房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅可以核定征收嗎?

土地增值稅相對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是一個最大的稅種，因其核算與繳納的周期長、計算復(fù)雜、稅負高等原因，一直是考驗財稅工作者專業(yè)水平的稅種，因此，很多企業(yè)不想這么復(fù)雜，想核定征收。

那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎？

案例
土地增值稅能否通過“核定征收”進行節(jié)稅籌劃?

某房地產(chǎn)公司開發(fā)了一商住兩用樓盤，房產(chǎn)銷售火爆，增值額3倍以上，土地增值稅適用60%的稅率。公司為了達到少繳土地增值稅的目的，同稅務(wù)部門溝通希望采用核定征收土地增值稅。

那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎?


情形一


(一)什么情況下土地增值稅會被核定征收?
1.政策依據(jù)

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號)第三十四條規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

2.政策解析

通過對以上政策的分析，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，出現(xiàn)賬簿混亂、憑證殘缺不全等原因，將會被核定征收土地增值稅。

但是，單純轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓舊房等行為需要繳納土地增值稅的，大部分情況不得核定征收。

如：根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》(河南省地方稅務(wù)局公告2011年第10號)第一條第(四)項規(guī)定，所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項目，無法計算扣除項目的，報省轄市局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主(建筑物占總售價的30%以內(nèi))的行為。


情形二

(二)土地增值稅核定征收時，會如何核定?
1.政策依據(jù)

(1)根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號)第三十五條規(guī)定，符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。

(2)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)符合核定征收土地增值稅條件之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。

(3)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)第四條規(guī)定，核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

2.政策解析

通過對以上政策的分析，企業(yè)要想采用核定征收土地增值稅，必須由“主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書”，也就是說，必須要得到稅務(wù)部門的認可，同時，核定率不低于預(yù)征率且原則上不得低于5%，在實際操作中，各地核定率，不同類型的樓盤，均有差別。

如：根據(jù)《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告》(天津市地方稅務(wù)局公告2016年第25號)第八條規(guī)定，關(guān)于確定房地產(chǎn)開發(fā)項目核定征收率的問題：

(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%；

(二)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。

(三)無法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。

也就是說，當(dāng)企業(yè)真的要想采用核定征收土地增值稅時，一定得好好算一下核定征收稅負與查賬征收稅負之間的差異。

另外，還得考慮一個問題，由于只有出現(xiàn)“賬簿混亂、憑證殘缺不全” 等原因土地增值稅才能采用核定征收，那么，既然“賬簿混亂、憑證殘缺不全”企業(yè)所得稅也就無法進行查賬征收，也就得進行核定征收。

所以說，土地增值稅要想采用核定征收，就一定得全面考慮企業(yè)的其他稅種的繳納問題。