大慶市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收管理工作的通知

大慶市地方稅務(wù)局 大慶市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收管理工作的通知
慶地稅發(fā)[2007]62號

大慶市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收管理工作的通知
  慶地稅發(fā)[2007]62號
  全文有效
  2007.07.01
  各縣、區(qū)地方稅務(wù)局：
  為了認真貫徹落實國家關(guān)于穩(wěn)定住房價格的精神，切實加強房地產(chǎn)業(yè)稅收管理，依據(jù)國辦發(fā)〔2006〕26號、黑地稅聯(lián)〔2005〕4號、國稅發(fā)〔2005〕89號、黑財農(nóng)稅〔2005〕21號、國稅發(fā)〔2005〕172號、財稅〔2006〕75號，以及黑地稅發(fā)〔2006〕73號、國稅發(fā)〔2007〕33號等有關(guān)文件要求，結(jié)合實際，現(xiàn)將我市房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收工作通知如下，請遵照執(zhí)行。
  一、普通住房標準
  市政府尚未公布我市普通住房標準。因此，凡在2007年8月1日后銷售的住房，暫按轉(zhuǎn)讓普通住房執(zhí)行，待政府公布普通住房標準后，再按新規(guī)定執(zhí)行。
  二、稅收政策
  (一)營業(yè)稅、城建稅、教育費附加
  1、2007年8月1日后，個人將購買不超過5年的住房對外銷售的應(yīng)全額征收營業(yè)稅、城建稅、教育費附加。
  2、2007年8月1日后，個人將購買超過5年的住房對外銷售的，暫按普通住房執(zhí)行，全額免征營業(yè)稅、城建稅、教育費附加。
  3、單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)（不含住宅）或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額征收營業(yè)稅、城建稅、教育費附加。
  單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其抵債所得的不動產(chǎn)（不含住宅）、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的作價后的余額為營業(yè)額征收營業(yè)稅、城建稅、教育費附加。
  以上營業(yè)稅按收入額(營業(yè)額)的5%、城建稅按營業(yè)稅額的7%、教育費附加按營業(yè)稅額的3%計算征收。
  (二)個人所得稅
  1、個人出售自有（含購入5年內(nèi)住房、商服用房等）房屋取得的所得按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目計征個人所得稅，以售房收入減除房屋購進價款及交易稅費后的余額為計稅所得，按20%稅率，征收個人所得稅。納稅人未提供完整、準確的房屋原始憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)一律按納稅人房屋轉(zhuǎn)讓收入的1%核定征收個人所得稅。為減輕我省居民納稅人稅負，征收個人所得稅政策按“孰低原則”執(zhí)行。
  2、納稅人能提供完整、準確的房屋原值憑證，稅務(wù)機關(guān)對其征收的個人所得稅低于核定征收應(yīng)納個人所得稅額的，應(yīng)查實征收。房屋裝修及修繕費用扣除標準：
  一是已購公有住房、經(jīng)濟適用房按最高限額15%扣除；
  二是商品房及其他住房，最高限額為房屋原值的10%扣除。
  上述扣除比例按評估價計算扣除。
  3、個人轉(zhuǎn)讓自用5年(含5年)以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
  4、個人出售自有住房，擬在一年內(nèi)重新購房，應(yīng)繳納的個人所得稅，以保證金形式向地稅機關(guān)繳納，稅務(wù)機關(guān)收取保證金時，應(yīng)當向納稅人開具“稅務(wù)代保管資金專用收據(jù)”，并納入專戶存儲；個人在一年內(nèi)重新購房金額大(等)于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫；超過一年未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳納入庫；個人在申請退還納稅保證金時，應(yīng)向地稅機關(guān)提供合法、有效的售房、購房合同和發(fā)票，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確認后，方可退還納稅保證金。
  (三)印花稅、土地增值稅
  1、房屋買賣雙方所簽協(xié)議（合同）按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)計征0.05%印花稅，對其協(xié)議（合同）所載金額明顯偏低，又無正當理由的，可采取核定征收的辦法，依據(jù)地稅機關(guān)認可的評估價格計征印花稅。
  2、對居民個人出售普通住房，暫免征收土地增值稅。
  3、對居民個人出售非普通住房，經(jīng)向地稅機關(guān)申報核準，凡居住滿5年（含5年）以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。
  4、單位或個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的(不含個人出售住房)，按規(guī)定計征土地增值稅。增值額為地稅機關(guān)核準認可的交易價格或評估價格減除房屋及建筑物重置成本價與成新折扣率的乘積、取得土地使用權(quán)所支付的地價款、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用、在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金及舊房評估費用后的余額。對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物、土地使用權(quán)，既沒有評估價格，又不能提供發(fā)票的，實行核定征收土地增值稅，核定征收率暫按實際成交價格的2%。
  三、購買住房時間的認定
  個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為購買房屋的時間。
  所謂“契稅完稅證明上注明的時間”是契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。
  納稅人申報時同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”原則確定購買房屋的時間。
  納稅人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售，其購房時間按照發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前購房時間確定。
  根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。
  四、房屋交易稅收管理流程
  1、辦理銷售不動產(chǎn)發(fā)票手續(xù)
  申請人在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶時先到房產(chǎn)受理窗口簽訂房屋買賣協(xié)議（合同），再到評估窗口進行評估，評估后到地稅機關(guān)征收窗口提交下列資料：
  (1) 基本資料 ①填寫《代開普通發(fā)票申請表》 ②售房單位營業(yè)執(zhí)照或個人合法身份證件 ③房屋買賣協(xié)議(合同)、產(chǎn)權(quán)證、原始發(fā)票及契稅完稅證 ④《房地產(chǎn)估價報告書》
  (2)其他資料 ①受贈、繼承和離婚分割取得房產(chǎn)，提供《贈與合同公證書》、《繼承公證書》或法院《民事裁定書》。
  ②企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓發(fā)生的房屋變更，需提供《房地產(chǎn)估價報告書》和企業(yè)所在地主管稅務(wù)機關(guān)出具的《企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓確認證明》。
  ③銷售的不動產(chǎn)在購買時支付款項發(fā)生在境外的，需提供外匯付款憑證、外方公司簽收單據(jù)或出具的公證證明。
  ④購置房屋發(fā)票丟失的，需要提供丟失聲明(報紙)復(fù)印件和開具發(fā)票單位確認的發(fā)票存根聯(lián)復(fù)印件。
  地稅征收窗口對納稅人提交的代開發(fā)票申請及相關(guān)資料進行審核，對于符合免稅條件的，辦理免稅手續(xù)，并留存復(fù)印件，代為開具發(fā)票；對于不符合免稅條件的，納稅人根據(jù)地稅機關(guān)計算的應(yīng)納稅額繳納稅款，并代為開具發(fā)票。
  2、辦理契稅手續(xù)
  契稅征收機關(guān)在征繳契稅時，要求納稅人提供銷售不動產(chǎn)發(fā)票等有關(guān)資料，對申報資料不全的不予辦理契稅征繳手續(xù)。
  3、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)
  納稅人憑《黑龍江省銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》和契稅完稅憑證等相關(guān)資料向產(chǎn)權(quán)部門申請辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門要嚴格把關(guān)，對未依法繳納各項稅費的，不予辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。

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