國管公積金 國管房改〔2008〕346號 關于印發(fā)《中央國家機關住宅專項維修資金管理辦法》的通知

國管公積金
關于印發(fā)《中央國家機關住宅專項維修資金管理辦法》的通知
國管房改〔2008〕346號

  根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部第165號令），結合中央國家機關實際，經(jīng)商財政部同意，我們制定了《中央國家機關住宅專項維修資金管理辦法》?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。
  
  

二零零八年十一月二十二日

  

中央國家機關住宅專項維修資金管理辦法

  

第一章 總則

  第一條 為加強中央國家機關住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護職工的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部第165號令），結合中央國家機關實際，制定本辦法。
  第二條 本辦法適用于中央國家機關已售公有住房、職工住宅以及參照經(jīng)濟適用住房價格出售的舊有住房住宅專項維修資金的管理。
  本辦法所稱中央國家機關，包括全國人大機關，國務院各部門和直屬事業(yè)單位，全國政協(xié)機關，最高人民法院、最高人民檢察院，以及各人民團體。
  中央國家機關所屬企業(yè)事業(yè)單位及中央在京企業(yè)按照本辦法執(zhí)行。
  第三條 本辦法所稱中央國家機關住宅專項維修資金，是指由售房單位按一定比例提取和職工按規(guī)定交存，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
  第四條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
  本辦法所稱住宅共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
  第五條 國務院機關事務管理局作為中央國家機關住宅專項維修資金的管理部門（以下稱主管部門），負責中央國家機關住宅專項維修資金的管理和監(jiān)督工作。
  第六條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、主管部門監(jiān)管的原則。
  

第二章 交存

  第七條 下列住宅或非住宅的業(yè)主按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金：
  （一）中央國家機關已售公有住房、職工住宅以及參照經(jīng)濟適用住房價格出售的舊有住房；
  （二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與住宅小區(qū)內(nèi)住宅結構相連的非住宅。
  前款已售公有住房的售房單位，應當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金。
  第八條 出售公有住房的住宅專項維修資金，按照下列規(guī)定交存：
  （一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當年房改成本價的2%。
  （二）售房單位按照多層住宅竣工10年以下25％、竣工10年（含）以上35％，高層住宅竣工10年以下35％、竣工10年（含）以上40％的比例，從其售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
  主管部門可根據(jù)房屋的實際狀況及維修資金的使用情況，調(diào)整售房單位從售房款中提取住宅專項維修資金的比例。
  第九條 職工住宅、參照經(jīng)濟適用住房價格出售的舊有住房和非住宅的業(yè)主，按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為北京地區(qū)住宅每平方米建筑面積建筑安裝工程造價的7%。售房單位代為收取的住宅專項維修資金不計入住宅銷售收入。
  每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，依據(jù)北京市人民政府建設主管部門公布的北京地區(qū)每平方米建筑面積住宅建筑安裝工程造價計算確定；北京市人民政府建設主管部門未公布建筑安裝工程造價時，由主管部門對中央國家機關職工住宅建筑安裝工程的造價進行調(diào)查測算，按照中央國家機關職工住宅建筑安裝工程的平均造價進行確定，并適時調(diào)整。
  第十條 業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。
  從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
  第十一條 已按《中央國家機關公有住房共用部位共用設施設備維修基金歸集使用管理暫行辦法》（國管房改字〔2000〕66號）和北京市《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》（京房地物字〔1999〕第1088號）規(guī)定的交存標準足額交存住宅專項維修資金的業(yè)主，不再進行調(diào)整；已部分交存住宅專項維修資金的業(yè)主，按照原規(guī)定補交；尚未交存住宅專項維修資金的業(yè)主，按照本辦法補交。
  參照經(jīng)濟適用住房價格出售已售公有住房時，原有住宅專項維修資金分戶賬中的結余資金高于應交存數(shù)額的，受讓人不再交納；分戶賬中的結余資金低于應交存數(shù)額的，受讓人須補交不足部分。
  第十二條 業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，應將首期住宅專項維修資金交售房單位。售房單位在收到住宅專項維修資金起30日內(nèi)，將其存入住宅專項維修資金專戶。以房改成本價出售公有住房的售房單位，同時將從售房款中提取的住宅專項維修資金由售房款專戶劃轉到住宅專項維修資金專戶。
  第十三條 未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，售房單位不得將房屋交付購買人。
  第十四條 代收住宅專項維修資金的單位，須出具由財政部統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修資金專用票據(jù)。專用票據(jù)的購領、使用、保存、核銷按照財政部的有關規(guī)定執(zhí)行。
  第十五條 業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬面余額不足首期交存額30%的，或維修項目所需金額較大、住宅專項維修資金余額不敷使用時，須及時續(xù)交。續(xù)交后的住宅專項維修資金不得低于首期住宅專項維修資金應交存數(shù)額。
  成立業(yè)主大會的，住宅專項維修資金續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。
  未成立業(yè)主大會的，住宅專項維修資金續(xù)交方案由售房單位或物業(yè)服務單位制定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論同意后實施。
  

