海南省地方稅務(wù)局 瓊地稅函[2015]917號 海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知

海南省地方稅務(wù)局
海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知
瓊地稅函[2015]917號

  海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知
  瓊地稅函[2015]917號
  全文有效
  2015年10月14日
  各市、縣、區(qū)地方稅務(wù)局，各直屬稽查局，省局各部門：
  為規(guī)范土地增值稅清算審核，省局根據(jù)現(xiàn)有稅收政策規(guī)定，在搜集整理近年來各地遇到的各類土地增值稅政策問題的基礎(chǔ)上，印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答，請遵照執(zhí)行。
  一、如何認(rèn)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低？
  納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格30%且無正當(dāng)理由的，可認(rèn)定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(中華人民共和國主席令第四十九號)及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財稅字[1995]6號)的規(guī)定核定其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格。
  符合下列條件之一的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低，視為有正當(dāng)理由：
  (一)人民法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價格；
  (二)以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格；
  (三)政府有關(guān)部門確定的轉(zhuǎn)讓價格；
  (四)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。
  二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入和成本如何確認(rèn)？
  (一)收入確認(rèn)的問題
  1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人通過簽訂銷售合同出售或者附贈等方式約定，將車位、車庫的權(quán)屬轉(zhuǎn)移給購房人的，取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入。
  2.對售房附贈車庫、車位的，若合同中未分別計算房屋和車庫、車位的銷售價格，不再單獨(dú)將車庫、車位分割出來單獨(dú)計價；若合同中分別計算房屋和車庫、車位的銷售價格，則車庫、車位的價格作為非普通住宅收入。
  (二)成本確認(rèn)的問題
  無論車庫、車位是否擁有產(chǎn)權(quán)證，只要簽訂了銷售合同或協(xié)議并取得了收入，則銷售收入一并計入土地增值稅的計稅收入，車庫的面積計入可售建筑面積，車庫、車位相應(yīng)的開發(fā)成本準(zhǔn)予扣除。
  三、土地招投標(biāo)傭金、房屋測繪費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)在土地增值稅清算時應(yīng)列房地產(chǎn)開發(fā)成本還是房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用？
  “招拍掛”是政府出讓土地的一種方式，對納稅人在土地出讓環(huán)節(jié)支付的“招拍掛”傭金可視為“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”在土地增值稅清算時據(jù)實扣除。
  在工程建設(shè)過程中發(fā)生的房屋測繪費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)，屬于期間費(fèi)用，在土地增值稅清算時計入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
  四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的裝修費(fèi)能否計入房地產(chǎn)開發(fā)成本？
  根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的裝修費(fèi)同時符合下列情況的，應(yīng)一律作為銷售收入，并按規(guī)定扣除相應(yīng)的裝修成本。
  1.銷售合同的房價中明確包含了裝修費(fèi)的；
  2.銷售不動產(chǎn)發(fā)票中包含了裝修費(fèi)的。
  五、如何界定公共配套設(shè)施是否屬于全體業(yè)主所有？
  《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第四條第三款第一項規(guī)定，公共配套設(shè)施“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除”，其中 “建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認(rèn)：
  (一)政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；
  (二)經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；
  (三)商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會。
  六、如何界定開發(fā)間接費(fèi)用？
  房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法字[1995]6號)第七條第二款第七項的規(guī)定界定，“關(guān)于直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用”可按如下標(biāo)準(zhǔn)把握：
  “直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用”是指施工現(xiàn)場為組織、管理開發(fā)產(chǎn)品而實際發(fā)生的費(fèi)用，對不屬于為施工現(xiàn)場服務(wù)的部門，如行政管理部門、財務(wù)部門、銷售部門等發(fā)生的費(fèi)用不得列入。差旅費(fèi)、會議費(fèi)等費(fèi)用也不得列入。
  七、如何確認(rèn)土地增值稅清算條件中的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否已竣工驗收？
  《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第二條第二款第一項“已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目”中的“已竣工驗收”，是指其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的情形：
  (一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；
  (二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；
  (三)開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。
  

