還有一些企業(yè)覺(jué)得稅務(wù)籌劃就是利用“洼地”，其中摻雜了各種政策風(fēng)險(xiǎn)，也有被“忽悠”的可能。其實(shí)稅務(wù)籌劃也可以很技術(shù)流。今天筆者用一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中很小的問(wèn)題具體講解一下稅務(wù)籌劃的應(yīng)用。希望更多的企業(yè)能夠正確的看待稅務(wù)籌劃。

房地產(chǎn)行業(yè)相比其他行業(yè)對(duì)于稅務(wù)成本的敏感性可能更高，主要因?yàn)槲覀儑?guó)家的土地增值稅最高邊際稅率達(dá)到了60%，如果一不留神很可能增加的利潤(rùn)都拿去交稅了。因此，稅務(wù)籌劃對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)就顯得尤為重要。

   

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，前期的投資預(yù)測(cè)以及全周期模型搭建特別需要稅務(wù)顧問(wèn)對(duì)于稅務(wù)成本進(jìn)行把控，有些時(shí)候甚至是改變推盤(pán)節(jié)奏，從而將整個(gè)項(xiàng)目的稅務(wù)成本控制在最低水平，進(jìn)而增加凈利潤(rùn)。

在我們所服務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)中，有一部分具有十分強(qiáng)的財(cái)稅能力，基本上企業(yè)內(nèi)部可以完成項(xiàng)目的投資預(yù)測(cè)、全周期數(shù)據(jù)模型搭建以及稅務(wù)籌劃的工作。還有一部分企業(yè)內(nèi)部不具備財(cái)稅全鏈條的計(jì)算和籌劃的能力，需要外部的稅務(wù)顧問(wèn)協(xié)助完成項(xiàng)目前期的很多工作。這種情況下，可靠的有專(zhuān)業(yè)能力的外部稅務(wù)顧問(wèn)與內(nèi)部財(cái)稅人員緊密配合往往能收到十分驚艷的效果。我們今天只講其中一個(gè)很小的問(wèn)題，給各位看官展示一下實(shí)實(shí)在在的稅籌效果是怎么做到的。

房地產(chǎn)企業(yè)的全周期數(shù)據(jù)模型，基本上涵蓋了項(xiàng)目整個(gè)生命周期所有維度的數(shù)據(jù)信息，其中很多因素都會(huì)影響項(xiàng)目的稅務(wù)成本以及項(xiàng)目的凈利潤(rùn)。因此，通過(guò)稅務(wù)籌劃對(duì)項(xiàng)目全周期數(shù)據(jù)模型進(jìn)行優(yōu)化及改進(jìn)的空間也很大。在全周期模型中有一個(gè)大家都十分關(guān)心的問(wèn)題，那就是在樓盤(pán)售價(jià)一定的情況下，是否可以找到一個(gè)單方建安成本數(shù)額（不含土地成本）使凈利潤(rùn)達(dá)到最大化。聽(tīng)上去好像不容易理解，那么咱們看下面這個(gè)圖。

這張圖中的橫軸是單方建安成本，縱軸是凈利潤(rùn)。這條曲線代表在售價(jià)80,000/平米的情況下單方建安成本和凈利潤(rùn)的關(guān)系。我們可以清楚的看到，在這條曲線上我們可以找到一個(gè)最高點(diǎn)，這個(gè)最高點(diǎn)代表售價(jià)80,000/平米時(shí)凈利潤(rùn)的最高值。對(duì)應(yīng)到橫軸我們就可以找到相應(yīng)的單方建安成本是多少。

在售價(jià)一定的情況下，收入就是確定的，流轉(zhuǎn)稅是確定的，但是土地增值稅和企業(yè)所得稅還需要考慮成本的金額。隨著單方建安成本的變化，項(xiàng)目的土地增值稅稅額以及企業(yè)所得稅稅額都會(huì)發(fā)生變化。這就使單方建安成本和凈利潤(rùn)之間形成了一定的線性關(guān)系，從而可以用圖線的形式展示出來(lái)。我們可以通過(guò)Excel中的Tab函數(shù)來(lái)找到在單方售價(jià)一定的情況下單方建安成本與凈利潤(rùn)的關(guān)系，從而畫(huà)出函數(shù)曲線，然后從中找到凈利潤(rùn)最佳點(diǎn)。