第三章 使用

  第十六條 住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
  第十七條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：
  （一）職工住宅之間或者職工住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。
  （二）已售公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。
  （三）已售公有住房、職工住宅及參照經(jīng)濟適用住房價格出售的舊有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，已售公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照交存住宅專項維修資金的比例分攤。
  第十八條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未建立、補交或續(xù)交住宅專項維修資金的住宅、非住宅的，相關業(yè)主、開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位應當按照尚未建立、補交或續(xù)交住宅專項維修資金的物業(yè)建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
  第十九條 業(yè)主大會成立前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
  （一）相關業(yè)主、售房單位或物業(yè)服務單位提出維修和更新、改造項目的使用意見，售房單位或物業(yè)服務單位將維修和更新、改造項目的內(nèi)容、范圍、費用、時間等向涉及物業(yè)的業(yè)主公告；
  （二）住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；
  （三）售房單位持有關材料，向主管部門申請列支；
  （四）主管部門審核同意后，向有關專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；
  （五）有關專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至售房單位；
  （六）售房單位、物業(yè)服務單位或者相關業(yè)主組織實施。
  第二十條 業(yè)主大會成立后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
  （一）業(yè)主委員會根據(jù)相關業(yè)主、售房單位或物業(yè)服務單位的意見制定使用方案。使用方案包括維修和更新、改造項目的內(nèi)容、范圍、費用、時間，發(fā)生危及房屋安全等情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金情況的處置辦法等；
  （二）使用方案提交業(yè)主大會討論，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；
  （三）經(jīng)業(yè)主大會授權的單位或相關業(yè)主制定使用方案；
  （四）經(jīng)業(yè)主大會授權的單位或相關業(yè)主持有關材料向業(yè)主委員會提出使用住宅專項維修資金的申請。其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，由售房單位向主管部門申請列支；
  （五）業(yè)主委員會批準同意，并報主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，須經(jīng)主管部門審核同意。對不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章的，責令其改正；
  （六）業(yè)主委員會、主管部門向有關專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；
  （七）有關專戶管理銀行將所需的住宅專項維修資金劃轉至申請單位。
  第二十一條 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：
  （一）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，物業(yè)服務單位應當制定住宅專項維修資金應急支取預案，預案經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意后實施。出現(xiàn)緊急情況時，應按照預案先行處置，再按照本辦法第十九條第三項、第四項、第五項、第六項的規(guī)定辦理；
  （二）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，按照本辦法第二十條第四項、第五項、第六項和第七項的規(guī)定辦理。
  發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，主管部門可以組織物業(yè)服務單位或售房單位代修，所需費用按照本辦法第十七條確定的分攤辦法從相關業(yè)主住宅專項維修資金中列支。
  第二十二條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
  （一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
  （二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；
  （三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
  （四）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，明確由物業(yè)服務單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。
  （五）按照國家規(guī)定，應當由單位和個人承擔的其他費用。
  

