江蘇省國家稅務局 蘇國稅發(fā)[2009]第79號 江蘇省國家稅務局轉發(fā)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》的通知

江蘇省國家稅務局
江蘇省國家稅務局轉發(fā)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》的通知
蘇國稅發(fā)[2009]第79號

江蘇省國家稅務局轉發(fā)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》的通知
  蘇國稅發(fā)[2009]第79號
  全文有效
  2009年4月27日
  各省轄市、蘇州工業(yè)園區(qū)國家稅務局，常熟市、張家港保稅區(qū)國家稅務局，省局直屬稅務分局：
  現(xiàn)將《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號，下簡稱《通知》）轉發(fā)給你們，并補充以下意見，請一并遵照執(zhí)行。
  一、關于計稅毛利率
  （一）房地產開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，按照《通知》第八條規(guī)定的計稅毛利率計算預計利潤時，允許扣除營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。
  （二）房地產開發(fā)企業(yè)根據《通知》第九條規(guī)定出具開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告應包括但不限于以下內容：
  1、開發(fā)企業(yè)基本情況，包括企業(yè)資質等級、資質有效期、從業(yè)人數(shù)、法人代表、出資方、關聯(lián)方有關情況等；
  2、開發(fā)項目基本情況，包括開發(fā)項目名稱、地理位置及概況、占地面積、容積率、綠化率、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、銷售情況、銷售方式、銷售費用（含傭金或手續(xù)費，尤其是委托境外機構銷售費用結算情況）、配套設施的歸屬及核算、停車場所的核算、企業(yè)的融資情況（包括企業(yè)境外融資）、利息的核算及支付情況等；
  3、《房地產開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分攤明細表》、《房地產開發(fā)項目完工對象會計成本、計稅成本調整計算明細表》、《房地產開發(fā)企業(yè)預提費用明細表》（見附件三、四、五）；
  4、非貨幣性交易、關聯(lián)方交易、其他涉及納稅調整的事項、納稅調整金額。
  （三）房地產開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率,由各省轄市國稅局根據《通知》第八條規(guī)定的毛利率,結合不同開發(fā)產品聯(lián)合地稅部門共同確定，并報省國稅局備案。
  二、關于經濟適用房、限價房和危改房
  （一）經濟適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的經濟適用房、按《通知》第八條的計稅毛利率申報納稅時，需向主管稅務機關報送以下資料：
  1、立項批準機關對經濟適用住房立項的批準文件；
  2、土地管理部門劃撥土地的批準文件；
  3、物價部門核定的有關經濟適用住房銷售價格的批件；
  4、住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；
  5、列明該項目的省、市、縣級人民政府關于經濟適用住房建設投資計劃；
  6、經濟適用住房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、準購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；
  7、主管稅務機關要求提供的其他資料。
  （二）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的限價房和危改房按《通知》第八條規(guī)定的預計毛利率申報納稅，需符合政府有關部門的規(guī)定和要求。房地產開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅納稅申報時，需向主管稅務機關報送以下資料：
  1、《國有建設用地使用權出讓合同》和政府主管部門出具的其他能證明限價房和危改房的證明文件；
  2、限價房和危改房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、準購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；
  3、主管稅務機關要求提供的其他資料。
  （三）對商品住房小區(qū)配套建設經濟適用住房、限價房和危改房的，應分別核算銷售收入，并按照對應的計稅毛利率計算預計利潤；不能分別核算的，一律從高適用計稅毛利率。
  對經濟適用房、限價房和危改房項目中配套建設的商鋪、車庫、車位等未完工產品取得的收入，不得按照經濟適用房、限價房和危改房的計稅毛利率執(zhí)行。
  三、關于成本對象的所得稅管理
  （一）房地產開發(fā)企業(yè)應按照《通知》第二十六條規(guī)定合理確定計稅成本對象，并報主管稅務機關備案；未進行備案的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定處理。
  （二）成本對象由企業(yè)開工之前報主管稅務機關備案。企業(yè)進行成本對象備案時，需報送以下資料：
