大慶市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收管理工作的通知

大慶市地方稅務(wù)局 大慶市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收管理工作的通知
慶地稅發(fā)[2007]62號(hào)

大慶市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收管理工作的通知
  慶地稅發(fā)[2007]62號(hào)
  全文有效
  2007.07.01
  各縣、區(qū)地方稅務(wù)局：
  為了認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的精神，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理，依據(jù)國(guó)辦發(fā)〔2006〕26號(hào)、黑地稅聯(lián)〔2005〕4號(hào)、國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào)、黑財(cái)農(nóng)稅〔2005〕21號(hào)、國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)、財(cái)稅〔2006〕75號(hào)，以及黑地稅發(fā)〔2006〕73號(hào)、國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào)等有關(guān)文件要求，結(jié)合實(shí)際，現(xiàn)將我市房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收工作通知如下，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
  一、普通住房標(biāo)準(zhǔn)
  市政府尚未公布我市普通住房標(biāo)準(zhǔn)。因此，凡在2007年8月1日后銷售的住房，暫按轉(zhuǎn)讓普通住房執(zhí)行，待政府公布普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，再按新規(guī)定執(zhí)行。
  二、稅收政策
  (一)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加
  1、2007年8月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不超過5年的住房對(duì)外銷售的應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加。
  2、2007年8月1日后，個(gè)人將購(gòu)買超過5年的住房對(duì)外銷售的，暫按普通住房執(zhí)行，全額免征營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加。
  3、單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)（不含住宅）或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加。
  單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)（不含住宅）、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加。
  以上營(yíng)業(yè)稅按收入額(營(yíng)業(yè)額)的5%、城建稅按營(yíng)業(yè)稅額的7%、教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅額的3%計(jì)算征收。
  (二)個(gè)人所得稅
  1、個(gè)人出售自有（含購(gòu)入5年內(nèi)住房、商服用房等）房屋取得的所得按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，以售房收入減除房屋購(gòu)進(jìn)價(jià)款及交易稅費(fèi)后的余額為計(jì)稅所得，按20%稅率，征收個(gè)人所得稅。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原始憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)一律按納稅人房屋轉(zhuǎn)讓收入的1%核定征收個(gè)人所得稅。為減輕我省居民納稅人稅負(fù)，征收個(gè)人所得稅政策按“孰低原則”執(zhí)行。
  2、納稅人能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其征收的個(gè)人所得稅低于核定征收應(yīng)納個(gè)人所得稅額的，應(yīng)查實(shí)征收。房屋裝修及修繕費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)：
  一是已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房按最高限額15%扣除；
  二是商品房及其他住房，最高限額為房屋原值的10%扣除。
  上述扣除比例按評(píng)估價(jià)計(jì)算扣除。
  3、個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年(含5年)以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
  4、個(gè)人出售自有住房，擬在一年內(nèi)重新購(gòu)房，應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，以保證金形式向地稅機(jī)關(guān)繳納，稅務(wù)機(jī)關(guān)收取保證金時(shí)，應(yīng)當(dāng)向納稅人開具“稅務(wù)代保管資金專用收據(jù)”，并納入專戶存儲(chǔ)；個(gè)人在一年內(nèi)重新購(gòu)房金額大(等)于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購(gòu)房金額小于原住房銷售額的，按購(gòu)房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)；超過一年未重新購(gòu)房的，所繳納的納稅保證金全部作為個(gè)人所得稅繳納入庫(kù)；個(gè)人在申請(qǐng)退還納稅保證金時(shí)，應(yīng)向地稅機(jī)關(guān)提供合法、有效的售房、購(gòu)房合同和發(fā)票，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，方可退還納稅保證金。
  (三)印花稅、土地增值稅
  1、房屋買賣雙方所簽協(xié)議（合同）按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)計(jì)征0.05%印花稅，對(duì)其協(xié)議（合同）所載金額明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，可采取核定征收的辦法，依據(jù)地稅機(jī)關(guān)認(rèn)可的評(píng)估價(jià)格計(jì)征印花稅。
  2、對(duì)居民個(gè)人出售普通住房，暫免征收土地增值稅。
  3、對(duì)居民個(gè)人出售非普通住房，經(jīng)向地稅機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年（含5年）以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。
  4、單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的(不含個(gè)人出售住房)，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。增值額為地稅機(jī)關(guān)核準(zhǔn)認(rèn)可的交易價(jià)格或評(píng)估價(jià)格減除房屋及建筑物重置成本價(jià)與成新折扣率的乘積、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用、在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金及舊房評(píng)估費(fèi)用后的余額。對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物、土地使用權(quán)，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供發(fā)票的，實(shí)行核定征收土地增值稅，核定征收率暫按實(shí)際成交價(jià)格的2%。
  三、購(gòu)買住房時(shí)間的認(rèn)定
  個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為購(gòu)買房屋的時(shí)間。
  所謂“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。
  納稅人申報(bào)時(shí)同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。
  納稅人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房對(duì)外銷售，其購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前購(gòu)房時(shí)間確定。
  根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買的公有住房，以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。
  四、房屋交易稅收管理流程
  1、辦理銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票手續(xù)
  申請(qǐng)人在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)先到房產(chǎn)受理窗口簽訂房屋買賣協(xié)議（合同），再到評(píng)估窗口進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估后到地稅機(jī)關(guān)征收窗口提交下列資料：
  (1) 基本資料 ①填寫《代開普通發(fā)票申請(qǐng)表》 ②售房單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照或個(gè)人合法身份證件 ③房屋買賣協(xié)議(合同)、產(chǎn)權(quán)證、原始發(fā)票及契稅完稅證 ④《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書》
  (2)其他資料 ①受贈(zèng)、繼承和離婚分割取得房產(chǎn)，提供《贈(zèng)與合同公證書》、《繼承公證書》或法院《民事裁定書》。
  ②企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓發(fā)生的房屋變更，需提供《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書》和企業(yè)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓確認(rèn)證明》。
  ③銷售的不動(dòng)產(chǎn)在購(gòu)買時(shí)支付款項(xiàng)發(fā)生在境外的，需提供外匯付款憑證、外方公司簽收單據(jù)或出具的公證證明。
  ④購(gòu)置房屋發(fā)票丟失的，需要提供丟失聲明(報(bào)紙)復(fù)印件和開具發(fā)票單位確認(rèn)的發(fā)票存根聯(lián)復(fù)印件。
  地稅征收窗口對(duì)納稅人提交的代開發(fā)票申請(qǐng)及相關(guān)資料進(jìn)行審核，對(duì)于符合免稅條件的，辦理免稅手續(xù)，并留存復(fù)印件，代為開具發(fā)票；對(duì)于不符合免稅條件的，納稅人根據(jù)地稅機(jī)關(guān)計(jì)算的應(yīng)納稅額繳納稅款，并代為開具發(fā)票。
  2、辦理契稅手續(xù)
  契稅征收機(jī)關(guān)在征繳契稅時(shí)，要求納稅人提供銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票等有關(guān)資料，對(duì)申報(bào)資料不全的不予辦理契稅征繳手續(xù)。
  3、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)
  納稅人憑《黑龍江省銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》和契稅完稅憑證等相關(guān)資料向產(chǎn)權(quán)部門申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門要嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)未依法繳納各項(xiàng)稅費(fèi)的，不予辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。

大慶市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收管理工作的通知.