企業(yè)發(fā)生兼并、重組，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，是否需要繳納土地增值稅?

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)兼并、重組在不斷的上演，那么，企業(yè)發(fā)生兼并、重組，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，是否需要繳納土地增值稅?

案例
以轉(zhuǎn)讓“部分股權(quán)”為名達(dá)到轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是否需要繳納土地增值稅呢?

慶豐房地產(chǎn)開發(fā)公司于2018年取得土地一宗，帳面價值為1億元，公司資本金為2000萬元(A股東1200萬元，B股東800萬元)，銀行貸款8000萬元。由于資金存在問題，一直沒有開發(fā)。
2019年上半年嘉誠房地產(chǎn)吸收合并了慶豐房地產(chǎn)開發(fā)公司，合并后，原慶豐房地產(chǎn)公司股東繼續(xù)為嘉誠公司股東，土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移到嘉誠公司，該土地市場價值1.4億元。

那么企業(yè)兼并，是否需要繳納土地增值稅?

政策依據(jù)
根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財稅[2018]57號)相關(guān)規(guī)定：

第二條規(guī)定，按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
第五條規(guī)定，上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

政策解析
企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，如果原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
但是，要享受暫不征收土地增值稅政策，需要同時符合兩個條件：
1.兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，原企業(yè)投資主體存續(xù);
2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。