天津市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅政策問題的公告（天津市地方稅務(wù)局公告2011年第3號）

天津市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅政策問題的公告

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號，以下簡稱《辦法》)、《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的公告》(天津市地方稅務(wù)局公告2010年第3號)的規(guī)定，現(xiàn)就從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收方式改變后的政策銜接及有關(guān)問題公告如下：

一、原實行核定征收方式的企業(yè)，實行查賬征收方式后，按以下方法進(jìn)行稅務(wù)處理

(一)對2011年1月1日以前未完工的項目，應(yīng)按照查賬征收方式計算繳納企業(yè)所得稅；已按照核定征收方式繳納的企業(yè)所得稅，應(yīng)換算成應(yīng)納稅所得額，按照本公告附件所列的納稅申報方法進(jìn)行申報。

(二)對2011年1月1日以前已完工的項目，按照稅法規(guī)定結(jié)算計稅成本、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的，并按照核定征收方式繳納企業(yè)所得稅的收入以及此部分收入對應(yīng)的成本、營業(yè)稅金及附加，不再重新計算應(yīng)納稅所得額；改變征收方式后，取得的售房收入按照查賬征收方式進(jìn)行計算，其發(fā)生的成本，應(yīng)按照該項目可售面積配比結(jié)算。

(三)對2011年1月1日以前已完工的項目，未按照稅法規(guī)定結(jié)算計稅成本、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的或核定征收與查賬征收期間的計稅成本不能準(zhǔn)確劃分的，按照本公告第一條第(一)款的方法進(jìn)行處理。

(四)對2011年1月1日以前實行核定征收企業(yè)所得稅期間形成的虧損，凡項目已完工的，實行查賬征收方式后不允許彌補；凡項目未完工的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核實確屬項目虧損的，可按照稅法規(guī)定進(jìn)行彌補。

(五)對2011年1月1日以前實行核定征收方式企業(yè)取得的售房收入，應(yīng)在2010年度匯算清繳期內(nèi)，結(jié)清應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅。匯算清繳后仍未結(jié)清核定征收方式期間應(yīng)納稅款的，其該部分收入應(yīng)納的企業(yè)所得稅按照查賬征收方式進(jìn)行計算。

二、收入的稅務(wù)處理

(一)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，按照本公告附件所列的納稅申報方法進(jìn)行申報。

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率按照下列規(guī)定進(jìn)行確定：

1.開發(fā)非經(jīng)濟適用房項目的，暫按25％確定；

2.開發(fā)經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，暫按3%確定。

(二)企業(yè)對經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報時，必須附送有關(guān)部門批準(zhǔn)項目開發(fā)、銷售的文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送上述材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定執(zhí)行。

(三)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品，按照《辦法》第六條的規(guī)定確認(rèn)收入的，毛利率不得低于我市確定的計稅毛利率。

(四)企業(yè)在年度納稅申報時，須出具已完工開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告或有資質(zhì)的中介機構(gòu)的鑒證報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

上述差異調(diào)整情況報告的基本內(nèi)容應(yīng)包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途；初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積；預(yù)售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本；管理費用、銷售費用、財務(wù)費用的歸集情況等。

三、計稅成本的核算

(一)企業(yè)應(yīng)在開工之前合理確定成本對象，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。凡2011年1月1日以前未備案的，應(yīng)在2011年5月31日前進(jìn)行補報。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意，重新備案。

(二)開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。

四、費用的稅務(wù)處理

(一)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，可作為計算業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的基數(shù)。

企業(yè)取得預(yù)售收入前發(fā)生的招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出，應(yīng)在取得預(yù)售收入年度一次結(jié)轉(zhuǎn)。

企業(yè)在項目完工前取得的預(yù)售收入已作為計算三項費用基數(shù)的，在開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)轉(zhuǎn)收入時，不得重復(fù)計算。

(二)對土地增值稅清算補繳的稅款，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2010年第29號)的原則進(jìn)行處理，在項目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)偂?/font>

五、本公告涉及項目完工的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)嚴(yán)格按照《辦法》第三條及《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》(國稅函[2010〕201號)執(zhí)行。

六、本公告自2011年1月1日起施行，2015年12月31日廢止。天津市地方稅務(wù)局《轉(zhuǎn)發(fā)〈國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知〉的通知》(津地稅所[2008〕18號)同時廢止。

特此公告。

附件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅申報方法

(天津市地方稅務(wù)局印章)

二○一一年三月十七日

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅申報方法

一、原實行核定征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改為查賬征收的納稅申報方法

(一)預(yù)繳申報：

實際利潤額+房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計稅毛利率-房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅金及附加-當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的原按核定征收方式繳納企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額，填入《中華人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度納稅申報表(A類)》第4行“實際利潤額”欄。

當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的原按核定征收方式繳納企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額=當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的原按核定征收方式繳納的企業(yè)所得稅額÷納稅年度適用稅率

(二)匯算清繳申報：

1.房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計稅毛利率-房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅金及附加，填入《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表(A類)》附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第52行第3列“調(diào)增金額”。

2.當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的原按核定征收方式繳納企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額，填入《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表(A類)》附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第52行第4列“調(diào)減金額”。

二、實行查賬征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅申報方法

(一)預(yù)繳申報：

實際利潤額＋房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計稅毛利率-房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅金及附加-(開發(fā)產(chǎn)品完工后當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計稅毛利率-當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅金及附加)，填入《中華人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度納稅申報表(A類)》第4行“實際利潤額”欄。

(二)匯算清繳申報：

1.房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計稅毛利率-房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅金及附加，填入《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表(A類)》附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第52行第3列“調(diào)增金額”。

2.開發(fā)產(chǎn)品完工后當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計稅毛利率-當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅金及附加，填入《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表(A類)》附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第52行第4列“調(diào)減金額”。