  八、如何確認(rèn)審批項目規(guī)劃外所建設(shè)施發(fā)生支出的扣除問題？
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)用地邊界外(國家有關(guān)部門審批的項目規(guī)劃外，即“紅線”外)為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，凡能提供政府有關(guān)部門出具的證明文件確認(rèn)該項支出與建造本清算項目有直接關(guān)聯(lián)的(含項目的土地使用權(quán)取得相關(guān)聯(lián)的)支出，可以計入本項目扣除項目金額。
  九、納稅人銷售商品房時，連同家具一起銷售，家具成本如何計算扣除？
  凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費(fèi)用支出，如房屋銷售中外購的家具、家電支出，若在銷售合同中一并計入銷售收入，能夠提供購進(jìn)發(fā)票的，準(zhǔn)予作為“新建房及配套設(shè)施的成本”予以扣除，但不作為計入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和財政部規(guī)定的其他扣除項目的計算基數(shù)。
  十、如何把握《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二十一條第(一)項“在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除”，其中的“合法憑據(jù)”的規(guī)定？
  本條規(guī)定是對《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第四條第一款規(guī)定的進(jìn)一步明確，在土地增值稅清算中，各項成本、費(fèi)用要同時符合真實性、合法性才能允許扣除，即實際發(fā)生和取得合法憑據(jù)。
  (一)“實際發(fā)生”是指納稅人真實發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，依據(jù)相關(guān)合同、協(xié)議實際支付款項并取得收付款憑證，在核算成本、費(fèi)用時，遵循了權(quán)責(zé)發(fā)生制、配比、相關(guān)性、確定性、合理性等原則。收付款憑證包括銀行和現(xiàn)金付款憑證，若提供的是現(xiàn)金付款憑證，則須提供銀行取款單(標(biāo)注用途)，否則不認(rèn)定為真實發(fā)生。
  (二)“合法憑證”是指印制、領(lǐng)購、開具(填制內(nèi)容、方式)符合有關(guān)稅收和會計法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的會計憑證(包括原始憑證和記賬憑證)。其中，合法的原始憑證包括套印稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)票監(jiān)制章的發(fā)票以及經(jīng)省級稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)不套印發(fā)票監(jiān)制章的專業(yè)發(fā)票和財政部門管理的行政性收費(fèi)收據(jù)以及經(jīng)財政部門、稅務(wù)部門認(rèn)可的其他憑證。
  1.支付給我國境內(nèi)的單位或個人，且上述單位或個人生產(chǎn)銷售的產(chǎn)品或提供的勞務(wù)發(fā)生在一般生產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域中屬于營業(yè)稅或增值稅等稅收征稅范圍的，開具的發(fā)票為唯一合法有效憑證。如，對于經(jīng)過法院拍賣而取得的房產(chǎn)，也應(yīng)該由出賣人依法開具發(fā)票作為稅收的合法憑證。
  2.對不屬于正常生產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域而支付給我國境內(nèi)的行政事業(yè)單位的，且上述單位收取的屬于國家或省級財稅部門列入不征稅名單的行政事業(yè)性收費(fèi)(基金)，以其所開具的財政收據(jù)為合法有效憑證。如，規(guī)劃部門收取的市政設(shè)施配套費(fèi)開具的行政事業(yè)性收據(jù)則為合法憑證。
  3.對支付給我國境外的單位或個人的購貨款，以上述單位或個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證；對支付給我國境外的單位或個人的非購貨款，以納稅人所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的售付匯憑證為合法有效憑證。單位和個人從中國境外取得的與納稅有關(guān)的發(fā)票或者憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅審查時有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)或者注冊會計師的確認(rèn)證明，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)可后，方可作為合法的記賬核算憑證。
  4.經(jīng)國家稅務(wù)總局或省地方稅務(wù)局確認(rèn)的其他合法有效憑證。如，根據(jù)納稅人發(fā)生的財產(chǎn)非常損失或評估損失時，應(yīng)由相關(guān)的稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后出具的稅收證明作為合法的憑證。
  5.其他符合相關(guān)稅收政策的會計憑證。如企業(yè)支付給工人發(fā)生的支出時，根據(jù)工人的工資發(fā)放表(收款人簽字確認(rèn)或銀行支付證明)結(jié)合勞動合同進(jìn)行確認(rèn)。
  6.發(fā)生在我國境內(nèi)，不屬于發(fā)票或行政事業(yè)性收據(jù)管理范圍，實在無法取得正式發(fā)票(行政事業(yè)收據(jù))的客觀條件下，結(jié)合實際情況，以合同(協(xié)議)、收據(jù)、收款證明等相關(guān)材料作為企業(yè)入賬憑證，如：支付給個人的青苗補(bǔ)償費(fèi)，結(jié)合相關(guān)證明材料，收款人的收款收據(jù)即可確認(rèn)為合法憑證。
  十一、如何確認(rèn)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額？
  在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額分別按清算時的普通住宅、非普通住宅單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
  (普通住宅或非普通住宅)單位建筑面積成本費(fèi)用=(普通住宅或非普通住宅)清算時的扣除項目金額÷(普通住宅或非普通住宅)清算的已售建筑面積
  其中，上述計算中的扣除項目金額不包括清算時的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。本次與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的營業(yè)稅及附加準(zhǔn)予在清算后再轉(zhuǎn)讓的扣除項目中進(jìn)行扣除。
  十二、如何確認(rèn)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的銷售收入？
  在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，其銷售收入的確認(rèn)應(yīng)遵循以下原則：
  (一)采取一次性全額收款或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，于實際收訖首筆價款或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天確認(rèn)收入的實現(xiàn)，并按照合同約定的總價款確定銷售收入。
  (二)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，于銷售合同或協(xié)議約定收取首付款之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，并按合同約定的總價款確定銷售收入。
  (三)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：
  1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，并按合同約定的總價款確定銷售收入。
  2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，并按銷售合同或協(xié)議約定的價格和買斷價格孰高原則確定銷售收入。
  3.采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，并按銷售合同或協(xié)議約定的價格和保底價孰高原則確認(rèn)銷售收入。
  十三、對土地增值稅清算過程中因調(diào)整銷售收入涉及補(bǔ)繳營業(yè)稅及附加的，在企業(yè)未補(bǔ)繳的情況下，清算時是否允許扣除應(yīng)繳未繳營業(yè)稅及其附加稅費(fèi)？
  土地增值稅清算過程中因調(diào)整銷售收入涉及補(bǔ)繳營業(yè)稅及附加的，應(yīng)將其列入扣除項目金額的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除。
  

  十四、一個項目中既有裝修房屋，又有毛坯房，該如何分配裝修成本？
  對于同一項目中同時開發(fā)普通住房和非普通住房，且商品房中既有裝修房，又有毛坯房的，裝修成本按建筑面積分?jǐn)偡ㄔ谄胀ㄗ》亢头瞧胀ㄗ》恐g進(jìn)行分配。
  十五、建筑安裝成本等房地產(chǎn)開發(fā)成本偏高如何處理？
  對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等憑證或資料不符合清算要求或不實的，可采取以下任何一種方式處理：
  (一)稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以扣除；
  (二)稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托價格認(rèn)證機(jī)構(gòu)(中心)、造價師事務(wù)所或其他具有資質(zhì)的第三方中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒證，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的建安成本可予以扣除。