集團(tuán)型企業(yè)請(qǐng)及時(shí)跟緊最新契稅政策

9月1日起，契稅法開(kāi)始施行

集團(tuán)型企業(yè)請(qǐng)及時(shí)跟緊最新契稅政策

作者：孔令文

作者單位：中匯盛勝（北京）稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào)  2021年08月27日  版次：06

9月1日起，契稅法開(kāi)始施行。為貫徹落實(shí)契稅法，前段時(shí)間，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“23號(hào)公告”），明確特殊業(yè)務(wù)的契稅執(zhí)行口徑。筆者提醒，契稅法施行在即，納稅人應(yīng)關(guān)注部分契稅執(zhí)行口徑的新變化，以便準(zhǔn)確進(jìn)行涉稅處理。特別是房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)相對(duì)復(fù)雜的集團(tuán)型企業(yè)，尤其需關(guān)注契稅管理，否則很容易出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

集團(tuán)型企業(yè)涉及契稅事項(xiàng)多、金額大

23號(hào)公告對(duì)契稅的后續(xù)征管作出原則性規(guī)定。特別是在政府部門間配合與協(xié)作方面，作出了全新的安排。

在行政程序?qū)用妫?3號(hào)公告加強(qiáng)了契稅管理的復(fù)核機(jī)制，提出不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理土地、房屋權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法查驗(yàn)契稅完稅、減免稅、不征稅等涉稅憑證。

在契稅征管及后續(xù)管理層面，23號(hào)公告明確，稅務(wù)機(jī)關(guān)將與自然資源部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、民政部門、公安部門等，建立契稅涉稅信息共享及工作配合機(jī)制。這也是落實(shí)中辦、國(guó)辦印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步深化稅收征管改革的意見(jiàn)》的具體行動(dòng)。

在此背景下，持有土地、房屋數(shù)量較多，所屬地分布廣，產(chǎn)權(quán)主體注冊(cè)地分散的集團(tuán)型企業(yè)，更應(yīng)關(guān)注契稅應(yīng)稅事項(xiàng)，重點(diǎn)關(guān)注在并購(gòu)重組、內(nèi)部劃轉(zhuǎn)或其他交易非簡(jiǎn)單土地、房屋購(gòu)銷類事項(xiàng)中，是否存在契稅申報(bào)繳納不合規(guī)的情形。對(duì)此，集團(tuán)型企業(yè)應(yīng)通過(guò)定期自查，提前防控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保合規(guī)納稅。

權(quán)屬轉(zhuǎn)移即觸發(fā)應(yīng)稅義務(wù)

23號(hào)公告明確，一切具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證包括契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認(rèn)書以及其他憑證，都屬于契稅的應(yīng)稅憑證，同時(shí)土地、房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移形式，除了簽署轉(zhuǎn)移合同外，還包括司法裁決或判決等形式。納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)日，納稅義務(wù)隨即發(fā)生。對(duì)于一些特殊情形，納稅人一定要格外重視。

原則上講，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以法律意義上權(quán)屬轉(zhuǎn)移為節(jié)點(diǎn)。

具體來(lái)說(shuō)，因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者監(jiān)察機(jī)關(guān)出具的監(jiān)察文書等發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為法律文書等生效當(dāng)日；因改變土地、房屋用途等情形應(yīng)當(dāng)繳納已經(jīng)減征、免征契稅的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變有關(guān)土地、房屋用途等情形的當(dāng)日；因改變土地性質(zhì)、容積率等土地使用條件需補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，應(yīng)當(dāng)繳納契稅的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變土地使用條件當(dāng)日。

辦理權(quán)屬登記手續(xù)前申報(bào)繳納契稅

契稅法第十條明確，納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報(bào)繳納契稅。這與原暫行條例“納稅人應(yīng)當(dāng)納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)”的規(guī)定相比，更具備可操作性。

實(shí)務(wù)中，通過(guò)非簽署合同形式取得土地、房屋權(quán)屬的納稅人，由于資料交接、商務(wù)溝通、行政監(jiān)管和管理部門資料流轉(zhuǎn)等原因，常常導(dǎo)致雖然從法律意義上納稅人已經(jīng)取得房屋權(quán)屬，但尚不具備申報(bào)繳納契稅的條件。故以“依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報(bào)繳納契稅”作為契稅的申報(bào)繳納時(shí)點(diǎn)，更具操作性。

舉例來(lái)說(shuō)，A公司是B公司的債權(quán)人。B公司因無(wú)力償還債務(wù)，根據(jù)屬地人民法院的判決，將B公司位于市區(qū)的一處房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給A公司，抵減相應(yīng)債務(wù)。那么，根據(jù)23號(hào)公告規(guī)定，A公司接收該房產(chǎn)的契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為法院判決生效的當(dāng)日。但實(shí)務(wù)中，由于B公司的該房產(chǎn)存在與其他資產(chǎn)打包質(zhì)押的情形，B公司需要先履行解押程序才能配合完成過(guò)戶，致使該房產(chǎn)在法院判決生效后次年的第四季度才能辦理過(guò)戶。那么，根據(jù)契稅法對(duì)申報(bào)繳納時(shí)點(diǎn)的規(guī)定，A公司只要在辦理該房產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)前繳納契稅就符合規(guī)定，不存在滯納風(fēng)險(xiǎn)。

準(zhǔn)確適用稅收優(yōu)惠政策

根據(jù)契稅法，納稅人還可以享受稅收優(yōu)惠政策，不過(guò)需要注意滿足享受契稅優(yōu)惠的條件，包括土地、房屋用途，享受減免優(yōu)惠主體出資比例等要求。

契稅法明確，對(duì)符合條件的土地、房屋免征或減征契稅。例如國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施。但如果上述土地、房產(chǎn)用途發(fā)生改變，則不再滿足契稅減免的條件，按規(guī)定應(yīng)補(bǔ)繳契稅。

此外，《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第17號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“17號(hào)公告”）還對(duì)滿足條件的事業(yè)單位改制、企業(yè)重組及接收破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋等特定事項(xiàng)，給予免征或減征契稅的優(yōu)惠政策。其中規(guī)定了原投資主體存續(xù)并在改制后企業(yè)中的出資（股權(quán)、股份）比例，企業(yè)改制中比例超過(guò)75%、事業(yè)單位改制中比例超過(guò)50%的，相關(guān)主體可享受免征契稅優(yōu)惠。企業(yè)破產(chǎn)中，與原企業(yè)超過(guò)30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，減半征收契稅。相關(guān)納稅人如果實(shí)際不滿足出資比例、簽訂合同職工比例等具體要求，則不屬于適用契稅減免優(yōu)惠的情形。

舉例來(lái)說(shuō)，某集團(tuán)型企業(yè)下屬C子公司，承受D公司破產(chǎn)清算后的一幢廠房及對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)，并承諾與D公司40%的職工簽訂服務(wù)年限為三年的勞動(dòng)用工合同，按照17號(hào)公告規(guī)定，可享受契稅減半征收的優(yōu)惠，并據(jù)此做了契稅減免申報(bào)。但出于各種原因，C公司最終僅與D公司20%的職工簽訂了服務(wù)年限為三年的正式生效的勞動(dòng)用工合同，在享受契稅優(yōu)惠政策后，即與其余20%的員工解約。那么，由于不滿足減征契稅的條件，C公司應(yīng)按照23號(hào)公告及契稅法規(guī)定，履行納稅義務(wù)。