如果原本項(xiàng)目設(shè)計(jì)的單方建安成本不在最佳凈利潤(rùn)點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的水平，那么企業(yè)就需要考慮在可能的范圍內(nèi)是否通過(guò)改變單方建安成本造價(jià)從而達(dá)到最佳的凈利潤(rùn)點(diǎn)。這就往往需要財(cái)稅部門(mén)以外的部門(mén)一起配合，比如成本部以及設(shè)計(jì)部門(mén)，看看最初的設(shè)計(jì)方案有沒(méi)有改動(dòng)的空間。各位看官是否看得出，稅務(wù)籌劃對(duì)于項(xiàng)目的影響完全不限于財(cái)稅領(lǐng)域，有些時(shí)候甚至可以影響整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、規(guī)劃。通過(guò)稅務(wù)顧問(wèn)的精準(zhǔn)計(jì)算，最終的項(xiàng)目設(shè)計(jì)以及實(shí)施方案都會(huì)到達(dá)一個(gè)最優(yōu)的結(jié)果。

剛才的例子講了在售價(jià)一定的情況下找出單方建安成本和凈利潤(rùn)的最佳點(diǎn)。如果售價(jià)變化了呢，我們還能否找出這樣的最佳點(diǎn)呢？我們還是拿圖線舉例。

上圖中，我們按照不同的售價(jià)畫(huà)出了不同的曲線，每條曲線代表在同一售價(jià)下單方建安成本和凈利潤(rùn)之間的關(guān)系。例如剛才看到的黃色曲線上所有點(diǎn)的售價(jià)都是80,000，而藍(lán)色曲線上所有點(diǎn)的售價(jià)都是78,000。在不同售價(jià)下，最佳凈利潤(rùn)點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的單方建安成本有可能是不同的。例如，在售價(jià)變成78,000的時(shí)候，最佳凈利潤(rùn)點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的單方建安成本就由之前的14,600變成了12,600。

因此，在項(xiàng)目做投資預(yù)測(cè)的時(shí)候，完全可以通過(guò)稅務(wù)籌劃將項(xiàng)目的預(yù)測(cè)做得更加精準(zhǔn)優(yōu)化。之所以這個(gè)工作主要是由外部的稅務(wù)顧問(wèn)或者是企業(yè)內(nèi)部的財(cái)稅人員完成的原因是因?yàn)?，在這個(gè)測(cè)算中的兩個(gè)最重要的變量是土地增值稅和企業(yè)所得稅。這兩個(gè)稅務(wù)成本的測(cè)算需要有經(jīng)驗(yàn)的稅務(wù)人員進(jìn)行模型搭建和測(cè)算。外部稅務(wù)顧問(wèn)或者企業(yè)內(nèi)部的財(cái)稅人員不僅要對(duì)稅務(wù)知識(shí)有準(zhǔn)確的認(rèn)知，還要對(duì)企業(yè)的情況以及行業(yè)的情況都有相當(dāng)全面的了解才可以完成上述的模型搭建以及測(cè)算。

我們剛剛以房地產(chǎn)企業(yè)為例介紹了稅務(wù)籌劃在企業(yè)日常業(yè)務(wù)中的運(yùn)用。我們所舉的例子其實(shí)只是稅務(wù)籌劃應(yīng)用中的滄海一粟。各個(gè)行業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)尤其是投融資過(guò)程中都需要專(zhuān)業(yè)稅務(wù)顧問(wèn)的參與。以前稅務(wù)管理在企業(yè)的發(fā)展中可能只是錦上添花，現(xiàn)在已經(jīng)有更多企業(yè)意識(shí)到稅務(wù)管理其實(shí)與企業(yè)的切身利益息息相關(guān)。

根據(jù)我們以往的經(jīng)驗(yàn)，稅務(wù)顧問(wèn)越早介入項(xiàng)目，對(duì)于后期項(xiàng)目的開(kāi)展就越有利，稅籌效果也都更好。很多時(shí)候企業(yè)是遇到了問(wèn)題才來(lái)找稅務(wù)顧問(wèn)，就像是生了病才想起找醫(yī)生，但是有些“病”能治，有些病大概只能看“命”了。

我們一直相信企業(yè)發(fā)展到一定階段，脫離野蠻生長(zhǎng)，開(kāi)始進(jìn)入良性軌道，稅務(wù)管理一定會(huì)提到議事日程上。企業(yè)在財(cái)務(wù)、法律、資本市場(chǎng)都找到合作伙伴時(shí)，容易忽視稅務(wù)方面的管理。誰(shuí)能在稅務(wù)管理這個(gè)問(wèn)題上有前瞻意識(shí)也許是贏得未來(lái)的一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折。