[案例]130005457 轉(zhuǎn)讓舊房如何計算繳納土地增值稅

轉(zhuǎn)讓舊房如何計算繳納土地增值稅
[案例]130005457

轉(zhuǎn)讓舊房計算土地增值稅的步驟與轉(zhuǎn)讓新建的計算步驟一樣，分四步計算應(yīng)納稅額。 （1）計算增值額 增值額＝收入額－扣除項目金額 （2）計算增值率 增值率＝增值額÷扣除項目金額 （3）確定適用稅率 依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。 （4）依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù) 其中確定增值額時又分別確定收入額和扣除項目金額。 （一）轉(zhuǎn)讓舊房收入額的確定方法是： ①以交易價格為房地產(chǎn)收入 交易價格是指買賣或交易雙方的成交價，包括因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 ②以評估價格為房地產(chǎn)收入 納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當(dāng)理由的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)或參照評估價格確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 （二）扣除項目金額的確定 計算轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅時的扣除項目一共有三種情況 1．能夠取得房屋評估價格情形 財稅字[1995]48號文件規(guī)定： 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。 對取得土地使用權(quán)時尚未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其購入時已繳納的契稅在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。 對于納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。 2．不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票情形 (1)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。 對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。 計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年； 超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。 (2)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ①納稅人能夠提供購房時繳納的契稅完稅憑證的契稅； ②銷售不動產(chǎn)繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育附加、地方教育附加、印花稅(房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房也可扣除印花稅)。 不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票情形下的土地增值稅扣除項目的完整計算公式為： 土地增值稅扣除項目=發(fā)票所載金額×[1+(轉(zhuǎn)讓年度一購買年度)×5％]+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費用 公式中的“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金”包括轉(zhuǎn)讓方在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅、轉(zhuǎn)讓方購房時繳納的契稅。 “與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的費用”包括轉(zhuǎn)讓方在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時繳納的教育費附加、地方教育附加、交易費、土地收益金、土地出讓金、轉(zhuǎn)讓合同公證費等。 “轉(zhuǎn)讓年度”指《完稅憑證》上注明的年度，“購買年度”指購房發(fā)票開具年度。 “購房發(fā)票”、“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金”、“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的費用”等在計算扣除時須向稅務(wù)機(jī)關(guān)出示票據(jù)憑證原件。 綜上所述，轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發(fā)票的扣除項目金額包括三項： 一是購房發(fā)票所載金額（實際上包含了《條例》中第六條的“取得土地使用權(quán)所支付的金額"以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分）： 二是加計扣除金額（加計扣除金額=購房發(fā)票所載金額×5％×購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止的年數(shù)）： 三是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費（包括轉(zhuǎn)讓舊房時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、契稅以及教育費附加，上述四稅及附加均必須提供相應(yīng)的完稅憑證）。 3．既沒有評估價格又沒有購房發(fā)票情形 對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。 此外，國家對個人轉(zhuǎn)讓舊的普通住宅實行土地增值稅的減免優(yōu)惠。 《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）規(guī)定，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 （注：上述答案僅供參考，具體事宜請向您的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢）