湖北省國家稅務(wù)局 湖北省國家稅務(wù)局致房地產(chǎn)業(yè)營改增納稅人的一封信

湖北省國家稅務(wù)局
湖北省國家稅務(wù)局致房地產(chǎn)業(yè)營改增納稅人的一封信

  湖北省國家稅務(wù)局致房地產(chǎn)業(yè)營改增納稅人的一封信
  湖北省國家稅務(wù)局
  2016-4-22
  尊敬的房地產(chǎn)業(yè)納稅人：
  你們好！
  根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）文件規(guī)定，從2016年5月1日起，房地產(chǎn)行業(yè)納稅人不再繳納營業(yè)稅，改為繳納增值稅，征收機(jī)關(guān)由地稅局改為國稅局。本輪營改增將確保行業(yè)稅負(fù)只減不增，為了讓您充分享受改革紅利，您需要了解以下事宜：
  一、如果您是增值稅小規(guī)模納稅人，稅負(fù)只減不增
  增值稅小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（年應(yīng)稅銷售額低于500萬元），銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不論該項(xiàng)目是試點(diǎn)前的項(xiàng)目還是試點(diǎn)后的項(xiàng)目，都適用簡易計(jì)稅方法，按5%征稅率繳納增值稅。雖然增值稅征收率和原營業(yè)稅稅率相同，但稅負(fù)還是只減不增。
  例如：您銷售自行開發(fā)住房收到住房銷售款100萬元，按營業(yè)稅政策計(jì)算應(yīng)繳納營業(yè)稅5萬元（=100×5%），按增值稅簡易計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)繳納增值稅4.76萬元（=100÷（1+5%）×5%），相比試點(diǎn)前下降0.24個(gè)百分點(diǎn)。
  二、如果您是一般納稅人，應(yīng)對(duì)準(zhǔn)確稅負(fù)也會(huì)只減不增
  （一）銷售自行開發(fā)在2016年4月30日前開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，選擇簡易計(jì)稅方法，稅負(fù)只減不增。
  增值稅一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（年應(yīng)稅銷售額超過500萬元），銷售自行開發(fā)的在2016年4月30日前開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以選擇簡易計(jì)稅方法，其應(yīng)納稅額計(jì)算和上述小規(guī)模納稅人相同，稅負(fù)相比試點(diǎn)前下降0.24個(gè)百分點(diǎn)。
  （二）銷售自行開發(fā)在2016年5月1日后開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法，稅負(fù)只減不增。
  增值稅一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售自行開發(fā)的在2016年5月1日以后開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法，雖然銷售不動(dòng)產(chǎn)的適用稅率為11%，但并不意味著您要按11%繳納增值稅，一般計(jì)稅方法采用“銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額”計(jì)算應(yīng)納稅額，政策規(guī)定土地價(jià)款可以扣除，進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，依此計(jì)算的應(yīng)納稅額將比原營業(yè)稅只減不增。
  例如：您銷售自行開發(fā)住房收到住房銷售款100萬元，同時(shí)該項(xiàng)目支付土地款30萬元，購買鋼材、水泥等建筑材料和工程設(shè)備20萬元，支付建筑承包方以清包工方式提供的建筑服務(wù)費(fèi)15萬元，發(fā)生建筑設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、造價(jià)預(yù)決算、法律咨詢、財(cái)務(wù)審計(jì)、員工出差住宿、商務(wù)旅游等費(fèi)用10萬元，同時(shí)公司辦公室購買辦公用品、公司車輛加油等支出5萬元，根據(jù)現(xiàn)行營改增政策計(jì)算，土地價(jià)款可以從銷售額中扣除，按一般計(jì)稅方法應(yīng)計(jì)提銷項(xiàng)稅額6.94萬元（=（100-30）÷（1+11%）×11%），如果發(fā)生的上述支出的收款方均為增值稅一般納稅人，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為4.64萬元（20÷（1+17%）×17%+15÷（1+3%）×3%+10÷（1+6%）×6%）+5÷（1+17%）×17%），該項(xiàng)目的增值稅應(yīng)納稅額為2.30萬元，相比原營業(yè)稅要繳納5萬元的稅負(fù)已大幅下降。如果您還有購買小汽車、辦公樓等固定資產(chǎn)的話，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額更大，增值稅應(yīng)納稅額將會(huì)更低。
  （三）增值稅一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售自行開發(fā)的在2016年4月30日前開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，選擇一般計(jì)稅方法，其增值稅稅額如上述過程，稅負(fù)也能下降。
  不論您是增值稅小規(guī)模納稅人，還是增值稅一般納稅人，以上是在不考慮有其他增值稅減免稅優(yōu)惠的情況下分析，如果有，您只需要向主管國稅機(jī)關(guān)提交相關(guān)證明資料和履行備案等必要的程序，稅負(fù)將會(huì)進(jìn)一步下降。
  三、2016年5月1日前您需要辦理的事項(xiàng)
  （一）配合稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)您的稅務(wù)登記、稅種、票種、稅收優(yōu)惠等涉稅信息進(jìn)行采集、確認(rèn)，確保在5月1日后順利從國稅局領(lǐng)購增值稅發(fā)票，享受應(yīng)享受的稅收優(yōu)惠，保障您的生產(chǎn)經(jīng)營不受影響。
  （二）辦理一般納稅人資格登記。達(dá)到一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的（年應(yīng)稅服務(wù)銷售額達(dá)到500萬元），要及時(shí)辦理一般納稅人資格登記手續(xù)。
  （三）購買、安裝稅控設(shè)備。需要自行開具增值稅發(fā)票和增值稅專用發(fā)票的，您需要購買、安裝稅控專用設(shè)備，購買專用設(shè)備所支付的價(jià)款可以全額抵減增值稅應(yīng)納稅額，由國家負(fù)擔(dān)。
  四、重點(diǎn)注意事項(xiàng)
  （一）未及時(shí)配合主管國稅機(jī)關(guān)對(duì)稅務(wù)登記等涉稅信息進(jìn)行采集、確認(rèn)的，會(huì)造成后續(xù)的稅務(wù)確認(rèn)事項(xiàng)無法辦理。
  （二）未及時(shí)辦理增值稅發(fā)票票種、發(fā)票用量核定以及安裝稅控專用設(shè)備的，將無法在5月1日后領(lǐng)取增值稅發(fā)票，也無法順利開具發(fā)票，可能會(huì)影響您正常的生產(chǎn)經(jīng)營。
  （三）未及時(shí)申請登記為增值稅一般納稅人的，將無法自行開具增值稅專用發(fā)票，同時(shí)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額也不能進(jìn)行抵扣。如果您達(dá)到一般納稅人資格登記標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)將責(zé)令登記為一般納稅人，逾期仍不辦理登記手續(xù)的，將對(duì)您取得的銷售額直接按照11%的稅率征稅，且不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
  （四）未及時(shí)進(jìn)行稅收優(yōu)惠事項(xiàng)備案登記，會(huì)影響您充分享受增值稅稅收優(yōu)惠的權(quán)利。
  由于本輪營改增試點(diǎn)工作責(zé)任重大、時(shí)間緊迫、任務(wù)艱巨。為此，真誠期待與廣大納稅人密切合作、攜手共進(jìn)，確保營改增試點(diǎn)平穩(wěn)過渡、順利實(shí)施。
  感謝您的理解與支持！