  1、《房地產開發(fā)企業(yè)計稅成本對象備案報告表》（見附件二）；
  2、《土地使用權證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料；
  主管稅務機關在受理納稅人備案時，應加蓋稅務機關備案專用印章。房地產開發(fā)企業(yè)在稅務機關登記備案后應按照已備案確認的成本對象計算計稅成本。
  （三）房地產開發(fā)企業(yè)對已達到完工條件的開發(fā)產品未按成本對象結算計稅成本的，主管稅務機關有權確定成本對象并核定其計稅成本，企業(yè)據此進行納稅調整。
  （四）2008年完工的開發(fā)產品不再進行備案，但計稅成本的歸集和分配需按《通知》規(guī)定處理。2008年未完工開發(fā)產品應按照本規(guī)定提請備案。
  （五）2008年1月1日前已銷完工產品分攤的共同（間接）成本不再追溯調整，已發(fā)生但尚未稅前扣除的共同（間接）成本應按《通知》有關規(guī)定進行分配。
  四、關于預提（應付）費用
  （一）房地產開發(fā)企業(yè)根據《通知》第三十二條第一款可以預提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結算的工程項目。
  房地產開發(fā)企業(yè)對發(fā)票不足金額據以預提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預提費用最高不得超過合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預提費用總計不得超過本條款規(guī)定的合同總金額。預提的出包工程，自開發(fā)產品完工之日起超過2年仍未支付的，預提的出包工程款全額計入應納稅所得額；以后實際支付時可按規(guī)定稅前扣除。
  （二）房地產開發(fā)企業(yè)根據《通知》第三十二條第二款預提的公共配套設施建造費用，如售房合同、協(xié)議、廣告，或政府相關文件等明確建造期限而逾期未建造的，其以前年度已預提的該項費用在規(guī)定建造期滿之日起計入當期應納稅所得額；如未有明確建造期限的，則在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產品條件時仍未建造的，其以前年度已預提的該項費用應并入當期應納稅所得額。
  以后實際發(fā)生公共配套設施建造費用時，再按照《通知》第二十八條第三款有關規(guī)定稅前扣除。
  （三）房地產開發(fā)企業(yè)根據《通知》第三十二條第三款預提的報批報建費用、物業(yè)完善費用，必須是完工產品應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用，同時需提供政府要求上交相關費用的正式文件。未完工產品應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用不得預提并稅前扣除。
  除政府相關文件對報批報建費用、物業(yè)完善費用有明文期限外，預提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計入當期應納稅所得額，以后年度實際支付時準予在稅前扣除。
  （四）房地產開發(fā)企業(yè)當年度按《通知》第三十二條規(guī)定預提有關費用時，應在企業(yè)所得稅年度申報時同時附報《房地產開發(fā)企業(yè)預提費用明細表》（見附件五）。
  五、房地產開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，按照國稅函[2008]299號文件規(guī)定的預計利潤率已預繳的，2008年度匯繳時暫不調整。待開發(fā)產品完工后，再調整實際毛利額與預計利潤之間的差額。
  從2009年1月1日起，房地產開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入按《通知》第八條規(guī)定的計稅毛利率執(zhí)行。
  六、外資房地產企業(yè)根據國稅發(fā)[2001]142號文件按收入與支出相配比而未扣除的以前年度期間費用，在2008年度匯繳時可一次性按新稅法規(guī)定稅前扣除。
  七、房地產開發(fā)企業(yè)在2008年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費，新稅法實施后，其尚未扣除的余額，加上當年度新發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費后，按照新稅收規(guī)定的比例計算扣除。
  房地產開發(fā)企業(yè)在2008年1月1日以后銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，可以作為計提業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費的基數(shù)，但開發(fā)產品完工會計核算轉銷售收入時，已作為計提基數(shù)的未完工開發(fā)產品的銷售收入不得重復計提業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費。
  附件一: 《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》
  附件二：《房地產開發(fā)企業(yè)計稅成本對象備案報告表》
  附件三：《房地產開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分攤明細表》（1）（2）（3）
  附件四：《房地產開發(fā)項目完工對象會計成本、計稅成本調整計算明細表》
  附件五：《房地產開發(fā)企業(yè)預提費用明細表》 （附件略）