土地增值稅清算時，哪些費用不得扣除?

土地增值稅，在房地產(chǎn)行業(yè)稅收繳納中，應(yīng)該說是最復(fù)雜的一個稅種，其計算方式較為復(fù)雜，而且時間跨度長，各項費用開支名目較多，會計核算要求較全面，因此，稍不注意就有可能會出錯。

那么，土地增值稅清算時，哪些成本、費用項目，在計算土地增值稅時，不得扣除呢?


一、暫扣的工程質(zhì)量保證金，未取得發(fā)票，計算土地增值稅時，不得扣除。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。


二、土地逾期開發(fā)，繳納的土地閑置費，計算土地增值稅時，不得扣除。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)，閑置一年以上按出讓金的20%以下征收土地閑置費。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年以上未動工建設(shè)的，按省、自治區(qū)，直轄市的規(guī)定征收土地閑置費。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。


三、利息上浮幅度超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分，計算土地增值稅時，不得扣除。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)第三條(一)規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)中所支付的利息，超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。


四、超過貸款期限的利息部分和加罰的利息，計算土地增值稅時，不得扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)中所支付的財務(wù)費用，如果包含有逾期的貸款利息和加罰的利息，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。


五、實際發(fā)生的成本費用，未取得有效憑證，計算土地增值稅時，不得扣除。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第四條第(一)項，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。


六、企業(yè)預(yù)提的成本費用，除另有規(guī)定外，計算土地增值稅時，不得扣除。
根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號)第二十一條規(guī)定：

1、在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

2、扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。


七、除財務(wù)費用外的其他開發(fā)費用，超過土地及開發(fā)建設(shè)成本5%的部份，計算土地增值稅時，不得扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時，除利息支出外其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的5%以內(nèi)計算扣除，超過部分，不得扣除。


八、與清算項目無關(guān)的成本費用，計算土地增值稅時，不得扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分攤的。否則，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。


九、不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，計算土地增值稅時，不得扣除。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第十條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。


十、因企業(yè)原因發(fā)生的納稅評估費用，在計算土地增值稅時，不得許扣除。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第十二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。