第四章 賬戶管理

  第二十三條 住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前,由主管部門負責管理。主管部門委托商業(yè)銀行作為中央國家機關住宅專項維修資金的專戶管理銀行，開立住宅專項維修資金專戶，按照售房單位設賬，按幢和房屋戶門號設分戶賬。
  第二十四條 業(yè)主大會成立后，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二的業(yè)主同意自主管理的，按照下列規(guī)定劃轉業(yè)主交存的住宅專項維修資金：
  （一）業(yè)主大會委托所在地一家商業(yè)銀行為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行。候選專戶管理銀行由主管部門通過招標方式確定。
  （二）業(yè)主大會在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
  （三）業(yè)主委員會通知主管部門。
  （四）主管部門在收到通知之日起30日內(nèi)，通知售房單位和專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。
  第二十五條 業(yè)主大會可委托業(yè)主委員會、會計師事務所等組織或單位，管理賬戶開戶后的賬目管理業(yè)務。業(yè)主大會須建立住宅專項維修資金管理制度。
  專戶管理銀行、賬目管理單位和業(yè)主大會開立的資金賬戶接受主管部門的監(jiān)督。
  第二十六條 房屋所有權轉讓時，業(yè)主須向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。
  受讓人持住宅專項維修資金過戶協(xié)議、房屋權屬證書、身份證明等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。
  第二十七條 房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項維修資金：
  （一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；
  （二）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位。售房單位不存在而有上級單位的，返還其上級單位；售房單位不存在且無上級單位的，收繳國庫。
  第二十八條 專戶管理銀行每年至少一次向主管部門、售房單位及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。
  主管部門、售房單位及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況持有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。
  專戶管理銀行須建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
  第二十九條 主管部門、業(yè)主委員會每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、售房單位公布下列情況：
  （一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
  （二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；
  （三）業(yè)主、售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
  （四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理情況。
  業(yè)主、售房單位對公布的上述情況持有異議的，可以要求復核。
  第三十條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算執(zhí)行財政部門的有關規(guī)定。
  

第五章 保值增值

  第三十一條 在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，業(yè)主大會、售房單位或主管部門可以按照國家有關規(guī)定，制定住宅專項維修資金組合存儲和購買國債的計劃，實現(xiàn)住宅專項維修資金保值增值。
  第三十二條 利用住宅專項維修資金購買國債，須在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。
  禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。
  第三十三條 劃轉業(yè)主大會管理的住宅專項維修資金，須保證住宅專項維修資金的正常使用。在此前提下，業(yè)主大會可制定住宅專項維修資金保值增值計劃，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意后實施。
  第三十四條 對代管的住宅專項維修資金，業(yè)主或售房單位已制定保值增值計劃的，由主管部門根據(jù)保值增值計劃組織實施；業(yè)主或售房單位未制定保值增值計劃的，可由主管部門制定該計劃并組織實施。
  第三十五條 住宅專項維修資金的存儲利息和購買國債的增值收益，全部轉入住宅專項維修資金滾存使用。
  利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的所得收益，以及住宅共用設施設備報廢后回收的殘值，轉入住宅專項維修資金滾存使用，但業(yè)主大會另有決定的除外。
  

第六章 附則

  第三十六條 建設、財政、審計等部門對住宅專項維修資金的管理和使用，依法實施監(jiān)督檢查。
  第三十七條 業(yè)主、業(yè)主大會、開發(fā)建設單位、售房單位、物業(yè)服務單位以及相關人員違反住宅專項維修資金管理規(guī)定的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》的有關規(guī)定處理。
  第三十八條 本辦法由國務院機關事務管理局負責解釋。
  第三十九條 本辦法自2009年1月1日起施行。2000年4月11日印發(fā)的《中央國家機關公有住房共用部位共用設施設備維修基金歸集使用管理暫行辦法》（國管房改字〔2000〕66號）同時廢止。其他有關中央國家機關住宅專項維修資金的管理規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。