財產和行為稅合并申報，如何申報房產稅？

作者：吳超輝

作者單位：國家稅務總局湖南省稅務局

全國實行財產和行為稅合并申報已有兩個月，《財產和行為稅納稅申報表》相關填報問題咨詢熱度不減。國家稅務總局湖南省稅務局12366納稅服務熱線（以下簡稱“湖南12366”）數據顯示，6月1日～7月26日，共接到36122通相關咨詢電話。

《財產和行為稅納稅申報表》由一張主表和一張減免稅附表組成，主表為納稅情況，附表為申報享受的各類減免稅情況。申報前，納稅人需準確填報各稅種稅源信息。筆者發(fā)現，在填報各稅種稅源信息時，納稅人較為關心的問題主要集中在房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等方面。

熱點問題1：購置自用辦公樓，如何申報房產稅？

“我公司最近購買了一套商品房用作辦公場所，請問應如何申報房產稅？”湖南12366近期接聽咨詢電話中，有4469通電話與此類似。企業(yè)解決上述申報繳納房產稅的問題，建議“三步走”，分別為確定房產稅計稅基礎、納稅義務發(fā)生時間和稅款繳納時間。

第一步，確定計稅基礎。根據房產稅暫行條例規(guī)定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。以筆者所在的湖南省為例，應稅房屋的房產稅，依照房產原值一次扣除20%后的余值計算。筆者建議，企業(yè)結合所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，確定房產稅計稅基礎。需要說明的是，以余值計征房產稅的，納稅人沒有房產原值作為依據，應由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。

第二步，確定納稅義務發(fā)生時間。納稅人需根據購置房產的新舊，確定房產稅的納稅義務發(fā)生時間?！秶叶悇湛偩株P于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號，以下簡稱“89號文件”）第二條明確，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

第三步，確定稅款繳納時間。房產稅暫行條例明確，房產稅按年征收、分期繳納，納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。例如，筆者所在的湖南省規(guī)定，購置房產應于3月、6月、9月、12月分季繳納房產稅。筆者提醒企業(yè)，關注所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的具體納稅期限。

舉例來說，A企業(yè)是增值稅一般納稅人，2021年2月25日，在湖南某地購買一棟樓，該樓建筑面積3500平方米，價值1000萬元，全部用于辦公經營，并于3月5日取得不動產產權證書。已知依照房產余值計算繳納房產稅的適用稅率為1.2%。根據現行政策，A企業(yè)應當自4月起依照房產原值一次扣除20%后的余值，計算、繳納房產稅；并按照湖南省規(guī)定，在6月申報繳納第二季度房產稅。也就是說，A企業(yè)在6月應申報繳納第二季度房產稅：1000×（1-20%）×1.2%÷12×3=2.4（萬元）。

對應到《財產和行為稅納稅申報表》填報，納稅人應先填報《財產和行為稅稅源明細表》。A企業(yè)應先填寫《城鎮(zhèn)土地使用稅房產稅稅源明細表》中“二、房產稅稅源明細”的“（一）從價計征房產稅明細”部分，其中，“房產取得時間”欄填報取得不動產產權證書的時間2021年3月，“建筑面積”欄填報3500平方米，“房產原值”欄填報1000萬元，“計稅比例”填報為80%。6月申報期內，湖南稅務部門征管系統(tǒng)會根據房產稅稅源信息自動生成《財產和行為稅納稅申報表》，納稅人審核確認“稅種”“稅目”“稅率”“應納稅額”以及“應補（退）稅額”等欄次無誤后，即可完成房產稅申報。

熱點問題2：出租部分房產，如何申報房產稅？

“我公司將辦公樓的一部分出租給其他公司使用，取得租金收入，應如何繳納房產稅？”湖南12366近期接聽的咨詢電話中，類似問題的咨詢量有5671通。納稅人出租房產，也應從確定計稅基礎、納稅義務發(fā)生時間和稅款繳納時間三個方面，明確房產稅繳納事項。

房產稅暫行條例第三條規(guī)定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。同時，89號文件明確，出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。以筆者所在的湖南省為例，以房產租金收入計征的，按月繳納。出租房產涉及房產稅的繳納時間與購置房產相同，均為按年征收、分期繳納，納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

假設B公司為增值稅一般納稅人，在湖南某地擁有一棟辦公樓，建筑面積1000平方米，房產原值為2000萬元；2021年5月31日出租部分辦公樓，出租面積為500平方米，租期為7個月，每月取得10萬元（不含稅）租金收入，已知依照房產租金收入計算繳納的適用稅率為12%。那么，按照湖南省規(guī)定，就辦公樓自用部分，6月申報期B公司應當按照房產余值以1.2%的稅率，計算并申報、繳納第二季度房產稅：2000×（1-20%）×1.2%÷12×2＋（2000-500÷1000×2000）×（1-20%）×1.2%÷12=4（萬元）。就辦公樓出租部分，自6月開始，B公司應以租金收入為基礎，按照12%的稅率計算、繳納房產稅，并在7月申報期申報繳納：10×12%=1.2（萬元）。

因此，B公司需要在6月先填寫《城鎮(zhèn)土地使用稅房產稅稅源明細表》，填報“二、房產稅稅源明細”的“（一）從價計征房產稅明細”部分，“建筑面積”欄填報1000平方米，“出租房產面積”欄填報500平方米，“房產原值”欄填報2000萬元，“出租房產原值”欄填報1000萬元（2000×500÷1000=1000），同時填報“（二）從租計征房產稅明細”部分，“出租面積”欄填報500平方米，“申報租金收入欄”填報70萬元，“申報租金所屬租賃期起”填報2021年6月，“申報租金所屬租賃期止”填報2021年12月。

在6月申報期和7月申報期，湖南稅務部門征管系統(tǒng)會根據房產稅稅源信息分別自動生成《財產和行為稅納稅申報表》，B公司審核確認無誤后即可完成房產稅申報。

熱點問題3：新購置土地，如何申報城鎮(zhèn)土地使用稅？

實務中，企業(yè)因生產經營需要購置土地的情況也較常見。據統(tǒng)計，湖南12366近期接聽的咨詢電話中，納稅人相關問題咨詢約2282通。

根據城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第三條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規(guī)定稅額計算征收。省、自治區(qū)、直轄市人民政府，應當在規(guī)定的稅額幅度內，根據市政建設狀況、經濟繁榮程度等條件，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。也就是說，企業(yè)應結合所在地區(qū)的具體稅額幅度，確定城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅基礎。

稅款繳納時間方面，根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

舉例來說，C公司為增值稅一般納稅人，2021年3月5日，通過購買獲得湖南某地一塊土地，面積為1萬平方米，合同約定3月31日交付土地。假設該地塊在當地為縣級二級土地，適用城鎮(zhèn)土地使用稅的年稅額為10元/平方米。那么，C公司應自4月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，并按照湖南省規(guī)定在6月申報期申報繳納第二季度城鎮(zhèn)土地使用稅：10×10000÷12×3=25000（元）。

在申報時，C公司應先填寫《城鎮(zhèn)土地使用稅房產稅稅源明細表》，填報“一、城鎮(zhèn)土地使用稅稅源明細”部分：“土地取得方式”欄填報轉讓，“土地取得時間”欄填寫合同約定交付時間2021年3月，“占用土地面積”欄為10000平方米，“土地等級”欄為“縣級土地—二級土地”。在6月申報期，C公司只要審核確認湖南稅務部門征管系統(tǒng)自動生成的《財產和行為稅納稅申報表》，確認無誤后即可完成城鎮(zhèn)土地使用稅申報。